陈晟：十八大后房地产业发展方向的思考
财经网2012/11/21 09:55
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举世瞩目的中共十八大已经召开，中国房地产业内外人士对此十分地关注。由于涉及到党和国家领导人换届，而新一届领导人必将有自己的治国方略，这对今后中国各行各业发展的重要性不言而喻。国内房地产市场目前处于僵持状态，政策趋于稳定保守，市场各方观望态度明显。十八大之后中国房地产业将如何发展？这是事关全局的一个重大问题，我们对此从三个方面展开分析。
其次，国内房地产政策变化的猜想。十八大之后，房地产行业在中国的整个经济社会发展全局中举足轻重的实际地位不会有大的变化，但是有关房地产业方面的政策应该会有较大的突破。在国内房地产政策的顶层设计方面，将会有较大进展。我们建议，在土地要素的供应方面，在扼守十八亿亩耕地红线的前提下，可以从土地循环利用方面着眼，矿区塌陷地、废弃旧园区、农村闲置地、滩涂用地等地方都大有供应的可挖。建立完善农村土地流转制度，并形成稳定成型的利益分配链条，将使房地产土地供应进入较为宽松的状况。税收方面，可以改变目前70年土地出让金一次性收取的办法，采取逐年征收的手段，这样既可以大幅降低住房建设的实际成本，又可以有效克服地方政府目前盛行的短视行为，从根本上降低地方政府对土地财政的高度依赖。也唯有如此，上上下下的发展转型任务才会能够较为顺利地完成。当然，这需要政府下决心和高超的协调智慧。
再次，房地产企业将会迎来新的发展时机。点，政策、市场等外部环境的变化，将会给房地产开发企业带来一系列的影响，优胜劣汰的剧目将不断上演。的房企将会脱颖而出，并从大到强；而未能顺应大势及时调整自身发展策略、与时俱进地变更成长路径的，将会遭到无情的淘汰。现阶段房地产企业开发的产品比较单一，对市场关注的面不够宽广，注意力的分配存在很大的改进的余地。这些年来，国内住宅市场发展速度很快，大量房企不遗余力地进行开发，取得了很好的业绩，也极大地改变了城市面貌和改善了市民的居住条件。但是房企不能总依赖于以往成熟的模式，受制于路径依赖的束缚，而是应该同时关注国内房地产市场发展的新的动向，伺机捕捉其中蕴含的巨大商机，如方兴未艾的养老地产、产业地产、功能地产等。俗话说，“70%普通住宅吃在嘴里，10%住宅夹在筷上，10%商业写字楼盯着盘中，10%产业地产功能地产想着锅里”，企业的董事长就要随时把握好对市场注意力的分配。当前不同的市场模块——商品房、保障房、城中村的市场发展都理应受到关注。
第二点，十八大以后，房地产市场将会出现同一区域多产品集中错落布局的情况。产业联合体发展模式将继续保持其高速发展的态势，同时大型复合功能居住区将会不断涌现，养老、、医疗、商业等以大拼盘模式出现，以限度地降低居民的生活成本并提高其生活的便利性。产业园区的综合产城融合功能、就业、税收保障功能将得到极大的改善，园区生活辅助能力将大为增强。
第三点，十八大后房地产业集中度将会提高。能够始终保持并提高其核心竞争力的企业，将会赢得更大的市场份额，而不善转型、进退失据的房企将会被市场抛弃。从目前的发展趋势来看，国内房企的选择余地还是有的：实力较弱的可以选择退出房地产实体业务转型；资本运营强的企业可以纯粹进行资本运作，成为专业运营商；实力适中的可以选择专做产业联合体(普通住宅、住宅、商业、写字楼、园区、、酒店等的综合开发形态)中的某一个或部分项目；实力较强、土地运营能力的可以选择成为产业联合体的综合运营者。从未来的发展趋势来看，随着国内房地产市场的集中度逐步的提高，这将有利于提高资源的配置利用效率；部分房企随之会彻底退出，索性成为金融、银行、社保、养老基金的开发运作单位，具体帮助这些金融企业进行开发执行方面的工作；进而整个房地产业或会出现有限多元化。从行业发展规律来看，未来房企将会出现坚持、转型、退出等分化，十年内消失三分之一应该是正常的。
我们期待在十年稳定发展的基础上，迎来更加有希翼的未来。
