实况：格林莱雅“·价值·房地产”论坛
房地产门户房天下2008/03/30 18:46
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
3月30日下午，位于东四环欢乐谷旁的格林莱雅销售济济一堂，格林莱雅商北京银宏有限公司主办了一场房地产论坛。论坛邀请了两位资深房地产分析师中信证券资深房地产分析师段海瑞先生、北京链家房地产经纪公司资深区域总监方明先生纵论奥运前后的环境，以及对目前的房地产市场拐点论进行剖析。
▲活动时间：
2008年3月30日（星期日）下午2：00至4：30
▲活动地点：
格林莱雅销售
▲邀请嘉宾：
段海瑞 中信证券资深房地产分析师
方明 北京链家房地产经纪公司资深区域总监
对本次论坛进行了图文直播，以下是本次论坛的现场实况：
| 格林莱雅“·价值·房地产”论坛现场 |
【主持人】：各位莅临格林莱雅的朋友们，大家下午好！感谢大家在周末抽出时间来到这里参加我们的活动。在活动前请允许我代表格林莱雅的商——北京银宏有限公司，开发商——北京翔鸣房地产开发有限公司全体同仁向大家的到来表示亲切的问候！
| 论坛主持人 |
【主持人】：众所 ，几个月前，由房地产龙头企业“万科地产”作为表率，率先在范围内降低房价，随后另一家地产巨擎“合生创展”跟风下调价格，一时间，房地产行业“论”、“拐点论”扑面袭来，各媒体也对开发商的争相进行了报道。购房者对楼市以及未来的前景感到迷茫，房地产成交量直线下降，在广大购房者中出现了“持币待购”的观望形式。地产圈可以说是一时间风起云涌，似乎有点“山雨欲来风满楼”的意思。作为身在漩涡的我们，如何能看透玄机，理智地置业呢？今天，在格林莱雅的销售，我们将为您揭晓答案。格林莱雅“·价值·房地产”论坛现在开始。
【主持人】：今天我们为各位朋友请到了两位，让他们帮我们分析分析现在的市场和房地产市场，帮我们梳理一下市场脉络，用他们的慧眼，帮助我们理智、轻松置业。好了，让我们有请今天的神秘嘉宾出场！
【主持人】：我来介绍一下，段海瑞先生，不知道在场的朋友是不是了解，段先生是证券、房地产两个行业的资深，我在百度上搜了一下，与段先生有关的新闻和资料共计1万2千余条。这位方明先生是京城实力的二手房机构链家房地产经纪有限公司的资深区域经理，对二手房的价值和整个四方新区板块的了解程度拥有的发言权。
【主持人】：今天请两位来主要是帮我们这些外行分析一下市场和房地产市场的前景，前阵子的闹得我们心里面有点恐慌，就怕买了房子不反倒贬值了。
段海瑞：从市场的层面来讲，房地产市场的复苏迹象是明显的。而股票市场目前基本不被看好。地价上涨、大城市的聚集效应和基础设施投入的增加三方面决定了房价上涨有一定合理的因素。
【段海瑞】：大家都知道，前段时间包括深圳广州，在没有型需求支撑的话，出来了一个房价的回调，在这样的情况下，的开发商，以万科为代表的，它出现了一些，其实这个的幅度，因为我们是研究这个上市公司的，很熟悉他们公司。包括他们公司的王石，也澄清过这个拐点，不是说房地产由牛转熊的拐点。拖出一个盘，大家抢着去买，是说亢奋到理性的拐点出现了，不是说房地产行不行的拐点。所以到这个阶段，到目前这个阶段，像广州、深圳这些地方，已经降了一下。
| 中信证券资深地产分析师 段海瑞 |
【段海瑞】：用数据来看，房地产的前景，因为我们是每天都跟踪这个九个城市，9到10个城市每天的成交量，从成交量的数据来讲，现在目前已经出现了一定的回升，就是去年的11月份、12月份，到今年1、2月份是房地产一个相当低的低谷，到目前来讲，随着3月份房地产销售的旺季到来，这个成交量最逐渐回升，从汇总的数据来看，这个蓝色的这个是7日的一个平均的成交套数，这个已经在往上走。北京基本上走出了原先的低谷，原先最淡的时候，每天低于100套的成交。目的为止，这个期房已经是200多套了，回升的趋势明显。北京的成交量有一定的代表性，最有代表性的是上海，现在上海已经突破了1000多套。这个是什么概念呢？比去年同比，去年大家都知道，房地产是一个比较景气的年头，上海比去年同比还有10%以上的放量，这个数据是最有说服力的，包括深圳的，都在走一个上升的趋势。像杭州，像这些二线城市，成交量还是低的，以北京、天津为代表的，成交量出现了明显的回升。
【段海瑞】：从现在来看，和买房的环境得到了改善，这个是从数据上来讲。另外从政策上来讲，刚刚完全了换届，包括政府官员的表态来讲，他明确的表示出不希望拐点的提法，不认可这个提法。另外一个很明确的表示，既不希望房价大幅度上涨，但是也不希望大幅度下跌，所以从市场的层面来讲，房地产市场的复苏迹象是明显的。
【主持人】：就是说不存在重大的调整风险？
【段海瑞】：目前来说，和大跌的现象不会有的。
【主持人】：是由于依然存在的供需不足导致的吗？
【段海瑞】：这个动因的情况，为什么房价没有下跌的基础呢？我觉得房地产就是这样的，什么决定房地产的价格呢？房子的价格加上地的价格决定了房地产的价格，新房子慢慢会变成旧房子，这样从房子的角度来讲，它会跌的。但是为什么房地产的价格在不断上升？是因为个土地的价格在不断上升。从这几个角度来讲，从这个表来讲，就比较明显的可以分析出地价为什么不断上涨？农产品的价值是在不断上涨的，地的价格在不断上涨。
【段海瑞】：第二个方面，就是聚集效应。像北京和上海，或者是城市的地位，就是说城市化的趋势，不断的进行。外地的游客进北京，城市的聚集效应越来越明显，城越来越值钱了。
【段海瑞】：第三个因素，城市基础设施投入的增加，比如说这个地方，可能原先是1万左右，但是进入了欢乐谷之后，立马把这个价格提升了。另外一个，政府的垄断，以前是好多渠道来供应的，现在只有一家供地了，供地量减少了，导致低价的上涨。这也是决定上涨的因素。从这些因素来讲，每年这些地价上涨的幅度，我们统计几乎都在20%以上。这样就决定了房价上涨有一定合理的因素。
【主持人】：还是就有儒家思想，安居乐业的思想。我们中国人这种根深蒂固的理念。
【段海瑞】：决定房价上涨，一个是需求在往上拉，是传统的因素在往上推。
【主持人】：从房地产历史的回顾，包括现状，包括我们在总结了一下股市方面的理论，现在的房价市场还是比较阳光的。段总说新房没过几年就成了旧房了，那就涉及到了二手房了，方总您说一下目前二手房的状况吧。
方明：从过完年以后的数据来看，这个市场在逐渐复苏，按照每年正常的规律，逐渐这个市场，无论是客户量的增长，还业主量的增长，在不断回复。毕竟我们有很多客户是具备刚性需求的，比如说要结婚的人。
| 链家地产资深区域总监 方明 |
【主持人】：有这种居住需要的人。
【方明】：对，比如说98年次房改的时候，很多人有了自己的房子了，购买自己的产权。到今年是2008年，正好10年过去了，按照国际上来讲，10年一换房子很正常的，现在正好处于这个阶段。有很多人认为，上海的房子，已经松动了，已经下降了。深圳有很多也下降了，北京不一样的一点是什么呢？北京的客没有上海和广东那么多。那么上海内环的房子价格调的很高，他们并不是在价，实际上他们等着人民币的。
【主持人】：实际上这里面涉及到一个和投机的问题。可能是一种长期的的效应，投机是短期的，比如说低买高卖的，我不知道你刚才说的上海当时三四万的房价是不是跟这个有关系？
【方明】：对，有关系的。北京价格拉动趋于平稳。
【主持人】：说到刚才有一些朋友可能买二手房是为了，有没有各种的技巧可以跟大家分享一下？我想在座的朋友是作为来用的。
【方明】：首先说，你是属于长期还是短期的？有一些人刚买了房子以后，价格还不错，有的买了没几个月，就增长了1万5、1万6了。我们需要看几点东西。
【主持人】：我们有一些问题出自于我们两位的言论当中。比如说数字。
【方明】：我们要看楼盘，它在什么样的区域，比如说这个区域的位置、交通状况，还有的设施。还有咱们说的交通状况，有线、主干道、主要的公交线路等等，我们可以看到，还有什么大型超市了，比较好的公园、、医院，这些是主要的设施。我们买房子的时候，刚开始是选的居住，你房产的话，你自己认为这个居住环境没有问题的话，那别人买你的房子的时候，他们会不会觉得有问题？欢乐谷是国内大主题公园，那么旁边有乐购，周边的交通环境也不错。比如说周边的整个小区，华侨城啊，整个小区都是大规模的小区，配套设施也比较完善，旁边有京沈高速。相比起来，跟四惠这边比，我们这边要好的多。这边四方桥，的均价，现在均价在14000多到15000左右，就是说二手房。现在这个月来看，成交仍然是很活跃的。我们链家房地产应该是在71%左右，也说明我们这个数字还是比较性的。这边的，比如说现在的两居室，租4000多的话，应该不是问题。那么这边成交比较多的楼盘的面积，大概是70平米到130平米左右，这种型号的房子，成交量、换手率比较高一些。
【段海瑞】：我补充两句。就是说这个房产，首先是决定不这个问题，第二个是技巧的问题。目前在这样的环境下，应该不应该房地产？我觉得这个是首先应该解决的问题。房地产，我觉得有两种功能。种功能是居住的功能，这是它作为居住的一个属性，第二个功能，作为一个商品来说，它是一个品的属性，现在的品，跟其他的工具相比，这决定它是不是主要的因素？目前来讲，现在这个位置，可能报道的也比较多。目前CPI是处于一个比较高的位置，在这样的情况下，如果说放到银行的话，其实每年的贬值幅度是0.7%。大家富了以后，普遍有一个性的需求。房地产的产品跟其他的比较，有一些什么样的好处呢？我们以前也写过一些报告，主要的是这个房地产的技术门槛比较低。像现在投股市的话，现在股市不景气的话，很容易被套。我每天接到无数个客户的电话，说什么时候能解套啊？但是房地产的情况不会像股市波动这么大，而且不需要什么太多的技术门槛。
【段海瑞】：比如说股市波动风险太大了，上周周四大盘是5%，资产收缩10%很正常。我觉得我要是不干证券风险行业以后，我有钱肯定买几套房子。这个是大家应该重点考虑的东西。房子来讲，从长期来讲，没有人怀疑它，长期上涨的趋势，现在短期有波动，但是长期上涨的趋势基本上没有人怀疑。但是股票这个东西，买了好公司的股票，比如说像万科这样的公司，它的股票一直是上涨的，但是如果不幸买了垃圾股，也可能有退市的风险。还甚至有一些人搞权证那些，那也是一个。那真有可能财富一夜跌到0。
【主持人】：比如说上午出台了一个什么样的消息，可能中午、下午股市就有一点的波动。我不知道我们的房产，就是政策面这块，对房产的影响有多大？
【段海瑞】：政策方面，我们也做了一些分析，目前也进行了一些调控，首先目的不是使房价大幅度下跌和成交量萎缩，这个不是调控的目的。调控的目的就是前期涨幅太快了，像深圳、广州这些地区，一年房价翻一番。所以调控最主要的目的是防止房价大幅度上涨。
【主持人】：我们的在购买房子的时候，需要不需要考虑到的技巧？
【段海瑞】：这个需要考虑的，我觉得现在考虑这个问题，房价大幅度下跌的风险，这个不是最主要考虑的因素，最主要的考虑因素是考虑信贷政策，就是这个利率，现在的利率确实比较高，买第二套房子的的时候，手术和利率，优惠利率是在基准利率的基础上优惠10%，但是买第二套房子的时候，在这个基础上要上升10%，这个时候要考虑到自己的支付能力。
【主持人】：信贷政策，比如说这一个时期内不会变，还是什么时候会发生改变？
【段海瑞】：目前来讲，咱们国家面临着两个问题，一个是CPI上涨过快，就是通货膨胀，在通货膨胀的情况下，按照经济学的角度来讲，是应该加息的，就是利息不断提高的。但是咱们国家同时又面临着一个人民币在逐年加快的，人民币加快，会影响到咱们国家的进步和经济的增长，在这种情况下，美国是不断降息的，因为美国去年出现了次级债，那这样的话，人民币加速，所以在这样的情况下，政府就面临着两难的选择。从目前来讲，根据我们研究所和各个分析的结果来讲，大幅度加息不会多。加息的空间不会太大。就是说现在还没有进入降息风暴，但是加息的空间也不会太大。
【业主提问】：我在电视上看到一个消息，说我们是同时入住，现在还没有入住，然后房子就贬值了，从15000到8000了？现在北京会不会出现这样的情况？
格林莱雅业主积极提问
【段海瑞】：这个问题，确实是业主们比较关心的问题。因为目前深圳来讲，小说的比较好的，一个是万科的第五园，第二个是梅龙镇，这两个项目比较好。万科的第五园和梅龙镇确实出现了下降的幅度，但是这个幅度没有这么夸张。当年卖的的户型价格是1万5，可能有一些硬伤在里面。它出现了一些，是客观的情况，在这种情况下，像万科对前期的业主，希望免一些违约费啊，这些都做了补偿。但是出现了这么大的，我觉得是不太可能的。
【方明】：就是说你买这个楼盘的时候，有没有考虑到周边的价格怎么样？你这个楼盘的价格1万5，但是它周边的可能还达不到1万5。
【段海瑞】：有一些地方盖了小区以后，业务的配套都跟不上，前期炒了一个很高的价位，像深圳一些城市，不确实卖不好，像北京这样，现在包括欢乐谷这个地方，这个地方有一些基础设施的投入，使得交通设施都得到了改善，我觉得跟那个地方还是不太一样的。从这个统计数据来讲，北京的房价基本上没有经过像深圳、广州那样大幅度的下调。就是说上涨的幅度还是在合理的范围之内，还是有一定合理的因素，也不是像不理性的那种操作。
【段海瑞】：这种情况基本上是香港的崩盘，香港的崩盘有外部环境的，亚洲金融危机的冲击，然后香港回归，大家对香港的未来没有信心，另外一个就是政府大规模的供地，廉价供地，是综合因素导致香港的情况。像北京这样，经济增速每年在10%以上，这种下你相信房价会这样吗？
【主持人】：而且我们也可以考虑一下结合奥运的因素。
【段海瑞】：大家也比较关注奥运会以后，房价会不会幅度下落？这个情况在国外来说也是这样的。比如说像悉尼、美国的亚特兰大这些城市，为什么它的房价也会出现回落呢？像美国的平均居住水平是50到60平米，咱们国家，不按城市居住人口，按户籍人口，现在北京市是平均22到25平米，这个离国外的水平有很大的距离。咱们国家城镇户均是0.85套，就是说每户平均没有一套房产，这样的情况，总体是一个短缺的阶段，在这个短缺的阶段，基本上是供不应求的一个阶段，还是一个卖方的市场，这样的情况，房价不会发生大幅度的下跌。国外的房价基本上达到平衡了，奥运以后，它会自动回落。
【主持人】：而且跟国情有关系的，我觉得国外都是地广人稀，我知道国外的朋友，都是他们自己买一块地，他不期待商品房的出现。
【段海瑞】：对，那个大规模开发的时段过去了。另外国外的房产市场，跟我们国家不是一回事，国外占房地产主流的是存量的买卖和酒店、商场这样的买卖，有购物这些经营的话，奥运会以后出现回落这是很正常的。不可能说还像奥运会之前那么高。所以咱们国家的国情不一样，为什么没有必要担心奥运会希望房价会大幅度下降。
【段海瑞】：如果说连续加息，除此之外，不会降的。
【提问】：会大幅度的降吗？
【段海瑞】：不会大幅度降的。
【方明】：明年奥运会结束以后，北京这个市场能不能的问题。很多人都问我这个问题，我有时候也在问我自己，我也要买房，我也要居住，我也要考虑我购房的风险率。从直观的角度来看，我们拿数据来看的话，那就得看我们的购买力怎么样？就是说目前北京市场的购买力如何？王石也说过中国的房地产市场是炒起来的，都是80后一帮女孩子炒起来的，因为结了婚必须要有房子。现在这个时间是80后结婚的高峰期，我身边很多的80年代生人，都在结婚，都在考虑买房子的问题，09仍然这样。那这样高薪需求的客户，另外就是说北京有很多其他城市不具备的条件，比如说北京有故宫，北京有皇城根，其他城市这么大规模的古迹，北京有中关村，北京还有这么大的学院，北京作为一个国家的首都，人员的流动很大。无论是居住，还是购买，这种能力是不断的增长的，真正需要它下调的话，可能国家要出台很多很多的对购买着的调控。目前来看，目前的第二套购买，这种主要针对的还是者，针对那些短期的者，告诉大家更理性的消费。我们并没有看到一个市场会有拐点，会有下降。我们预测这个市场，去年是9万多套，但是不可能说今年是15万套，我们保守估计今年也就10万套。而且在北京的这些学生，那么这些人都在北京购房的主力。
【段海瑞】：我觉得还是用数字来说话吧，其实你看北京2007年之前，它的期房是2200多万，这是我们每年实时统计的数据。但是到08年，现在这个数字是1848万了。有可能奥运会的房屋均价是降下来的，但是房子可能是五环以外了。我刚才也介绍了，我以前是做过媒体记者的，做记者的时候，有新项目的话，我都喜欢看看，03、04年在三环以外的项目挺多的，但是04年以后，在三环以外真的没有什么好的，现在基本上都到通州区了，均价是下来了，但是位置也偏了。这是一个因素。
【段海瑞】：另外奥运会期间，起码市区内的施工还是不让施工的。那么这样会进一步影响供应量。从数字来讲，同比供应量降低了20%左右，供应量上不去的话，房价有下降的可能吗？
【主持人】：等于说段总也用一些数字攻击了一下拐点论和下降论。刚才咱们方总和段总说了很多关于市场的现状和预计的情况，结合具体的事例来说，比如说咱们格林莱雅，这些因素综合在一起，两位分析一下我们格林莱雅的有多大？
【方明】：我来说一下格林莱雅，我所看到的它比较的地方，首先我刚才说过了，这边二手房成交的面积，可能是在90到130平米左右，据我所知格林莱雅是90到100平米之间，首先从户型的面积来看，它是比较适中的一个面积，它比华侨城好一点，华侨城有160的，220的，它的成交量比华侨城高，它在这边比较有。从小区来看，里面的花园设计也不错，最主要的就是位置不错，交通没有问题，我们这边也是跟奥运会沾边，我们这边有奥运会的羽毛球场馆。还有工业大学，这些配套设施还是很完善的，相对五环以外，它更有。
【主持人】：段总呢？它的空间有多大？
【段海瑞】：具体预测一个楼盘有多大？我确实不太会预测，我是想，因为我是研究股票的，比如说一支股票，大家都去追捧的时候，然后成交量也很大，这时候基本上不是买的机会，应该是出货的机会。什么时候应该买呢？就是大家都不买，这个时候正好是一个低点，正好往上翘的时候也出现了，这个时候是的时机。另外买房子，也都是大家的辛苦钱。大家要考虑自己的综合实力和能力，另外看看自己有没有其他的渠道。如果是去年，或者是前年的话，我会建议大家去买股票，建议大家买万科的房子，万科的股票。现在这个情况倒过来了，现在股市确实不太景气，我对今年的股市不抱有太高的期望，如果这个时候房地产，以前像我当年买房子的时候，是05年的时候，买了一个远洋开发的远洋山水，哪有什么地位啊，人家说给什么钱包就要给什么钱，现在这么多户型，大家可以挑挑，就是说买房市场，大家的地位在提高，如果这个时候选好了，这个房价大幅度下跌的空间，没有大幅度下跌的空间，如果觉得合适的话，该出手的时候就出手。
【主持人】：谢谢段总。段总好像是一个宏观调控，给大家一个大的方向，大的理念，而我们的方总就像微观把握一样，给大家具体的，好的一些技巧，或者是他的思路也好，也希望今天两位的思路，能给大家得到一些启发。刚才我看到有很多朋友有问题想问题。
【提问】：咱们格林莱雅这个房子，户型和地理位置，我感觉都是很好的，这个小区的环境，我也感到很满意，所以我才买这个房子，因为我买这个房子之前，我看了很多楼盘，最后我买了格林莱雅的房子。因为当时买的时候，也是去年买的时候，我觉得目前来讲，房价还可以。但是需求是刚性的，我觉得跟奥运会前后都没有关系，但是咱们国家现在在政策倾向于困难户，还有就是有购房需求的，什么经济适用房、廉租房，还有两限房，对这方面的政策，如果再度扩大的话，肯定会对房价有影响，因为80后确实是购房需求集中的一个年龄段，如果国家政策再扩大的话，我觉得就会对商品房有影响。但是我觉得还有一个问题，如果这个政策再扩大的话，对商品房我觉得会构成危险。所以我对这个政策还不是很清楚，但是我觉得房价去年也确实涨的太怪了，如果说稳步的上升，大家还是可以接受的。刚才这位说，年底北京市的房价肯定会低于平均，低于平均以后，这个房价肯定会低，但是这个政策如果再一度扩大的话，我觉得会影响到商品房的价格。
【段海瑞】：两限房，包括廉租房和经济适用房，这个出台的背景跟刚才说的那个有点关系，98年以后，把解决住房的问题，全部推到了市场上。人人都有房住，这是政府的保障，是政府应该提供一些保障性的，就是说这个市场，应该有两种房子，一种是商品房，一种是保障性售房。但是现在这个怎么分，我们通过研究的结果，基本上三七开的时候，房价是比较平稳的。像北京以前为什么房价涨的比较慢？因为它提供了2000多万的经济适用房，但是经济适用房这个东西，有点变味了。不是说是穷人买的，有很多富人买了。另外就是户型比较大，像回龙观、天通苑都是200平米的户型的，现在政府有一些政策，包括对户型的面积都有限制。廉租房和经济适用房，因为跟真正的客户群不一样，因为不会对这个形成冲击。会有一定冲击的是两限房，这个是客观存在的，会对商品房形成一定冲击的。但是两限房的规模，目前来讲，还是比较有限的。目前北京的规模，占比肯到不到市场总额的5%，因为它不可能全部建成两限房，包括政府的土地税收、税费都会受很大的影响的。目前政府的财力不足以建设大量的两限房。所以目前来讲，在特定的阶段，商品房还是市场的一个主流。你说的那个，如果持续推，北京一半的地都建了两限房，那么商品房肯定会受冲击，但是目前来讲，没有那么大的财力和实力。另外就是包括两限房的位置，也不是说好的，真正好的位置，一般的人好像买不到。
【方明】：而且可以看到，今年的两限房也有五环外的，位置和配套设置很不完善，它要经过5到10年的时间才能发展好。不是说它说完了以后，两三年就可以完成的目标，这个很难的。从现在的购房者来看，最难的就是适用房的，我刚才也说过，在北京，外地人很多的，他是不具备选择买廉租房、经济适用房的，他只能买二手房。的购买群体还是这些在北京的外地人。
【主持人】：现在进行论坛的下一项，会有九个幸运奖产生。
【主持人】：感谢两位给我们带来的房产置业方面的知识，再次用掌声表示感谢，希望今天的论坛对我们大家的置业有所帮助，希望大家在我们格林莱雅住的放心、舒心、住的开心，本次论坛到此结束。谢谢大家。
