一文读懂：个人销售购买2年以上住房免征增值税政策

2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布个人销售住房增值税政策公告，明确自2026年1月1日起，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策统一全国征管口径、简化税制，是落实增值税法立法精神的重要配套举措，对降低住房交易成本、激发存量房市场流动性具有重要意义。

一、核心政策要点

二、与旧政策的核心变化

1.征收率下调：不满2年住房的征收率从5％降至3％，直接降低短期交易的增值税税负（如100万元成交价，旧政策约缴4.76万元，新政策约缴2.91万元，减少约1.85万元）。

2.全国统一口径：彻底取消北上广深对“满2年非普通住宅差额征税”的特殊规定，所有城市执行同一标准，简化征管与交易决策。

3.旧规同步废止：明确以新公告替代财税〔2016〕36号的对应条款，消除政策适用冲突。

三、关键概念与计算示例

1.购房年限认定：通常以契税完税凭证或不动产权证的登记时间孰早为准，各地征管口径以当地税务部门解释为准。

2.计税方式：不满2年住房按含税销售额÷（1＋3％）×3％计算应纳税额（如含税价100万元，应纳税额＝1000000÷1.03×3％≈29126.21元）。

3.免征范围：仅针对“购买后对外销售”的住房，不含自建自用住房等其他情形（自建自用另有免税规定）。

四、总结

2026年起施行的“个人销售满2年住房免征增值税”政策，核心是通过统一全国征管口径、简化年限认定规则，降低住房交易税负、稳定市场预期。纳税人只需把握“满2年（契税／产权证日期孰先）、个人主体、合规申报”三大核心要点，即可顺利享受政策红利。对于持有住房计划出售的个人而言，精准判断持有年限、提前准备法定材料，是最大化享受免税优惠的关键。