佛山“商改住”的亮点与不足

日前，佛山市人民政府办公室印发了《关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房 加快租购并举住房制度建设工作的通知（试行）》，推进商业、商务办公用房改建为租赁住房，改后土地性质不变，但物业水、电、气价格改按住宅收。

这个新政的思路是对的，有针对性地解决了发展租赁市场房源不足的问题，也让过剩的商办类物业有了其他出路的选择，这个方向值得向推广。但另一方面，细看之下，方案仍然有许多问题，于是实际推动效果存疑。

商办改租赁公寓的代价是项目不得分散出售，对于开发商而言就面临两难选择——要么继续当商业办公物业卖，但市场本就已经严重供过于求，结果就是售价低，销售缓慢；要么自己经营租赁住房，但这样一来，投资资金就全部压在物业上了，而且租金低，连银行利息都不够抵扣。

就算另谋出路，希望整体出售，但一般来说项目整体出售的可能性很小，而且接手的业主同样也会面临上述两难的困局。

话说回来，允许“商改住”让住房租赁市场的供应增加，对于稳定租金是好消息，这也符合发展租赁市场的目标（像万科在北京的超高端长租公寓并非市场主流迫切需求），但接下来若租金上涨预期不足，便会打击经营者的积极性。

回归本体，佛山作为二线城市，实际租赁需求仅存在于核心城区，所以响应新政的项目或许不会太多，因此影响力也有限。