刚需入市二手房市场现小高潮 观望情绪缓解

3月份以来，北京二手房成交量与1、2月份相比上涨明显。记者走访和机构数据都显示，二手房整体市场呈现出回温的迹象，整体市场消费者的观望情绪有所缓解。其中原因，一方面是一些区域的价位已经保持稳定，也降到了消费者能够承受的水平；另一方面，消费者担心未来市场重新回暖，对于2009年初的市场反弹仍然心有余悸。这一心态，最近从刚需为主的通州和大兴二手房市场，表现尤为明显。

客户观望情绪减轻

“现在客户的心理我也有点搞不懂了，在2月底3月初这一段，看房人突然多起来，这些买房客户，多是买房结婚的年轻人。”通州梨园某二手房门店业务员表示。

据链家地产统计，3月1日至11日，通州、大兴住宅成交量已超出1月份整体成交，与成交量偏高的2月相比，这两个区域成交量涨幅分别为140%和170%，涨幅居各区域前列。同时，通州新增客源量增幅达30%，大兴新增房源量上涨了35%。

链家地产市场研究部冯联联认为，通州和大兴是刚需购房者主要集中地区，同时也是被新房市场分流较为明显的地区。但时下郊区二手房明显回温，更能体现出二手房市场活跃度有所提升，客户观望情绪在逐渐减轻。尤其是这两个区域价格水平较低，配套也更加完善，是刚需主要流入的地区。

但记者同时发现，客户的心里仍然处在不稳定的状态中，有门店业务员对记者表示：“3月上旬通州二手房确实出现了看房和成交的高潮，但是最近几天，看房的人又少了，也许是在担心两会之后会有什么政策出台吧。”

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据链家地产统计，2011年大兴和通州在年内累计降幅均达到16%，除了1月份在成交结构影响之下，通州区、大兴区价格均低于14000元/平米以外，今年整体价格呈现低位维稳的状态，基本维持在14000元/平米左右，与2010年调控前基本持平。

链家地产市场研究部冯联联认为，通州、大兴成交均价在2011年调控后呈现出明显的下降趋势，年底价格降幅放缓。2012年以来价格未有持续回落的趋势，稳定在本轮调控的底部价位，因此也有刚需结束观望，产生低价入市的心态。

从当前成交来看，虽然成交量上涨，消费者的观望情绪有所缓解，但是当前消费者仍然主要以刚需为主，对于价格要求较高，低价需求明确。加之，当前调控仍将继续，成交量离二手房市场月成交1.2万套的保有量还有较大的差距，即使成交量出现回升，也很难推动价格上涨。预计未来这两个区域价格将在低位维持稳定。

有认为，2012年楼市走势仍存在变数。积极因素是，2012年以来，贷款政策出现松动迹象，价格并未持续下跌，因此购房者心理预期发生变化，二手房市场整体需求明显增加。但这种向好预期并不稳定，并属于可逆状态。一旦市场再度出现明显信号，例如房产税出台等，市场很容易再次跌入冰点。