宏观调控政策叠加效应 促房地产市场由热趋冷
房地产门户房天下2010/07/12 11:55
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一、市场表现
在宏观调控政策的叠加作用影响下，由于购房需求受到抑制，因而市场成交量出现下滑，房地产市场也由热趋冷。
图1：2009年上半年、2010年上半年北京市住宅成交情况
数据来源：天朗房讯、北京房地产交易管理网
2010年1-6月，北京市住宅成交量为51838套、572.23万平米，比去年同期下降39.2%。其中，住宅期房成交量是451.59万平米，现房成交量是120.64万平米，与去年同期相比分别下降38.6%、41.2%。购房者观望心理加重，民众购房热情减退，购房需求不再旺盛是市场成交量下降的主因。
6月，北京市共成交住宅4961套、52.79万平米，与上月相比，少成交1308套、10.36万平米。成交面积环比下降16.4%，同比降幅高达73.6%。由此可见，宏观调控政策对市场的降温作用明显，市场成交低迷态势将延续。
图2：2009年上半年、2010年上半年北京市商品住宅期房成交对比
数据来源：天朗房讯、北京房地产交易管理网
2010年上半年，北京市商品住宅期房共成交32001套，成交面积比2009年同期下降44.7%。其中，6月份成交商品住宅期房2898套、31.91万平米，成交量环比下降11.4%。
图3：2009年上半年、2010年上半年北京市二手房成交对比
数据来源：天朗房讯、北京房地产交易管理网
2010年1-6月，北京市二手房的成交量是11.10万套、1115.99万平米。其中，二手住宅共成交10.39万套、968.1万平米，比2009年同期增加2702套、62.87万平米。春节后，3、4月份二手住房交易的活跃，从整体上提升了二手住房的成交量。
6月，北京市二手房的成交量是11178套、125.37万平米。其中，成交二手住宅10370套、102.24万平米，比5月少成交3175套，环比减幅为23.4%。二手房交易优惠政策的取消，宏观调控使购房者心理预期改变，都是二手住房成交量下降的原因。
从北京市交易管理网的统计数据来看，2010年上半年，北京市商品房存量为173.33万套，其中住宅存量是53.73万套，占比为31%。。6月份，北京市住宅存量为89489套，同比下降18.3%，环比下降0.2%。由于2009年房地产市场销售火爆，导致住宅存量大幅下降。本月住宅存量微降，从侧面反映出市场成交不旺。
据天朗房讯的统计数据显示，2010年上半年北京市共有393个项目取得预售许可证，预售面积是682.77万平米。项目预售个数比去年同期减少82个，预售面积减少14.7%。由于开发商对未来市场走向判断不明，对宏观调控预期不乐观，对开盘十分谨慎，从而导致预售项目减少。
二、政策分析
2010年上半年，政府再次出手对过热的房地产市场进行调控，遏制部分城市房价过快上涨、打击投机、抑制、引导居民进行合理住房消费成为本论宏观调控的关键点。具体表现为：
进一步加强和改善房地产宏观调控，促进房地产市场平稳健康发展
2010年1月7日，《国务院厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发，要求增加保障性住房和中小套型普通商品住房的土地供应，加大保障性安居工程建设力度，提高二套房首付比例，商品住房取得预售许可证后要在规定时间内一次性公开全部房源。政策在短期内可以起到增加普通商品住房供应，平抑房价的作用；其长期影响在于从根本上调整房地产市场供应结构，平衡市场供求关系，健全住房保障体系，有利于我国房地产市场平稳健康发展。
加强城市建设用地申报，促进土地合理高效利用
国土资源部在《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》中规定：申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。城市申报下一年度用地时，征地率应达到60%，供地率应达到40%。征地率或供地率未达到规定要求的，按其中较大的差值，等比例扣减申报用地规模。加强城市建设用地报批管理、可以提升用地报批效率，加快土地供应速度，缓解土地供应不足造成的地价上涨压力。对城市建设用地申报规模加以控制，促使批而未用土地加快开发，政策倒逼带来囤积土量释放，未来商品住宅供应量会增加，房价上涨动力减弱、涨速可能趋缓。
落实保障性安居工程建设计划，积极推进城市和国有工矿棚户区改造
财政部于2010年2月5日下发《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》。为了切实解决城市和国有工矿棚户区居民的居住困难，国家鼓励在棚户区改造项目中配建廉租住房项目，免收棚户区改造项目各项事业性收费和政府基金，在落实相关税收优惠政策的同时加强对棚户区改造资金的使用管理和监督。城市和国有工矿棚户区改造是我国保障性安居工程的重要组成部分，既有利于改善城市和国有工矿棚户区居民居住条件，又大大加快了我国住房保障体系建设步伐，促使我国房地产行业形成“保障”与“市场”均衡发展的格局。
出台促进北京市房地产市场平稳健康发展的“京十一条”
2010年2月21日，由北京市住房和城乡建设委员会等11部门联合制定的《北京促进房地产市场平稳健康发展实施意见》发布，提出2010年北京市各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。二套房贷款首付比例提高为40%，商品住房单宗土地出让规模禁超20公顷，土地出让价款的首付比例不得低于全部土地出让价款的50%。另外，取得预售许可证后房地产开发企业要在3日内一次性公开全部房源，并明码标价、公开对外销售。“京十一条”是对国家政策的进一步细化，提高二套房贷款首付比例，意在打击投机，但也抬高了改善型购房人群的置业门槛，对改善型购房需求有一定抑制作用。大幅提高土地出让价款首付比例，限定商品住房单宗土地出让规模，增加了开发企业拿地成本，可以抑制开发商囤地、炒地，有利于稳定地价。由于各类政策性住房供应增加对商品住宅购房客群造成分流，再加上3日内一次性公开全部房源的政策限定，要求开发商必须制定合理营销策略以应对销售环境的变化。
实施差别化税收政策，支持居民自住性购房需求
《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》中明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。此规定对利用政策漏洞进行的投机行为有明显遏制作用，对真正的自住型首次购房需求给予契税优惠，很好的发挥了差别化税收政策的调节作用，既打击了投机性购房，又保护了合理的自住型购房需求，保证了市场成交的稳定。
完善商品房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序
住房和城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场完善商品住房预售制度有关问题的通知》中规定：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。商品住房预售许可的规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。建立商品住房预售资金制度，实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。加强对商品住房预售环节的，使房地产行业营销环境趋严，逼迫开发企业采取针对性更强强的促销手段来迎接不利营销环境所带来的市场冲击。
前期调控政策收效不明显，国务院再发坚决遏制房价过快上涨的新“国十条”
2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步将二套房贷款首付比例提高到50%，在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而且可以采取在一定时期内限定购房套数的措施。宏观调控的升级，表明了政府的调控决心和态度，对市场需求的强力压制，会造成市场成交量的大幅下滑。但是，在政策消化期过后，市场需求会集中爆发，成交量的报复性反弹会使调控效果减弱甚至被抵消。
北京市出台贯彻落实新“国十条”的“京十二条”
为全面贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，北京市政府出台了更为严厉的“京十二条”。其规定条款是对新“国十条”的延续和深化，提出要加强对房地产开发企业购地和融资的力度，房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。在抑制购房需求的同时，对房地产企业融资需求和融资渠道加以限制，会改变开发企业现金流充裕的现状，使房地产开发企业面临资金链收紧的压力。
北京市颁布商品住宅“限购”令，强力压缩市场需求
北京市住房和城乡建设委员会《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》中明确，自2010年5月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市新购买一套商品住房。此政策延续了之前抑制市场需求的调控思路，在对、投机性等不合理购房需求进行打压遏制的同时，也将正常的改善型购房需求拒之门外。对需求的压缩，会造成市场成交量下降。市场成交的低迷，加重了开发商和购房者的观望情绪，市场将进入政策观望期。
以减税手段来支持城市和国有工矿棚户区改造
2010年5月4日，财政部和国家税务总局下发了《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》。其中明确规定：城市和国有工矿棚户区改造安置住房项目免征城镇土地使用税，对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。另外，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。城市和国有工矿棚户区改造安置住房项目的大力建设，在改善棚户区居民住房条件的同时拉动了房地产开发增长，对GDP保持稳定增长有积极作用。对首次购买安置房的个人给予不同幅度的契税优惠，既是对棚户区居民购房能力的提升，也是对房地产市场成交量的稳定。
加大土地税清算力度，房地产开发企业资金链收紧
国家税务总局发出《关于土地税清算有关问题的通知》，对土地税清算时涉及相关费用的减免和计算税率进行了明确规定，并强调房地产开发企业开发缴纳的土地闲置费不得扣除。该政策意在加强土地税清算和管理，对房地产企业土地税清算力度的加大，是对房地产开发企业资金链的隐性收紧，使房地产开发企业的资金充裕度降低。
二套房认定标准出台，行业低迷态势加重
《关于规范商业个人房贷二套住房认定标准的通知》，确定了商业性个人住房贷款二套房贷的认定依据，居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的，执行二套房贷政策。即认房又认贷的二套房贷认定标准，进一步收窄了二套房贷认定范围，不仅打击了投机性购房需求，对型和改善型购房需求的抑制作用也很强。对本属合理住房消费的改善型购房需求的压抑，加剧了市场成交低迷态势。房地产开发企业应提前做好应对准备，重点是要提高企业资金配置的合理性与安全性。
加快公共租赁住房建设，解决中等偏下收入人群住房问题
《关于加快公共租赁住房的指导意见》从土地、金融、税收等支持政策落实角度，对公共租赁住房供应对象、租金水平和建设资金筹措做出了具体安排。公共租赁住房建设速度的加快，能更好的满足中等偏下收入家庭的基本住房需求，是完善我国住房供应体系的重要环节。
