马老师｜国誉燕园，心中有海淀，生活像郊游！昌平马池口地块！
马帮选房2022/07/10 13:56
本周三，马老师团队来到了昌平区马池口镇（土城村）地块。
为什么，要来这里了呢？
因为案名已出——北京城建国誉燕园。网上信息也已经比较多了，为了不让团队孤陋寡闻，又能对得起粉丝的咨询，安排了踩盘（地）。
对于这个地，当初，马老师按关注热度排名拆解土拍文件的时候，排在了2022年二批次出让地块倒数第二位，仅比平谷府前街地块靠前一位。做地块实踩时候，只有三个地块没有去，其中之一就是马池口。所以，这次来，也算是补上一课吧。
一起随马老师看看，昌平马池口地块真实情况怎么样。
你们也是来看地块的啊
昌平马池口地块，贴着北六环太近了，位于北六环和西六环的交界处。出了六环主路后，沿着顺沙路向西，经过马池口镇土城村委会，过桥洞，进村向西，到达目标地块，国誉燕园。
在村口，有一个负责健康宝扫码的保安大哥，说：“你们也是来看地的啊”，佐证了看地这个事情最近经常发生及马老师团队走的路线是对的。
马池口地块踩盘路线图
实踩地块这个过程，需要反复切换百度地图、高德地图，以及三维卫星地图进行确认。土拍文件是非常好的参考，为啥马老师一定要拆解土拍文件，因为关键时刻，这就是比导航还有用的地图。
土拍文件中的马池口土城地块
先来看看地块实拍照片，就是这一大片土地了，四至道路均为规划道路。
地块特点是——
地块位于村子的西侧，东侧为原生村落界面
北沙河及支流，流过地块西侧和南侧，生态环境不错
西侧可远观西山
贴近六环，出门即上高速
缺乏城市级配套，需要有一个较长周期的发展时间
自驾出行比较方便，到海淀北清路永丰地铁站11共公里左右
马池口地块实拍图
地块实拍大图（近处围挡为东侧，远处围挡北侧，西侧为西山）
这里什么都有
视频中，选房师杜老师说这里配套什么也没有，
马老师说，“我却觉得，这里什么都有”，
因为在这里，
有草地，有树林，有小溪，有村落，有远山，有六环……
心中有海淀，生活像郊游。
备注：
01、海淀核心区永丰，位于地块南侧直线距离11公里左右。
02、上庄路，西六环，京新高速均可到达。
03、上庄路预计在2024年建成。
草地，树林，小溪
村委，桥洞，六环
放大这张图，这个站叫双横路站，距离地块1.1公里。极为方便。
国誉燕园 1.8低密洋房
国誉燕园，套内建面90平米以下，须达到开发建设总面积的70%以上。全部建设商品住房，不再配建保障房。
土城一号路，土城二号路，土城三号路，土城四号路，均规划为城市支路，道路红线宽度 20米。政府部分也给出了道路建成时间。
国誉燕园周边道路建设计划
国誉燕园 这是一个卖产品的盘
这是官方效果图，西侧三角区地块据说大概率也是城建拿地，所以，作了两个地块的完整效果图。三面有水，风水不错，背靠六环，出行便捷。
看看开发商对于国誉燕园项目的点评——
生态上，三面环水；
超大盘，低密规划（容积率1.8），品质洋房，精装交付；
大国企，第六个国誉系产品；
指导价，仅售39000元/平；
近高校，距离北京大学昌平校区约为1千米；
通海淀，上庄路可通海淀永丰直线约11公里；
现状温阳路，京新高速20公里
1.8容积率，29栋楼，1854户，主力为76平三居，96平三居，116平四居。
马老师点评
76平做南北三居室，这个定位掐准了纯刚需的七寸。
预算只够70多平米，
想买南北向，
还想买三居室……
只有北京城建燕园，才有这个户型。
团队踩盘中，选房师赵老师就说，开发商做得户型一定非常好，因为没配套，只能卖产品。
马老师，深以为然！
再看看96平三居室怎么样。
马老师点评
果然，我们心目中可以卖产品的户型，也就是这样子吧。
南向三面宽，均赠送飘窗（除了开窗可以更大一些，没毛病）
入户有玄关，消杀客卫，
主卧室套房，
北侧卧室够大，
也是U型厨房，六人餐桌，
户型方正，还有精装，还是洋房。
OK，分值拉满。
最后再看看116平四居室。
马老师点评
四叶草户型。
方正，南向三面宽。
这就是卖产品的项目，所以，作为没有配套的补偿。看大家买不买账了。
某粉丝回复，这里大概率建成后就是别墅了吧，
我回答，嗯。
因为一两句话也说不清，别墅最重要的价值，是配套，不是孤单。
这里也是。
从积极的角度来考虑，国企已在为国接盘，要点赞，要支持，从发展的角度考虑，哪里的发展又不是从一个鸟不拉屎的地方发展起来的呢。
如果那一天，是不是应该为自己今天的浅薄羞愧不已呢。
我所看到的，力求客观之中（有观点），谨慎之中（说明白）。
仅供参考。
因为是刚需，说一句教育，
马池口镇中心幼儿园、马池口中心小学，马池口中学，均位于六环外大概8-9公里。
你还有什么想知道，随时跟马老师选房师团队交流。