专家研究：回龙观版块，未来5年房价超乎想象

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐，您好！ 基本情况： 目前29女，单身，首房首贷，北京集体户。首付资金预算顶多190万。 买房主要目的，投资为主，兼顾刚需自住，但能接受两三年内自己租房住的情况，买房主要是落户需求，同时考虑未来父母过来呆呆可以住。尽量考虑两居及以上。 因未来预计还会换工作等不稳定因素还在，片区不限，自己较为熟悉东南，刚搬到大西边，预计未来工作地点还是一号线附近为主吧。如自住，主要考虑公共交通便利。 新房方面，看过中海寰宇时代、中骏天峰、洺月湾等项目。二手还不是很了解。 求问：您建议充分利用首房首贷资质下，是考虑新房还是二手？新房方面推荐什么项目？二手房方面这个预算有没有推荐的小区楼盘？投资角度，新房二手区别大么？目前可能先上车，预计结婚生孩子还要晚几年，所以教育是可以下次换房时再考虑？

回答：1. 新房能高杠杆，这个角度你合适新盘，中海寰宇时代还不错，另外，由于是限竞房有大概8年左右的限售期，这个需要自己衡量能否接受 2. 二手可以看看 常营板块 柏林爱乐、万象新天 。青年路 十里堡板块 晨光家园、炫特嘉园。 3. 容易受政策影响，需要的时候再买

提问：本人住嘉铭桐城，手里有子弹500w，想购入二套房子作为投资，现有以下三个方向。不知哪个方向能使投资回报化，还请您指点 1、本小区再购入一套 2、西城老破小学区 3、新房 新房的话您可有楼盘推荐？

回答：你好，感谢大额付费！ 接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。 我们说投资有2种打法： 1.进攻型：例如通州和亦庄。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的。或者生活半径在附近的刚需客自住。 2.防守型：例如望京和双井。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。 目前已经有嘉铭桐城这类防守型楼盘，可以适当配置一些进攻型产品，追求利益化。 关注我们星球内推荐的二手房。

提问：房姐，你好！ 新人小白首问，还请房姐多多指导！ 我是sfsd，首付预算只有170（借了不少），家庭收入税后30／年，工作地点五道口，未来半年要孩子，需要两室一厅。 我的首套买房需求是保值增值＋自住，距离五道口上班地点交通方便，能拎包入住，减少装修成本，也为买房积分落户加分基本定在昌平区。 最近看了霍营华龙苑南里，总价不高但感觉小区很破房子也太破没有继续选择。 这几天按照自己的预算看了回龙观龙华园80平米房子，2000年的房，单价5万，4层，总价400，简单装修，房主集体户口要落在这个房子上再迁走（房主孩子上学要换房海淀），交房后3个月才搬走，我还要多付现在房子的租金。 问题： 1.龙华园的房子是否有增值好转手的空间？或者按照我的预算回龙观还有其他小区推荐？我只能买满五的房子 2.老小区未来装修安装电梯，是否建议入顶层，单价低，是否会有增长空间？

回答：1.龙华园比较旧但也可以入，更建议你看下 和谐家园、龙锦苑一区、矩阵小区，这几个对应育新回龙观分校，在昌平算不错的。 2. 顶层相对中间层折价10%左右，价格合适当然可以入，顶层不影响

提问：房姐下午好，最近看了一套300w的光辉南里52平全朝南80年的房子。房子装修挺好的价格也不贵，看完之后的想法是贷款未来出手可能面临不好贷款的问题。 那么有一个问题我一直很疑惑想请教房姐，像这种80年或者再老一些的房子，随着时间的增加，这样的房子未来有没有接手的价值？或者说未来这样的老房子最终的归宿会成为什么呢？

回答：光辉南里有一半房龄过老（1990以前） 52平应该是一居，回避，300万可以买到两居。 老公房买的好，5年内可以跑赢大盘，并且出租回报和流动性也足够好。 那么5年以后呢？ 5年后你已经满5可以裂变优化了，并且买入房龄决定了依然可以贷款。 参考：《什么样的老公房可以买？》

提问：姐！新人首问，小白一枚，这段时间一直在关注回龙观板块，也拜读了您对回龙观板块的分析，您从没提到过佰嘉城这个小区，这个小区不行吗？还是有什么瑕疵呢？感觉他价格算回龙观的了，和龙锦苑差不多吧！投资价值的话龙锦苑和佰嘉城哪个好点？三居和两居哪个更合适！也请您解读下佰嘉城这个小区为啥这么低迷？

回答：你好，佰嘉城算是回龙观片区的次新房，但是价格一直属于回龙观垫底的几个楼盘之一。 主要的缺点是，距离地铁有一定距离，靠近主路，靠近角落，学区一般。 隔壁的天露园价格也很低。 未来涨幅大概率随大盘，先天条件比较差，几乎没有暴击可能。

提问：房姐你好，新人首问。坐标北京，有几个问题请教： 1.我们计划明年底之前换购一套，目前手头上的房子有客户想签约，锁定价格，但付款时间希望定在明年5月，这种情况是否值得签约？目前情况一般给客户多长时间的周期合适？ 2.京投发展在海淀北安河的竞限房项目，均价5.5，地铁车辆段上的项目，优点和缺点都是地铁，户型一般，是否值得入手？北清路附近的房是否有投资价值？哪个项目好一点？

回答：1. 现在房价大概率上行，锁定一年的价格肯定不合适啊。除非你对他出价很满意。具体周期需要你们协商 对你而言越短越好。 2. 北安河很靠近绿色防护带，未来继续向西发展可能性不大，其定位是住宅区，投资角度不合适。北清路万橡悦府新盘可以考虑，二手领秀慧谷也不错

提问：房姐好，我给孩子问的。女儿在中关村附近高校工作，理论上未来五六年能有分房机会。女婿在知春路互联网公司工作。都是去年研究生毕业的。首付150~200w，月供2w以内。无要求（学校员工不需要划片）。希望买总价450～500w以内的，尽可能上班近点，交通方便点的地方，有保值增值需求，以便分房后可以根据当时情况卖或租。可以公积金贷一部分款（能贷多少钱政策我们还不了解，是不是得组合贷呀）。麻烦您给几个建议供我们选择，谢谢您。

回答：沿着地铁10号线，看看从安贞门站到惠新西街南口站附近的小两居就行，例如 安贞里 安贞西里 胜古南里 胜古北里等等。走组合贷就行。

提问：请教房姐，像朝阳石佛营，十里堡一带已经六、七万了，也不是什么，他的增值空间在哪呢？它的历史高值是多少？

回答：老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小6万是可以入的。 老破小的优点在于上车。可投资的板块大多 在市区地段，居住密集地段，这也是老破小的价值支撑。

提问：房姐好，目前家庭名下有一套国风美唐两局室，有贷款110万。因最近家里添了多了一个孩子，1 ，想换三居室，因老家月供压力较大，因此想换总价600万左右的三居室，不考虑学区和地点。重点考虑未来增值。目前看了美唐同小区三居，西坝河北里老小区三居，利泽西园三居，融泽家园三居，东坝首开常青藤三居，双榆树北里三居。2，先不换，等还清贷款再换，比如明年。麻烦您看看这几个怎么选择，还有别的推荐吗。谢谢

回答：美唐\融泽家园>首开常青藤>利泽西园>西坝河北里。只是参考，具体要看标的价格。你看的这几个都还可以，可以具体看看标的再决择

提问：新人首问，房姐对爱这城评价如何，和金港国际、润枫水尚相比有何优劣？谢谢！

回答：爱这城由于存在区域内稀缺次新的对比因素，有认可度可以入。 金港国际小胡子oil居多，溢价较高，不推荐 润枫水尚在朝青属于改善标的，价格合适也可以入

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