法拍房开年爆大单，每平米降9万，万柳书院两套房卖出一个多亿
华夏时报2024/03/04 09:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
两套已拍卖的万柳书院房源部分内部图截图来自京东拍卖
作为一种特殊类型的房源，法拍房因为价格低于市场价的原因，一直以来都很受购房者关注。2月15日，阿里拍卖结束了一场法拍，拍卖的是北京市门头沟区东老店5号楼5层503室2％的份额。最终，一位孙姓买家以2.62万元的价格购买了503室2％的份额。
随后，有相关工作人员回应媒体表示，2％的份额没有对房子的绝对使用权，但在房本上还是会有体现。如果搬不进去，可以起诉剩余98％份额的持有者，要求将那部分权益以现金的形式补足，但这需要另诉。
市场上有声音猜测，竞拍者购买503室2％的份额是为了上学或者落户。对此，有业内人士对《华夏时报》记者表示，在北京落户或者上学需要严格的资质审查，通过购买2％的份额这一途径来实现较难。
尽管这种拍卖形式在法拍房中占比极少，但《华夏时报》记者注意到，法拍房正在不断靠近“主流购买圈”。数据显示，2023年，全国法拍房市场热度明显上升，且2024年开始同样延续高热度。2月24日，北京顶豪万柳书院成交了两套房源，成交单价约为20万元／平米，相比较2年前每平米价格下调9万元。业内分析认为，低于市场价是法拍房“抢手”的主要原因。
2.6万元买下2％的份额
《华夏时报》记者注意到，503室2％份额的拍卖有3人报名，共有1次出价，但却收获了6739次围观。最终，503室2％的份额以2.62万元的价格成交。网络竞价成功确认书显示，买家姓孙。网络询价报告显示，503室的建筑面积为59.11平米。按照买家2％的份额计算，其享有该套商品住宅1.18平米建筑面积的所有权。
503室所处的楼栋图片来自阿里拍卖
2月28日，阿里拍卖平台上的工作人员对《华夏时报》记者表示：“一般来说，平台上拍卖的房源都是整套的，像这种拍卖部分份额的房源很少。后续，买家如果想要入住或者处理手中的份额，还是需要和余下份额的持有者一同协商。”
长期从事北京法拍房研究的林啡（化名）对《华夏时报》记者说：“我也关注到了这场法拍。我自己这么多年没有经手过这种房源，但是买家购买可能是出于未来升值或者落户上学的需求。”
不过，林啡表示，房产落户应该会比较困难，除了要保证房屋没有其他人落户之外，还需要征得剩余98％份额持有人的同意。“在北京落户需要满足一定的条件。比如说，外地户口在北京落户需要满足社保、特定工作等要求，或者积分落户等，很复杂，”林啡说。
《华夏时报》记者注意到，购房者普遍对于这种非传统交易的法拍房源形式还是抱有较强的谨慎态度，这一点在503室2％产权拍卖过程中同样有所体现。公开资料显示，在此次成功拍卖之前，503室2％产权已经经过了3次拍卖，首次拍卖的起拍价则为3.28万元。不过，尽管有买家在首次拍卖中以起拍价买下，但后续悔拍，而第二次和第三次则是流拍。
顶豪也要降价成交
一直以来，法拍房的身上都贴着“捡漏”的标签。林啡对《华夏时报》记者说：“现在房地产市场也在调整，这两年法拍房价格的调整幅度也比较大。”2月24日，京东法拍成交了两套北京顶豪万柳书院的房源，引发市场关注。
公开资料显示。两套房源的起拍价分别为2900万元和2990万元。值得关注的是，万柳书言可谓是北京法拍房市场的常客。不过，与以往万柳书院法拍房几乎“鲜有人问津”的冷清状态不同，此次万柳书院的两套法拍房源共收获了31位买家报名。
最终，在经过96次出价和63次出价之后，两套房源分别为5365.61万元和5313.57万元的价格成交，折合单价则是分别为20.60万元／平米和19.9万元／平米。“我从侧面了解到，很多万柳书院的业主感觉这个成交价格太低了，担忧会影响万柳书院房源在市场上的流通价值。”林啡向《华夏时报》记者透露。
2022年5月中旬，万柳书院也曾成交了两套法拍房源，成交单价分别为36.47万元／平米和29.62万元／平米。从户型上来看，两套房源的户型相似，仅仅是面积和楼层不同，但成交单价差异极大。后续，记者从业内人士处了解到，成交单价超过36万元／平米的那套房源有一个赠送的较大面积的露台，其成交单价相比较另一套房源而言市场价格参考度不高。
若以2022年5月份成交单价为29.62万元／平米的那套房源作为参考物，不足两年的时间，坐拥地理位置和学区双重优势的北京顶豪万柳书院其法拍价格也出现了明显的震荡。“不过，法拍房源的定价比较复杂，除了要参考市场价之外，还需要考虑到有无占用等其他因素。”林啡作出提示。
法拍房市场热度高企
根据中指研究院发布的数据，2023年，北京法拍房源的挂拍数量在TOP50城中处于中等偏上的位置。数据显示，2023年，北京法拍房的挂拍数量为3573套，但成交率仅为51.1％，成交的折价率则为83.4％，总成交金额达到了139.4亿元。
中指研究院方面对《华夏时报》记者表示，2023年，全国法拍房市场呈现热度上涨的趋势，除了新房、二手房之外，法拍房也有向房地产“主流圈”靠近的态势。数据显示，截至2023年12月份，全国法拍房市场挂牌各类法拍房源达到79.6万套，相比较2022年的58.3万套而言，则是增长了36.7％。成交方面，2023年，全国法拍房源成交总金额为3004.1亿元。
单以北京来看，记者注意到，2023年，北京法拍房的挂拍数量相比2022年也有不小幅度的增长。2024年开年，北京的法拍房市场继续延续高挂拍量的趋势，1月份挂拍各类房源达到880套，成交量则为225套，成交率为25.57％，总成交金额约为13.5亿元。
林啡对《华夏时报》记者说：“过去的一年，想要入手法拍房源的客户数量明显增加，来咨询的人也很多，大家都是看中了法拍房源的价格低于市场价，想要低价置业。”不过，林啡提醒：“法拍房的水比较深，买之前需要了解清楚房源是否被占用以及背后的具体纠纷，买法拍房的人不少，但踩雷的同样也不在少数。”
