十九大后房地产市场形势判断

十九大报告给5-10年后的房地产市场定调，可以说，未来几年的调控政策和市场走势，都将紧紧围绕“房住不炒”来展开。在当前这一市场节点上，我们就未来房地产走势做一下大体判断。

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行业政策

一方面，报告给未来5-10年的房地产市场定调，以后的调控政策、市场走势都将紧紧围绕“房住不炒”展开，先说一下政策调控周期：

从历年政策来看，时效期主要集中在5-7个月， 调控政策的时效性逐步降低，需要加强版的楼市调控措施降温，巩固调控阶段性成果。十九大后，2018上半年又值“两会”召开，在这两个关键时间点之间，调控政策不会放松，楼市维稳基调不会变。另外，国际环境上，2018年美联储大概率加息，通过传导机制阻碍资金进入国内实体经济，此时必然需要稳定楼市。综上，预计2018年年底前，调控都不会松动。

另一方面，房地产长效机制将加快推出，主要涉及土地、金融、税收、租购并举等四个方面。

土地

着力增加土地供应，但供地结构将会调整，重点保障租赁、保障性住房土地供应，尤其是租赁用地供应将大量增加。

金融

金融政策保持稳健中性，有序推进去杠杆，尤其是居民杠杆率不能继续提升，房企资金周转压力将会在年底进一步显现。

税收

房地产税将加快推出步伐，房地产税也是取代短期行政手段的重要方式。

租赁

租购并举的住房制度。目前正在加速推进，上海、杭州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地，后期增加操作性的政策将进一步出台。

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市场趋势

受数轮调控政策作用叠加，“金九”楼市成色略现不足，整体市场“量价齐跌”，15个热点城市房价环比继续下降或持平，同比涨幅全部回落。与此同时，受到土地成交相较活跃提升，房地产开发投资额同比增长8.1%，较前8月提高0.2个百分点。

对于后市判断，预计成交低迷走势还将持续3-6个月，而房价或将在2019年步入上升周期；土地市场“国进民退”，企业集中度进一步提升，租赁市场成下一个主战场。

成交

成交低迷走势将持续3-6个月，但全年商品房销售仍将再创新高，同比增长5%左右。

房价

一二线城市房价稳步回落趋势会持续到年底，但随着“基数效应”的到来，加上高端项目限价“堰塞湖”终要解决，2018年房价翘头向上的压力将越来越大。

结合周期模型判断，城市房价稳步回落趋势将持续到年底，预计中国70城新建商品住宅房价可能在2019年前3季度处于实质上升周期通道。

土地

土地市场将更为理性，合作、收并购的比例将进一步增加，但土地市场再次出现“国进民退”，中海、华润等在核心一二线城市不惜重金拿地，各城市租赁住宅用地更是被地方国企垄断；民企拿地主要集中在三四线城市，收并购的案例也持续增多。

而鉴于三四线城市土地成交占比较高，四季度三四线城市供地规模将持续高位运行，企业异常高涨的拿地热情较难维系，三四线城市土地热炒行情将进一步回落。

房企

企业业绩集中度将进一步提升，要围绕着可能会出台的长效机制，事先做好相关准备工作。

9月份以来房地产市场持续低迷，但部分房企业绩依旧高歌猛进。以融创为例，9月实现销售业绩430.4亿元，与碧桂园、万科和恒大相差不大。10房企业绩表现异常优异，与城市布局合理、在售项目众多密不可分，譬如恒大半年度公布的在售项目多达546个，为恒大业绩持续高增长奠定了坚实的市场基础。

着眼长远，租购并举的住房制度正在加速推进，以万科、龙湖、旭辉为代表的品牌房企正在加紧布局住房租赁市场，预计租赁市场将是企业竞争的下一个主战场。

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