禹洲朗廷湾业主停贷背后：买房逻辑彻底变了
地产瞭望2022/07/27 11:29 北京市
7月14日，多家自媒体爆料——通州禹洲朗廷湾项目业主发布了《停贷告知书》。如果消息属实，这就是北京首例。目前越来越长的业主告知停贷项目名单上，也将被添上重重的一笔，以此宣告，即使是帝都，也难独善其身。
毕竟在这之前，“抱团停贷”，也就是烂尾楼业主单方面宣布停止偿还商品房按揭贷款的消息，还主要集中在郑州、武汉、西安等非一线城市。
但探哥发现，此前爆料的大V微博中已经无法显示图片信息，也有人直接删除了微博，所以告知书的真实性还有待核实。
但，无风不起浪。无论禹洲朗廷湾停贷是否属实，项目背后的问题都是真实存在的。
01最直接的是，不能按时交房。这个项目位于通州，总建筑面积112809平方米，包括14栋住宅楼和6栋商业。按照购房合同约定，住宅项目应于2021年12月31日前竣工，并分两期以精装修标准交付，分别是2022年9月30日和2022年11月15日。
但实际来看，自从去年7月封顶之后，项目一直都没有明显的施工进展，业主多次反应项目基本处于停工的状态。如今距离一期交付日期不足三个月，从曝光的项目施工进展来看，大部分工程还没有完成。
禹洲朗廷湾实景图
而在此之前，业主们已经就施工进度问题与开发商有过多从沟通，从结果来看，成效不大。
02而有些事情，从选择开发商的一刻起，就注定了结局。
禹洲朗廷湾是由北京禹茂房地产开发有限公司开发建设，系禹洲集团旗下。2019年2月，禹州+金茂联合体以19.3亿，拿下项目所在地块，溢价率高达19.6%。后来金茂退出，禹州独立操盘。
作为其进京的首个作品，彼时禹州的本意也是想在北京有个惊艳的亮相。所以，项目用的是禹州成熟的产品系“朗廷系”，产品和户型在市场上也算是可圈可点。
禹洲朗廷湾效果图
社区容积率只有1.6，在北京限竞房中可以说是十分少见。朗廷湾整体定位为低密花园社区，整个社区为7-11层小高层，全明纯板楼，全部是一梯两户，精装修交房，得房率基本在80.6%。
禹洲·朗廷湾90平三居
主力户型90平三居两卫，也做了市面儿上最受欢迎的“眼镜户型”。南北通透，全明户型，南向三面宽，客厅带大阳台，主卧带独立卫生间，兼顾了收纳和使用空间。
且作为通州第三个，副中心第一个限竞房，朗廷湾限均价52508元/㎡，而当时通州城区内的其他商品房价格都在6万以上，项目本应该不难卖。
可惜项目旁边有重大嫌恶设施-通州殡仪馆，所以从网签来看，项目在2020年1月、9月分别拿下全部572套房源的预售许可，截至7月18日，近两年的时间，网签了415套房源。
还剩157套房源待售，但是现在看来，想卖出去，更难了…
03根本问题是，开发商暴雷，出现资金问题，项目可能有烂尾风险。
早在去年，禹州地产就因为高杠杆问题，被穆迪、标普两大国际评级机构的接连降级，并对公司发展展望陆续调整为负面，这直接影响禹州的融资。
今年1月，禹州地产有2笔美元债券到期，因无钱偿还债务，该公司以“暴雷”的方式威胁投资者，让投资者不得不同意他们的展期要求。
到3月，宽限期结束，禹州依然没有钱支付，导致逾期。禹州地产集团，正式宣布：暴雷。
5月31日，禹洲集团发布公告，因资金链断裂无法支付已到期且超过了宽限期的多笔境外美元债券，违约规模合计5727.96万美元。对应的美元债未偿余额本金为6.5亿美元、4.97亿美元、1.79亿美元，永续美元宅未偿余额为3亿美元。
在这样的背景下，禹州集团股价也在不断下跌。
除此之外，禹州旗下项目也屡次被曝维权。比如，合肥多个项目被爆质量、漏水等问题；惠州项目被爆存在严重虚假宣传，包括学区房没有“学校”、房产使用年限缩水、环湖跑道“凭空消失”等等。
当然，这还是交房之后的问题，现在作为禹洲朗廷湾的业主，他们最担忧的是项目预售资金监管账户资金是否已被挪用，集团的票据违约事件是否会对项目带来烂尾的风险。
所以，流传出来的停贷告知书上，业主的要求很简单，诉求很明确：
1、项目全面复工；
2、资金监管，保证购房款优先用于住宅项目工程，防止违规支取监管资金。
“不然，我们就停贷了！”
“都收不了房，为什么还要还贷款”
这里要说明一下：
停贷，就是断供。细微差别就在，一个是暂时不还，一个是永久不还。
客观来看，对购房者来说，其实是下下之策，影响征信、无法再贷款，甚至还会被银行告，房产会被冻结法拍…
但未经他人苦，莫劝他人善。换到购房者的角度，开发商能躺平，为什么买房人不能摆烂，难道就因为欠银行的钱少么？买房钱包都掏空了，生活都成了问题，谁还在乎银行征信？银行监管失责毋庸置疑，眼看收不到房，谁还要接着还银行月供？
不到逼不得已，谁都不会选择，这种自损八百的方法。购房者的情绪已经积累到了崩溃的边缘，不想再忍了。停贷也不是目的，而是为了倒逼开发商解决问题，不希望项目延期交房甚至烂尾！
所以，目前停贷名单越来越长，有统计显示，停贷项目已达200多个。
好消息，目前包括地方政府、银保监会、银行等在内的各方都在积极推动“保交楼”，推进项目快复工、早复工、早交付。
综上，探哥的建议是，买期房之前，把开发商的优先级调的再高一点，优选央企国企背景的，如果选民企开发商，一定要慎重，最好找专业人士咨询一下，尽量避开有现金流紧张、高周转等问题的公司。
毕竟，在为买房掏空钱包之前，再怎么谨慎都不为过。