成交了！所有权跟使用权分离，揭秘北京西城顶级学区房成交逻辑

昨天，一所位于北京西城区的房子正式签约成交，买方卖方的成交采用的正是所有权和使用权分离方案带来的高杠杆方法。

合同中，与传统方案不同的是，原住宅主保留了30个月的使用权，也就是说原住宅主卖掉了房子，但可以继续住2年半。

让我们回顾一下这套房子。

北京西城区宣武门西街12号楼，距地铁2号线长椿街地铁站100米，临国华购物中心。建筑面积46.87平方米，户型一室一厅一厨一卫，卧室客厅双朝南。十楼十楼，学区划长椿街区，目前年租金6万元。70年住宅产权项目。目前小区二手房市场均价11.46万元。小区划分学区质量均匀，幼儿园、小学、中学都是市重点。

目前业主转让所有产权报价520万，并准备回购10年使用权36万(实际使用权人为现业主父母)，相当于购买者总价484万。学区资格属于所有者。

办理户口手续的方案是住宅书户口时，同时办理10年租赁登记，以上手续在西城区房地产登记中心办理。

出售所有权，同时保留使用权是所有权和使用权的分离方案。原所有者只出售所有权是因为交换住宅购买指标，保留使用权是因为继续住在自己的父母身上，卖房子不会让父母感到被动。

目前，该房地产经买卖双方反复协商，最终签约成交。成交价格为505万，使用权人可继续居住30个月。合同上写的免费居住，合计价格便宜15万元，合计价格不便宜，原所有者可以说回购了2年半的使用权。

对购买者来说，只想购买学区资格，留给自己的孩子，或将来出售，根本不住。一般这样的买卖交易都是在成交时让原业主腾空，然后买主付520万，双方过户，过户后买主继续出租，再收回租金。一般情况下，租金空了一年，让买方和卖方都遭受了空置使用权的损失。

如今，使用所有权和使用权分离方案，不仅让买家首付减少了150,000元，而且不会造成空置损失。与此同时卖主也不必搬家重新找房子，让自己的父母受折腾。

任何交易都是各取所需的必然结果！

买主都是看涨房价炒房的人，保留使用权的人才是不关心房价的刚需自住者。

将炒房者与自住者分开，是政府工作报告提出的完善住房市场体系和住房保障体系。炒房是市场体系，自住是保障体系。

30个月后，租赁期满。双方协商是否继续。如果不继续，原业主搬迁，新业主完全回收使用权，原所有权已经过户。此时，新业主回收了所有权和使用权，所有使用权重新统一。

也有可能当时新业主继续卖这套房子，所以新业主完美把使用权人当成了炒房的杠杆。省了15万首付。