调控渐入深水区 新政会否导致经济探底？

大摩：不怕，楼市打喷嚏 宏观经济不会感冒

国家统计局上周连续两天公布的数据引发了人们的关注，一是5月份CPI同比涨3.1%，PPI同比涨7.1%；二是5月份70个大中城市房价同比上涨12.4%，涨幅出现回落，1-5月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。

尽管国家统计局新闻发言人盛来运表示中国经济不存在发生滞胀的可能性，但人们对经济可能出现硬着陆的担心已经开始加剧。尤其是许多市场人士认为，最近针对房地产市场投机的系列政策导致整体经济，是固定资产硬着陆的风险较大。

而另一个不容忽视的事实是，高层近期频繁表态对当前经济增速的担忧，楼市和经济全局的关系此时亦显得十分微妙，毕竟房地产业在去年我国成功实现"保八"目标中贡献突出。而今愈发严厉的楼市调控，是否会引发经济的第二次探底？

一个月以前，许多市场人士还在认为中国经济的风险是通胀和过热。而今他们开始担心最近中国政府针对房地产市场投机的系列政策导致固定资产硬着陆的风险较大。

担忧的源头来自于4月17日，国务院下发了一份措辞严厉的通知，要求各级政府和主要部委采取一致行动，遏制房地产市场投机和房价过快增长。其中措施包括：对购首套自住房且面积在90平方米以上的，贷款首付比例不得低于30%，而目前的首付比例为20%；在房价"过高"或上涨"过快"的地区，银行暂停发放第三套住房贷款，并对非本地居民暂停发放住房贷款等。

上述针对房地产市场投机的政策出台至今已有一个月了。房价似乎已经不再快速增长，在一些主要城市，房地产成交量出现了大幅下滑。5月份房企交出的首份成绩单显示，绝大多数的房企销售业绩出现腰斩，其中，北京市实施了比较严厉的收紧政策，当周北京的房地产销售比上周下跌了49%。杭州的投机氛围显然更浓，其跌幅高达61%，显示了向下的趋势。

"为了衡量出具体的影响，很重要的一点是需要了解主要城市住宅类房地产建设和交易对于中国整体经济的影响。"摩根士丹利亚太研究部分析师王庆等研究发现，范围内，住宅类房地产竣工面积仅占房地产面积的50%。另一半是非住宅类房地产，如工业和商业建筑。而且，约40%的商品房(占建筑的15%)位于本次严厉调控措施涉及的35个主要城市。其他60%的"商品房"均位于中小城镇，这些中小城镇的人口占城市人口的62%。是北京、上海、广州、深圳这4个一线城市，其一级和二级住宅类房地产市场被认为流动性过高，投机过于活跃，但是其竣工面积只占总量的3%。

显然，如果只根据受此类严厉政策措施影响的主要城市的住宅类房地产市场来评估中国经济的总体实力，则难免有失偏颇。这只是固定资产和总体经济的部分。

7.5万亿新增贷款是关键

"如果从地产类上市公司的股价表现来观察中国经济则更具有误导性。地产类上市公司的业务通常集中在市场和主要城市，因此受本次严厉政策的打击尤为严重。"尽管出台了针对房地产市场投机的严厉政策，但摩根士丹利研报认为总体宏观经济政策姿态并未改变。"只要今年7 .5万亿信贷目标保持不变，固定资产增长硬着陆的可能性很小"。

事实上，中国政府已多次重申了今年初确定的7.5万亿新增贷款目标，而1-4月份的贷款发放情况也显示，银行正在朝着这一目标前进。应当注意的是，在中国，银行信贷一直是影响固定资产，尤其是房地产建设的最重要因素。本年度新增贷款目标为7.5万亿元，这意味着银行贷款余额同比增长将达到19%。

摩根士丹利预测2010年固定资产增长约在20%-25%之间。虽然与2009年的32%相比有所减速，但这肯定不能算是硬着陆。尤其需要指出的是，主要用于固定资产的中长期贷款增长远高于整体贷款增长。这是因为2009年延期的短期贷款(主要是在信贷控制放松后银行急于扩大其贷款规模的结果)中，许多在2010年随着可贷款项目的增多而转成了中长期贷款。如果CPI的下行趋势将于今年四季度确立，届时新增贷款目标更有可能会有所松动。

不必担心经济探底

"整体经济向好是楼市调控坚决执行的前提，一季度整体经济向好的确认，尤其是重要经济指标G D P的明显增长，在很大程度上坚定了决策层出台强力政策调控楼市的决心。"安邦咨询高级分析师贺军分析此轮楼市调控的背景，"如果现在放松或者取消调控，那么前期的政策效应可能功亏一篑，应该下决心一次性调整到位。"

事实上，我国经济严重依赖房地产的畸形结构一直为人们所诟病，对房地产行业进行调控，是符合当前国内外环境的，或许短期内这会对经济增长造成一定影响，但长期来看有助于实现经济转型和调整经济结构。

"预计2010年中国GDP的增长速度在9%-10%之间，CPI的增长速度为3%左右，为过去30年中国经济指标的平均增长水平，因此不必担心中国经济'二次探底'。"国家信息首席经济师兼经济预测部主任范剑平认为，楼市新政后，近期公布的房价数据依然增长，成交量呈现下降。一般是在成交量环比下降6个月后，才会出现房价环比下降的现象。目前，让房价过快增长回落到平稳增长的目标尚未实现。同时，今年保障性住房的开工面积明显增加，同比增长两三成，这对拉动当地经济起着积极作用。

经济管理学院金融系主任李稻葵表示，房地产调控会使经济下滑的担心是不能站得住脚的，因为这轮经济增长的动力并非来自房地产。早在去年5月份，经济就已经出现了明显反弹，而房地产市场仍很沉寂。2009年下半年房价涨起来了，但也没有促使房地产大幅增加。本轮经济反弹，房地产仅仅是搭便车者。