小产权房北京热卖 价格仅为同区域商品房的一半

3月份，北京市建委对购房者发出购买小产权住宅风险提示，随后又对房山青龙湖小产权别墅项目进行清拆，政府有关部门针对小产权住宅的态度，从对购买人群的提醒到真刀真枪的清查，其动作趋于严厉。就在政府有关部门严厉的查处背景下，北京小产权住宅的销售仍旧，公开叫卖声此起彼伏，甚至出现了京城小产权住宅热火朝天的销售局面。

五一长假，急切想要买房的李文军踏上了看房之旅，竟发现连八通线最后一站土桥的项目都卖到了5000元一平米。在遭受了几天的打击之后，李文军站在东六环边上，看到了均价3200元/平米的太玉园。这次，他没跟妻子商量就做了决定，付了定金，同时买来了一个他并不熟悉的词：“小产权房”。

所谓的“小产权房”外观上看和普通商品房没有两样，但由于是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由镇政府或村政府颁发。

五一期间，在通州、房山等北京郊区，遍地开花的小产权房吸引了像李文军一样的大批购房者，在通州几个站的出站口，路边派发小产权房广告的人就站成了排。而与红红火火的销售场面形成对比的是，3月中旬，北京建委发布风险提示，建议不要购买小产权房；4月底，北京市国土局到怀柔调研小产权住宅的情况。究竟对购房者来说小产权房魅力何在？这些大批量的小产权房又是如何出炉的？这样的房子究竟能买不能买？记者近日赴通州、房山等地进行了调查采访。

“小产权”楼盘约占市场总量2成

“要找小产权房，去房山琉璃河看看，那边遍地都是”，房山一位开发商在电话里这样告诉记者。而琉璃河镇一村委会负责人不久前接受媒体采访时，曾表示该镇有11个村都在搞这种“未批先建、对外售房”的小产权项目。

事实上，不光是在琉璃河镇有这种小产权项目扎堆的现象，通州张家湾镇、昌平小汤山、顺义潮白河畔、密云郊区等地都是小产权房密集之地。从通州张家湾镇的土桥站往东行，不到五公里就能看到欣桥家园、太玉园、祥和乐园三处小产权项目，范围扩展到周边几个镇，类似的小产权项目多达十几处。据中大恒基春节后出具的一份统计报告显示，目前北京400余个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18%.也就是说，北京约有小产权楼盘72个，按照每个项目平均10万平米来计算，一共就有720万平米，而北京市房地产交易管理网上的数据显示，目前北京可售房屋面积约为2157万平米，两者一对比，小产权项目的面积相当于北京可售房屋面积的1/3.

据中大恒基统计，这些小产权项目，绝大多数分布在房山、通州、怀柔、密云等远郊区县，其中房山区的小产权项目数量，占比为26%，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20%、17%和11%.

价格仅为同区域商品房的一半

30万元在北京能买多大的房子呢？链家市场研发部主任王志伟告诉记者：二环内能买20平米，五环内能买40平米，五到六环能买45平米。而房山区一家小产权房项目的销售人员说，五环外的小产权房，30买100多平米，远到六环外，30万就可以买座小产权别墅了。

这话说得并不夸张。从记者采访的多个小产权项目来看，小产权住宅每平米一般都不超过3000元，地域偏远的才1000多元。比如位于房山琉璃河镇的滨水雅园，一梯两户的纯板起价才1860元/平米。在北京房价“一路高歌”、普通商品房动辄均价上万元的情况下，小产权房低廉的价格自然足以吸引购房者的眼球。

通州祥和乐园业主张先生告诉记者，本想在自己工作的上地买套房，但是那边过8000元的房价让他有心无力，“光首付就要20多万，每月还要背上几千元的房贷，肯定是支持不下来的”，张先生现在买的这套小产权房，均价才2700元/平米，尽管其每天去单位需要花上2个半，但是他说，“至少有了个窝”。

据中大恒基等中介公司统计，在售小产权项目的均价为3344元/平米，仅为2006年北京市整体销售均价8792元/平米的38%.以通州为例，通州区的小产权普通住宅均价为3485元/平米，而该区域内五证齐全的普通住宅项目销售均价为5636元/平米，每平米的单价比小产权项目高出2151元。如果在通州区购买一套100平米的普通商品住宅，所需的购房款和税费将比小产权项目多出近22.5万元。

■现场

注明“小产权”，公开出售

记者驱车在通州、房山两区，沿途看到的小产权项目多为普通住宅。业内人士分析，由于这两个区域有京通快速路、京石高速路与城区连结起来，缩短了往返城区的时间成本，因此在售小产权项目主要以普通住宅为主。而密云、怀柔两地具有先天环境，使得这两个区域内的小产权项目以别墅类型为主。小产权房就风格来看，有中式、欧式、泰式，外形美观，与普通商品房看上去并无二致。

“明天再来看吧，今天我们的销售人员都出去玩了”，5月8日上午，在通州张家湾镇太玉园售楼处，记者以购房者身份询问接待人员时碰了一鼻子灰。太玉园这个占地2000亩、建筑面积为230万平米的小产权项目，共有近150栋六层板楼和20余座多层别墅，目前别墅区已完工，板楼也建成了上百栋。目前在售的是39、43#楼，均价3200元/平米。记者在售楼处停留的十几时间里，尽管没有一个售楼人员的身影，但是看房的购房者还是来了两三拨。

5月8日下午，在房山琉璃河镇的滨水雅园，记者在项目里绕了一圈硬是没有找到售楼处，也没有找到任何写有项目案名的牌子。最后抱着试一试的心情走进项目后面一个写着“肉联厂”的大门，在询问之后才有销售人员迎了出来。随后记者跟着他绕过一条长长的走廊，来到一间10平米左右的小屋子，正对着门写着“滨水雅园”几个字，墙上贴着几幅户型图。在这个简陋的售楼处里，已经坐了好几位购房者。

据业内人士介绍，购买小产权项目都需一次性付款，而且不能做贷款。购房者一般先交2000元左右的定金，然后与村委会或开发商签一个合同，这个合同与商品房买卖合同比起来要简单得多，除了描述双方权责外，只对房子象征性地描述位置、楼层等。然后购房者付清房屋全款和物业费等费用，就可以拿钥匙了。

■案例

购买就是冲着低总价

记者在采访中发现，购买小产权房的多是初次置业的年轻人和想要养老的老人。“很”，“环境清静”，“将来有可能会转正”，成为记者听到的的购买理由。

低价格是“撒手锏”

“毕业后过了几年不缺钱也攒不住钱的日子，随着和女朋友婚期的，才忽然感到压力”，今年30岁的陈先生工作6年了，与女朋友恋爱两年，准备今年结婚。一定要买个属于自己的房子，今年1月，此前基本没动过买房念头的张先生揣着好不容易凑上的28万元，认真地到房市看了一圈，头疼地发现自己的选择有限。

陈先生告诉记者，他先是考虑在女朋友工作的广安门买个二手房，9000元/平米的价格让他望而却步，他自己工作地点在复兴门，那地方更是，房价贵得离谱。而他在网上查了一下，沿线的房子都不了，连石景山那边的项目，都憋足了劲往1万的价位上飙。

“选择小产权房应该说也是个巧合吧”，陈先生说，1月底，他在网上看到了通州太玉园等一些项目才卖不到3000元，“当时没注意别的，就被这价格吸引住了，来了之后才发现是小产权”。由于这一带小产权项目比较集中，陈先生比较了一下，最后还是选择了欣桥家园。

陈先生说，他知道买小产权房会有风险，售楼小姐也告诉他没有大产权，不能上市交易，但是他顾不了那么多了，“只要到时候工程质量没有问题，水电暖没问题，我就很知足了。”

存侥幸心忽略风险

像陈先生一样的年轻人不在少数。太玉园的刘先生也是奔着低价才买了这边的房子，他还说，“听说有些盖得早的小区都花了点钱转成大产权了，我们说不定也有希望呢，何况就算不能正式交易，但是买房的时候售楼小姐说了，要卖的话可以私下里找买家，想脱手的话总会有办法的”。

除了急需买房又囊中羞涩的年轻人外，很多白发苍苍的老人也成了小产权房购买潮中的“生力军”。5月8日，在太玉园售楼处，年过六旬的杨大妈和老伴一起来售楼处交定金。杨大妈老两口原本是在东北工作，今年退休了以后想回到北京来养老。为什么不在市区买房呢？“市里面太贵了啊，这里房子啊，每平米才3000来块钱，而且这边清静，空气好”，杨大妈说，售楼小姐告诉她小产权房不能上市，但是可以卖，“其实我也搞不清她说的上市和卖有什么区别，不过我们反正是自己住，不打算卖，所以也就不去管那么多了”。

■考察

配套和物管质量是“顽疾”

5月8日，在祥和乐园记者看到，宽敞的马路边成排的商铺九成都空着，只零星地开了几家餐饮店，而在太玉园等小产权项目，也鲜见购物场所。不过不少小产权房如云景豪庭等都接入了市政的水电暖管网，这又与普通商品房没什么区别。记者采访了一些小产权项目的业主，了解他们的生活情况，从反馈的信息来看，大部分业主对配套并不太满意。

祥和家园的张先生，工作地点在上地。他如是描述他每天上班前的经历，“早晨6点起床，半后出门，先坐938公车，到土桥后换城铁，坐到终点站再换1号，到复兴门换2号，到西直门换13号轻轨，在上地站下车，步行10到单位。下班再反方向回家。每天有4到5个是在车上度过的，相当于一天的1/5”。

“生活确实不太方便”，太玉园的刘先生对记者说，每天两个花在路上不说，买东西也很不便，周围没有像样的超市商场，一般都是自己下班了从城里带回来，如果周末想要购物的话，得坐车去通州北苑。

对于与业主生活密切相关的物业管理，不少业主表示，物业费很低，但是服务质量难以保证。“小区里来来往往的人可以随便进出，保安基本上形同虚设”，祥和家园张先生说，不过物业费确实，才0.58元。据了解，一般小产权项目的物业公司多由村政府成立，雇佣本村人员，以解决村里居民的就业。

■链接

房山青龙湖小产权别墅被强拆

近期，房山区青龙湖镇青龙头村144栋未履行任何建设审批手续的违法别墅被拆掉85栋。

2005年，村委会、村经济联合社与北京一房地产开发公司合作，将该村344亩土地都用于房地产开发，新建房全为别墅，并且被冠以“新农村”建设先进典型的美名。

2006年上半年，国土资源部等部门三令五申，要求严查以新农村建设等名义，违法违规圈占土地、侵占基本农田的行为。青龙湖违法别墅案由此浮出水面。违规别墅被拆迁，部分购房者的购房款因此打了水漂。