美国"忙添柴"亚太"泼冷水" 全球楼市调控冰火两重天

美国联邦储备委员会前任主席格林斯潘9月1日警告称，如果房地产市场出现恶化，美国经济可能再次陷入衰退。8月底出炉的房地产销售数据显示，7月美国楼市严重萎缩。9月7日，美国总统奥巴马宣布了总规模高达500亿美元的新一轮经济刺激计划。

就在美国忙着给萎靡不振的房地产市场添柴加薪时，由于担心经济过快增长导致楼市泡沫堆积，包括新加坡、澳大利亚和中国香港在内的诸多亚太地区经济体却纷纷采取措施，给持续升温的楼市“泼冷水”。

从2008年金融危机至今，美国住宅价值已缩水6万亿美元。2010年季度，在政府购房减税政策的扶持下，美国房地产市场有所回暖。但随着该政策到4月底终止，美国房地产市场再度陷入低迷。美国7月二手房销售量环比27．2%，创1968年以来跌幅；同期新房销售量环比劲挫12．4%，降至1963年以来的水平。

9月7日，美国总统奥巴马公布总为500亿美元的新一轮大规模交通基础设施更新及扩建计划。国家信息预测部副研究员张茉楠就此指出，房地产业和企业设备是带动美国经济增长的两大支柱产业，从目前楼市低迷的情况看，美国并未进入新一轮经济增长周期，没有新的经济增长点出现，因此，再大恐怕也无法扭转经济下滑趋势。

房地产服务及管理公司仲量联行分析师也认为，在楼市岌岌可危的背景下，即使美国政府重新启动购房减税等刺激政策，也将难以获得之前对房地产市场的提振效果，预计美国房地产市场需求的恢复将经历极其缓慢而艰难的过程。

目前，高止赎率是美国房地产市场面临的头号难题。据统计,今年前5个月,美国新增房屋止赎案160万件,预计2010年全年，房屋止赎案将超过2009年创纪录的280万件。不仅如此，大量“准止赎”房屋进一步加剧了房地产市场风险。根据国际货币基金组织（IMF）公布的数据,目前,全美约有250万套房屋进入止赎程序,另有约170万套房屋虽未进入止赎程序,但处于严重违约状态。

亚太经济体给楼市降温

随着亚洲新兴市场的迅速发展，新加坡被公认为是全球最安全且价值的国家之一，成为新生富裕阶层青睐的“第二故乡”。越来越多的亚洲新兴经济体富豪和专业人士，将子女送到新加坡接受，并在此买房置地。然而，外来“炒楼客”也推高了新加坡的房价。今年上半年，新加坡房价涨幅高达11%，超过了1996年第二季度创下的房价历史纪录，第二季度房价相比去年同期增长了38%。新加坡政府8月30日表示，将采取新一轮措施，抑制房地产市场投机活动，这是该国今年内第三次对楼市进行控制。

新加坡金管局、财政部和国家发展部8月30日在联合声明中称，凡购买住房3年内转售的，卖方须缴纳印花税，该政策较今年早些时候规定的期限1年有所延长；此外，对于目前持有一套或一套以上房产者，购买新物业的现金支付比率从5%提高到10%，贷款与房产价值之比从80%下调至70%。

除新加坡外，其他亚太经济体也采取了类似措施抑制房地产市场过热。自2009年1月以来，中国香港的房价已经上涨了约45%。8月，中国香港区政府宣布，提高高档房屋首付款比例，并增加额外土地规划用于开发。2010年上半年，澳大利亚也恢复了针对外国人当地居住性房地产的限制。

韩房产政策左右摇摆

在亚太经济体对房地产市场的调控行动中，韩国显得较为特殊。近20年来，韩国房地产市场反复经历了的过程，房地产宏观调控政策也随之几起几落，徘徊不定。

自1990年以来，韩国房价开始普遍上涨。亚洲金融危机后，危机期间曾经的房价再次。为遏制房价过快上涨，2010年一季度，韩国出台了一系列抑制投机的措施，导致房地产交易量不断萎缩。截至7月底，韩国首尔的房地产价格连续22周下降。于是，韩国政府又于8月底再次出台刺激措施，放宽购房限制。

8月29日，韩国国土海洋部联合企划财政部、金融委员会等多部门，共同发布“住宅交易正常化和居住安定支援方案”。根据该方案，韩国将“暂时”放宽现行的房地产政策，以达到稳定市场，满足民众居住需求的目的。

方案规定，无住宅者和只拥有1套住宅的家庭，在韩国政府划定的“房地产投机地区”外，购买价格9亿韩元（1美元约合1196韩元）以下的住宅时，各金融机构可根据情况自行放宽“总负债偿还率”（年收入中偿还贷款金额所占比率），这一政策将“暂时”执行至2011年3月份。方案还规定，只拥有1套住宅的家庭在购买新的住宅后两年内，必须将原有住宅转让，否则将追加1%的贷款利率。

对于韩国政府此次放宽房地产政策，业内人士普遍认为，该方案会在一定程度上起到恢复韩国楼市活力的作用，但不会刺激房价短期内大幅反弹。韩国金融委员会表示，此次出台的方案目的在于支援普通民众购买住宅，并限制以投机为目的的需求，但不是支持房价上涨，因此大量资金涌向房地产市场的可能性不大，韩国房价稳定的趋势不会改变。