轻重并举 代建突围 | 绿城在西安再度问鼎城市榜单TOP1
中指研究院2024/01/04 20:12 北京市
? 戳这里，加入【中指社群】地产/物业/投拓/产城 近年来，在我国房地产行业的调整周期下，以“高收益率、低杠杆、逆周期”为特色标签的代建业务，已经成为各大品牌企业转型发展的新赛道，更是不少实力企业规模增长的“第二曲线”。从数据上看，房地产行业呈现出投资收缩时，代建业务的接单量反而继续上升。根据中指研究院统计，截至2023年11月底，西安新盘数量仅推出51个，而代建项目却不断增加，而里面绝大多数都是绿城代建的。进入西安六年来，绿城不但发挥自身强项，陆续取得了亮眼的销售成绩，继2022斩获西安房企销售额、销售面积双料TOP1，绿城中国以172.8亿元、97.2万㎡业绩再次斩获2023年西安房地产企业销售业绩排行榜TOP1，再度问鼎城市桂冠。图：2023年1-12月西安房地产企业销售业绩排行榜作为绿城在西安深耕6年的板块，绿城全运村再度以54.3亿第五次问鼎港务区年度房企销售业绩TOP1，位列西安商品住宅项目业绩TOP2。绿城海棠三章自2023年9月首开以来，持续热领高新，首开至今，绿城海棠三章劲销超44.6亿元，四季度销售额、销售面积、成交套数，领衔西安市场TOP1，跻身全市商品住宅TOP8。我们看到西安商品住宅项目业绩前10名，绿城有2个项目上榜，也印证了绿城的桂冠实力。作为绿城轻重并举的重要战略布局——代建板块上，今年绿城在西安更是重点发力，多个项目集中式爆发面市，从数量到质量上，跨上了新的台阶。今年以来，绿城在西安陆陆续续有港务区的交控绿城·桂语晴澜、绿城·拾光屿，经开的轨交绿城·江语云庭、绿城·春鸣里，未央的未央城建绿城·桂语未央、秦汉新城的绿城·江城阅、长安的绿城·清水湾等七个项目。其中，已经开售的交控绿城·西安桂语晴澜项目，首开去化率平均高达90%，不仅高于西安今年平均开盘去化率，更是项目所处板块里的首位，成为了绿城在奥体的又一红盘，体现了购房者对绿城品牌的认可。代建起源于改革开放时期，伴随着全国经济迅速发展，城市建设及旧房改造同步推动，房产品从计划分配时代转向商品房的市场时代。最初，人民改善住房条件的需求日益旺盛，产品供应严重不足，在这样的大基建背景下，1993年厦门市政府通过采用直接委托或招标，将非经营性政府投资项目委托给专业项目管理公司进行建设管理；此后，北京、贵州、重庆等地都曾就政府投资项目代建制建设进行试点。其中，不少房企开始帮政府建设保障房及市政设施，这给当时已有一定地产开发经验的企业埋下了代建产业的种子。近几年，随着入局者的不断增加，代建行业由此打开向上发展的空间，成就一片欣欣向荣之态。据中指研究院统计，从2018年到2022年，我国代建行业连续5年增长，管理面积从4705万m2涨到了1.1亿m2，并保持18.6%的年平均增速。未来，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5%，而2021年的渗透率为4.8%。按照欧美代建业务占比可做到20%-30%，以平均值25%估算，国内代建行业的渗透率还有5.2倍的空间，市场规模将达千亿元规模。然而，面对行业巨变和日益激烈的竞争环境，赛道也将变得日益不易。据中指研究院统计，目前全国已经超过60余家房企已经入局代管代建市场，2023年1-9月房地产代建企业累计规模前五门槛已升至近700万平方米，累计代建项目已超2021年、2022年全年水平，规模竞速趋势加剧。但是，面对激烈的竞争，作为中国“代建第一股”的绿城管理（9979.HK），始终底气十足，敢于直面挑战。2022年，绿城管理市场份额不降反增，占到行业整体的25.5%——四分之一还略多。2017～2023年绿城的品牌价值，从2004年的9.52亿元，到2023年的1150亿元，二十年复合增长率达到28.7%，蝉联中国房地产代建运营引领企业TOP1，印证绿城管理在代建行业的领先地位。绿城深耕代建行业多年，何以成为代建行业的领头羊，靠的是什么稳居行业前列？2005年，绿城首次介入杭州市江干区彭埠街道的城中村改造及安置房代建，此后，一个个“最美安置房”刷新了大众对拆迁安置房的认知，实现了百姓、政府、社会和企业的多方共赢。多年以来，绿城在前端的品牌、产品创新和标准化方面有特别的优势，整合强大的供应链资源和品质控制能力，共同为项目赋能、控制成本、创造附加值。骨子里存有“品质为先”基因的绿城，始终将产品品质视作“一号工程”，不断精研产品需求，精进品质管控能力。因此，经常出现绿城代建的项目，品牌溢价经常高出市场价格几千元却依然受到购房者追捧的现象。2023年，绿城全新发布“4.0产品管控体系”，以精细化、标准化、高要求的工程管控体系为基础，从标准体系、品控体系、考核体系、赋能体系、互动体系等维度，全面解读绿城发展产品的核心价值，更完整地展现集团坚定不移走品质之路，为业主提供优质的房产品和服务的矢志初心。2023年，绿城总结自身10余年发展经验，组建形成代建生态圈，从核心圈-协同圈-管控圈-保障圈4大维度16个模块出发，为委托方创造效益，致力于与委托方之间形成“共生共荣 共创共赢”的良性互动生态圈。也是从2005年开始，绿城率先开始探索轻重并举的战略布局，当时国内房企大多都是大开发模式。而从国际经验来看，投资与开发分离、专业细化与分工是房地产行业发展的大势所趋，而轻资产代建模式顺应房地产开发细分化趋势。2010年，绿城“轻、重”二翼同步发展模式基本成熟，以轻资产为核心业务的专业公司在杭州正式成立，依靠先发优势和龙头效应，继续走规模化发展路线，深化全国性布局以及多元化的业务结构，也让绿城成为全国最大的政府代建服务商。近几年西安房地产拿地企业格局发生变化，地方城投市场份额占据较大比例，相应开发端需求持续增长。面对市场变化，绿城及时洞悉局势，通过项目管理整合资源、输出品牌及标准，以定制化的解决方案和高品质的服务为客户创造价值。进入2023年以来，绿城秉持革新自我的“轻重并举”策略，在传统重资产拿地开发以外，联合本土优质企业，新拓代建项目9个，建筑面积240万㎡，为西安的城市生活带来更多的优质产品。对于合作企业选择，绿城也建立了完善的风险规避机制，首先，绿城优先承接经济相对发达、财政收入支持力度相对较大区域的合作机构；其次，绿城承接项目前进行充分的尽调；最后，绿城更加注重与合作公司的履约底线。在2023年绿城新拓代建项目总建筑面积中，新拓国企及城投类客户的管理规模占比达62.1%，稳定的客户来源给后续发展带来更安全的保障。其中，绿城联合西安地铁的第四代TOD产品轨交|绿城·江语云庭，以及高铁新城的春鸣里项目，携手未央城建打造的未央城建绿城·桂语未央，从入市开始就备受市场青睐；火热的关注背后，是市场对绿城品质实力的绝对信任。此外，还有最近入市的绿城拾光屿，绿城在港务区在港务区继桂语晴澜之后，又一重磅代建作品，项目周边规划有西安交大附中陆港第四学校，书香氛围浓厚。产品规划为109-143㎡学府四代宅，从产品面积来看，在大面积产品席卷的奥体板块上车门槛更低，但产品配套具备改善特质。此外，据悉绿城在经开，雁塔等板块布局有新的代建项目，我们已经预知，相信绿城会在2 024年给市场带来更多惊喜。房地产行业进入“品质人居”时代，从拼品质、拼能力、拼信用，再到平台化运作，绿城在西安一步步成功实现了自己的稳健绩优发展。不仅销售业绩连续两年突破百亿大关，成为房企销售金额排行榜的领头羊，更是距离今年蝉联榜首桂冠仅仅一步之遥！而且绿城通过轻资产代建进行赋能，跨越从重资产到轻资产的鸿沟，引领了西安房地产代建模式的跃迁，重塑了西安房地产发展格局，在西安人居发展中留下了深深的“绿城标签”。
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