北五环 + 三轨交 + 千万级湖景低密住区！昌平歇甲21.96公顷涉宅

7月20日，昌平区北七家镇南部组团CP02-0704-0049等地块规划综合实施方案公示。消息刚出来，盯着歇甲的朋友，转得比谁都快。

一眼看过去，这不是国贤府PARK的亲兄弟嘛！还是升级版大哥。

容积率1.01

在北京，五环沿线你能看到的宅地，容积率普遍奔着2.0去了。国贤府PARK自己就是2.07。而这次公示的0049地块，容积率直接压到1.01，限高36米。

什么概念？1.01的容积率，根本用不满11层小高层的指标，它天然就该是4-6层的纯洋房，甚至北区能做出叠拼、合院这类准别墅产品。

限高36米，天际线比国贤府PARK的60米低了一大截，住进去的「别墅感」「从容感」，不是一个量级。

所以说，这块地未来的新盘产品，大概率是比国贤府PARK还要高半档的低密改善盘，甚至摸到了类别墅的门槛。

国贤府PARK的亲兄弟

同一个板块、同一份大规划里的「大儿子和小儿子」。

它们都在昌平北七家镇南部的歇甲湾板块，同属CP02-0704街区，都被装进同一份规划综合实施方案里。区别只是开发先后。

国贤府PARK是「大儿子」，2025年10月由中建智地和未来科学城集团联手拿下，26亿底价成交。项目规划18栋楼、832套房，户型从77-144平3-4居，得房率做到了90%-97%。

77㎡三居做全明端户、270°转角飘窗；

99㎡三居是主力，一梯两户、南向三面宽；

110㎡分四居和洋房三居两版；

119、122㎡四居，楼王144㎡四居面宽做到14.7米、三卫套房。

小区还规划了南北双湖景，社区里风雨连廊、下沉广场、全龄泛会所。

简单说，国贤府park是一个把「高得房率+低密景观」玩到区域头部的成熟盘。

3月底开盘，目前已网签543套，去化超65%，网签均价5.56万元/平。

新地块是「小儿子」，位置在国贤府PARK的西南角，更贴着天通苑那边。

它整体规划用地约22公顷，住宅计容建面10万平米出头，比国贤府PARK还要大一圈。

除了住宅，它还配建一所24班初中，外加社区会客厅。

国贤府PARK自身其实已经把幼儿园+小学这一段教育配齐了，南地块西侧一路之隔是12班幼儿园，东侧一路之隔是24班小学，现在新地块的0076地块补上了初中。

你看，同一种打法：配套先行、政企共建、统一规划，只是小儿子把密度压得更低，更近教育资源和社区配套。

整个板块凭什么值得盯？

歇甲湾这个板块，我愿称之为「被低估的双河福地」。清河和温榆河在旁边交汇，光湖区水系就有10万平米，旁边温榆河公园的规模差不多是奥森的5倍。北京城里想找这么一汪水、这么一片绿，得往北五环外走，而它恰恰就在这儿。

交通是另一张。天通苑东站，17号线、18号线和规划中的R6线（17支）三轨交汇，是北京五环外少见的换乘枢纽。对每天进城上班的人来说，这条线基本能盘活全程通勤。

17号线南北贯通，串联了未来科学城、望京、国贸、亦庄等产业区；

18号线串联了天通苑、回龙观，向西9站上地软件园；

规划中的R6线北起未来科学城终到良乡，线路全长约80km。R6线一期工程全长约8.9 km，设站2座，北起北七家站，南至天通苑东站。

商业方面，天通苑东站未来还将升级轨道交通微中心，微中心的上层将打造为高端商业区。地块约2公里左右有北苑龙湖天街和龙德广场，往北约6km是北京的山姆会员店。

另外，天通苑北部的亚北车市要升级成一个约12-19万平米的商业地标。

所以你把这几点串起来，板块的逻辑就很清楚了：生态打底、轨道撑腰、商业补位、配套先行，这套组合拳，明显是要长线养一个高端住区。

要不要等新地？

分人。

如果你要的是「更低密、更安静、产品再高半档，预算要往上提」的改善，那这块地值得等，它基本就是冲着国贤府PARK的客群再往上探一级去的。

想清楚自己是哪一拨人，这道题就不难选了。

我是觉得，北京楼市现在这种「同板块、低密度、价差明显」的机会，真的不算多。盯着它，没毛病。