解读新通国际花园热销之谜 产品服务是竞争根本
房天下2008/10/16 14:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2008年10月11日，位于通州梨园站旁的新通国际花园三期"花冠"盛大开放。在楼市观望弥漫、成交低迷的清冷时刻，新通国际在开盘半天便取得了成交81套的可喜佳绩。是项目本身突出还是北京刚性需求爆发？为此，房天下特意邀请到新通国际花园开发商北京华成通房地产有限公司总经理刘庆强坐客房天下直播间，一起解读项目热销的秘诀，畅谈通州置业居住价值。
▲专访时间：2008年10月5日上午9：30
▲专访地点：房天下直播间
▲专访嘉宾：北京华成通房地产有限公司总经理 刘庆强
▲项目介绍：
新通国际花园效果图
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新通国际花园位于北京通州区东南部的核心区梨园镇，由具有国企背景的中冶科工集团旗下的北京华成通房地产有限公司倾心打造。
项目城铁梨园站，京津公路、京沈高速、京通快速路、规划中的两广路延长线环绕，驱车30即可CBD核心区域。
社区总占地94,463平方米，总建筑面积近22万平方米，分为南、北两区，由15栋简约大方的现代欧式风格板式小高层组成，共2175户业主。社区高达35％的绿化率，为业主精心营造一个静谧、舒适、品味的国际化社区的生活与休闲环境。
【新通看房日记：通州楼市抄底价新通国际花园6800元/平 你还在观望吗】
▲以下是房天下的现场图文直播：
【主持人】刘总，您好！今天想要采访您主要是因为上周六新通国际花园开盘的盛况引起了我们的关注。对于开盘当天就成交81套，现在似乎还有后续成交，您有什么感想，对这个结果满意吗？
热销有前兆 百来号人连夜排队认购
【刘庆强】是这样，当天这个项目的火爆确切地说是从10月5号开始的。在排号的前一天，也就是4号，那还是十一长假期间，我在家的时候接到电话说那边有自发排号的人不走了。我得知有客户自发排号我当时挺惊讶的，赶到现场的时候，我确实被眼前的情形所打动。看到大家给予这个项目这么大的热情、其乐融融的场面，今天在这里我想说，无论他们是否最终能成为我们小区的业主，我都感谢他们。当时现场的工作人员说，客户的热情很高，会一直待到明早9点开号。我知道首要解决的是大家接下来的就餐和休息问题。晚上11点钟售楼现场喜气洋洋，灯火通明，这个国庆对于我来说很难忘，也很令人振奋，我觉得我们已经得到了的认可。
【刘庆强】确实现场挺感人的，年轻多都是成双成对过来的，有年龄大一点的父母是为孩子来排队的，还有小两口带着很小的小孩也在排号，我就跟我们销售部的人员说，能不能让这些小孩到我们楼上的休息室去休息休息，要不然这一宿怎么待啊，他们始终没走也很辛苦。
【主持人】所以说认购的时候您已经预料到开盘当天的状况了。
【刘庆强】对，这个场面在目前房产市场还是很少的。
【主持人】那现在能不能简单介绍一下我们这个项目，是三期"花冠"的情况？
打造通州区高档楼盘
【刘庆强】新通国际花园整个项目为24万平米，但是分了南北两个区，现在的花冠是南区，由三栋高板组成。我们整个项目是15栋楼，相当于整个项目的五分之一。南区为什么叫花冠呢？就是从区域位置上看，如果把我们小区比做盛开的鲜花，那么南区就处在一个花冠位置上，我们想赋予它一个更为鲜活的生命，象征在逆势中璀璨绽放，也表达我们的一个心愿吧。
【刘庆强】这个项目是从去年六月份开始的，到现在大概一年半的时间，项目的进展应该是比较顺利的。从我们进入项目以后，对项目整体规划做了很大的调整，这个项目设计的时候，其产品定位为普通住宅，比如24热水，园林景观，这些都是我们后期补充的，包括产品户型都做了很多改进，把电梯也改成直接下到地下车库，这样业主可以停车以后直接乘电梯到家门口。到目前为止，在通州应该算是比较的楼盘。
【主持人】现在通州的楼盘放量其实也不少，有很多同价位的楼盘，那咱们项目在同区位中有怎样的竞争？
【刘庆强】我们这个小区从整个设计上做了准确定位，把小区定位为一个宜居化智宅社区。我大概介绍一下小区的亮点：，我们城铁，在城铁梨园站的边上，从城铁下来之后就直接到我们小区的门口。小区在京通快速延长线的边上，交通方便。第二，我们对这个小区做了一些品质上的提升，比如24热水，中水，还有智能化家居系统和宽系统，这些都是我们做的比较的配置，应该说作为开发商我们在这方面投入大，这都是我们后期为提高这个小区品质配置的，另外，在园林景观上我们也请了著名的设计师进行设计，仅园林景观的设计，就我参加的讨论就不止八次，可以说是用尽心思。
【刘庆强】我们小区还有一个智能化系统，这个在整个通州，甚至在北京市范围内的楼盘里面还没有这么的配置。我们配智的遥控家电系统，我大概介绍一下：它主要是迎合了年轻人快捷、方便时尚的生活方式而配置的，因为我们这个小区定位就是年轻白领的家。我的销售群体大部分是CBD的白领，他们喜欢时尚便捷的生活方式，我们也是本着这个理念服务我们小区，比如您在国贸上班，夏天很热，回到家里肯定要很凉爽的感觉。您只要在下班前，打一个电话到家里，空调就打开了，跟在写字楼里一样，没有闷热的感觉。像电视、窗帘等等的，只要是想控制的家电都可以通过电话方式操作，这个就比较适合年轻人的生活方式。好多年轻人还有养宠物的习惯，我们配置的遥控家电系统，有喂小宠物的机器，咱们不在家的时候，什么时候喂它，喂多大量就可以控制了，所以不需要回家小宠物就可以吃饱。
【主持人】这个在样板间也是可以演示的是吗？
【刘庆强】可以啊，这是智能家居系统。另外我们有宽系统，这个更适合年轻人使用，比如我们出国度假，或者去其它地方旅游，对家里老人、小孩还有点担心，我们走的时候可以把家里宽系统开通，只要是能上网的地方，我们通过上网就可以看到家里的一切，面的交流，类似于可视电话。
【主持人】这个很好啊。
享受比尔盖茨享受不到的生活
【刘庆强】我们这个智能家居系统被称做"比尔盖茨享受不到的生活"，据我们了解比尔盖茨家里就设置了类似的系统，但是宠物机这样的他还没有，但我们实现了。小区宽带我们实现的是光纤入户，宽带的速度快，不像在室上网那样慢还掉线。
【刘庆强】我们整个楼顶层和首层没有按照通常小区那样做护栏，这样会影响我们小区的外观品质，我们做的是红外幕帘系统，当遇到情况的时候首先报到监控室，保安首先会发现，然后通过中控系统给主人手机发短信，哪个窗户怎么怎么样，他会提醒你，这种红外幕帘我们不是个做，但是其他小区是像窗帘一样，只要有东西碰到就报警，会形成很多误报，有一个树叶碰着了也会报警，我们智能化在于，像树叶或者小鸟碰到它不报警，就是防止人和动物侵入，所以他有一个人体直径智能辨别系统，只要人进入它就报警，这样不会形成误报，又起到防范作用。
【主持人】想的很周到。
【刘庆强】对，另外还有电梯系统、雨水收集系统我们都做了很大的投入。比如我们电梯巡检系统，每天中控室会有一个自动检测，哪个电梯有异常它就提示工作人员去检修而且准确。我们的雨水收集把雨水集中起来，是通过在负一米七以下的一个收集系统，通过地面回收再通过中水处理后再次使用，即节约又环保
【主持人】您说了这么多，大家对新通国际花园应该有一定的了解，我想问一下，您其实也接触了很多业主，那么在咱们新通国际花园这么多因素里面，业主最感兴趣的是哪个？造成我们团购天这么好的效果。
【刘庆强】我觉得新业主也好，老业主也好，认可有这么几点，交通位置很好，第二是我小区的品质，我为什么要强调我小区的品质呢？实际上在通州，就开发项目来说，通州是一个新城，但是好多建筑并没有融进新城的理念，他离CBD的距离，是CBD的后花园，怎么样充分发挥它的地理，打造一个适合年轻人的新派生活社区，这个可能是最吸引这些业主的地方。还有就是我们小区的配置，有别于其它很多小区。另外一个原因是我们的物业公司，做的是一种管家式的服务，比如要干洗衣服什么的，因为年轻人，时间很忙，没有时间打理这些事情，我们中控室都有对讲系统，随时可以呼叫他，叫专职管家到您家进行服务。类似的还有叫车服务、接送服务、购票服务等等，便捷、实用。比如说打个车，您提前可以告诉中控室给叫一个车去哪里，然后车叫好以后在楼下等您，您下楼以后就可以上车，这种服务贴心，很便捷，而且适合年轻人的心理，真正的享受到了科技和服务带给我们的好处。
【主持人】您说的管家式服务在别墅或者豪宅里面才有，年轻人肯定特喜欢。
【刘庆强】对，我们就是为了打破这种常规想法，不是只有住别墅才能享受到好的服务。
【主持人】我听了这么多，其中最重要的就是为业主日后的生活提供便捷的服务，我想问一下团购的时候是有一个很优惠的价格，这个是否会持续到以后的销售过程当中？
【刘庆强】应该这么说，我们南区花冠的提前开盘，是为了给予对项目一直以来关注和支持的新老客户的一个酬谢，因此开盘的时候价格很低，这个也可能是引起很多人关注的原因，但是因为我小区的品质在这，我可能会做一定的价格提升，但是对这种老带新我可能会存在一定的优惠。
【主持人】这一番话老业主们听了肯定会很开心。
【刘庆强】是，因为作为开发商要做到货真价实，物超所值，我们已经做到了。
十一月份楼市会有成交小高潮
【主持人】现在已经十月份了，接近年关，这个时候一般房地产公司会比较繁忙，您对我们项目后期有什么预期吗？
【刘庆强】这是我个人的观点，不一定很正确，通常说的金九银十，我觉得今年"银十"可能会顺延，我个人认为十一月份还是有一定量的成交，甚至会出现一个小高潮，今年交易量不大，但刚性需求是存在的，通过我们南区"花冠"的开盘就足以证实这一点，真正置业的人还是很多，除了的，还有很多需求。
【主持人】我想问一下，关于这次新通开盘的火爆，是不是会对通州楼市有一个震动？
【刘庆强】应该说还是能起到一定作用，我不能说我这个项目开盘会带动什么房市，但是我觉得至少反映一个刚性需求确确实实存在，只要开发商把你该做的做好，我相信会有很多业主主动找到开发商的。
【主持人】其实这一块也可以反映出来大家对通州这一块居住价值有很高的认同，我想问一下刘总，通州这一块发展区域，在居住价值方面有什么利好因素？
四大因素助推通州置业
【刘庆强】实际上通州作为整个北京市发展的东部新城，三个新城：通州、亦庄、顺义。首先通州在长安街的延长线，交通方便，另外这次定位上，是把通州作为重中之重来发展，这是政策上面的事。另外通州确实四通八达，交通也便捷，有着很好的区位，而且在通州还要建新的火车站，还有朝阳北路，广渠路延长线以及M6号线也要开通，实际上有六条通道通到通州，便利，另外通州作为新城它的发展体积很大，过去咱们叫睡城，但现在不是了。尤其我们项目所处的梨园商圈，实际上是CBD的东移，包括贵友，家乐福，全聚德等等，大型购物场所都已经陆续完善起来了，新通国际花园建成以后，是在梨园的核心地带，和东边的老城还是有很大的区别。从城区过去很方便，首先接触到的是我们商圈，另外我们整体建筑布局是按新的规划，从、外立面规划、设计等等都是全新的面貌，所以和老城有一个本质的区别。通州的发展是逐步东移的，现在发展面貌有很大的改善，所以我觉得在通州置业有很大的价值。
【主持人】我记得我上去过去有一个苏宁电器在那边。
【刘庆强】对，苏宁电器，淘宝城，都在我们小区，一街之隔，包括餐饮、酒店什么都有。
楼市竞争根源还在产品
【主持人】您可能尝试到了一种成功的喜悦，那么更多开发商想知道咱们项目热销有什么秘诀，那您觉得在现在低迷的市场上面，什么样的项目才能取得成功？
【刘庆强】还是我个人的观点，主要还是一个产品。实际上房地产市场的发展，我个人理解，就类似于做汽车一样，由开始销售品牌汽车，到后期的4S店。也就是说进入了售后服务的比拼，就是说要把产品做好。就地产来说，从设计开始就要设计很人性化的东西，比如户型，使用起来很便捷再把品质要做好，然后就是我的服务。所以我们在物业服务方面做了很大的投入，就是目前的管家式服务。应该说在北京有很多管家式服务，但是我的管家式服务比他们做的更人性化一些，比如我的门童，酒店式的服务，更贴心，更舒适，我们提倡的实际上是一种全新的生活方式。
【主持人】说到底，还是产品的性价比。
【刘庆强】对，产品，我的物业也跟的上，不能作为开发商，我把房卖了以后，后期我服务意识就差了。我们在销售房子同时已经考虑到物业了，这样业主考虑到买这个房子以后还有服务，品质很高，人员结构也不一样。从安全啊，人员素质相对来说都有保障，也会减少很多很多的麻烦，大家相处起来自然就和谐了。
【主持人】刘总，今天早上我们看到一个新闻，就是房产可能会取消第二套房贷的限制，包括减少税收等政策都有可能在下个月出台，您认为这个对房地产行业有什么影响？
【刘庆强】我觉得从调控的这些一系列措施，包括国务院提出放宽房地产的政策和这个二套房的限制，以及银行准备金利率下调，这些政策反映一个信号，就是国家宏观调控的政策可能要做一个调整，过去是门槛往高抬，实际上现在是改变了，拉动内需，这次经济会议也是说这个事，一定要拉动内需，实际上房地产就是主要的拉动内需的途径。房地产相关行业大概有60多家，如果房地产拉动了，那其他行业也会带动起来，所以我对房地产市场是很看好的。
【主持人】因为现在各地都在救市，像杭州24条政策，南京20条政策，上海也调整了公积金贷款上限，您认为北京会不会有相关政策呢？
【刘庆强】我觉得应该也有相关调整，包括银策应该比之前稍微好一些。
【主持人】主要是银行，要有资金的支持。
【刘庆强】对，实际好多开发商，资金紧张主要是银行这一块对购房者放贷的要求，第二套房的贷款要求等等，过去确实有一些限制。
【主持人】虽然现在楼市是比较低迷，但是市场上确实有一些利好的政策，您能够对咱们的房价做一个预测吗？
【刘庆强】我觉得比现在要有新的变化，我从目前来看，从我小区确定价格上看，与上年同比略有提升。
【主持人】那么采访到最后，希望您对新通的业主说一些话。
【刘庆强】首先感谢新老业主对北京华成房地产公司的信任，我们将继续秉承中冶集团央企的开发理念，会尽全力把我们项目做好，让业主住进去以后感觉到确实是物超所值，实际上还是一句话，我们给大家做的是一种消费方式，我们销售的不仅仅是房子，而且是一种生活方式，感谢大家对我们的信任和支持，谢谢。
【主持人】谢谢刘总，谢谢刘总今天来到我们的房天下直播间，也希望网友可以到新通去看一看。
