房天下

Fang.com

开发商降价卖房又被叫停,谁该对高房价负最大责任?真相大白了

楼市奇说06/12 00:57

房价高不高,专家们似乎早已达成一致意见:不高,房地产还有10-15年红利期,房价“只涨不跌”地位不可撼动,未来虽然不会大涨,但是也会保持缓慢上涨的步伐。

一个诞生之初就是为了解决亿万民众住房问题的民生行业,发展到最后却畸形地以奢侈品的价格高居在上,这还能叫正常吗?房价高不高不是专家说了算,底层的亿万刚需才最有发言权,在他们看来房价不仅高,而且高出了边际。一二线买不起不说,三四线目测买一套刚需房至少也需要四五十万,一个毕业的大学生工资收入就算月薪5000,也得不吃不喝七八年才能攒够。

潘石屹建议年轻人留在北上广深等大城市,因为这里资源多机会也多,更适合长期发展。但是就遭到很多人质问:房子问题你帮助解决吗?这么高的房价不是年轻人不想留在大城市,但凡有点理想的人都知道大城市好,只是房价之苦岂是你们这些成功后的大佬们能体会的?

所以你要问我刚需现阶段最真实的想法,那就是国家调控楼市能动点真格的,使出招数把房价降下来,打击刚需拨乱反正这些听起来美妙,但是对于我们买房还是没有实质性帮助,最实惠的方式就是使出浑身解数把房价降下来。做不到这些,一切的一切都是枉然。

房住不炒的调控持续进行了两年多了,为何到现在为止房价还是屡调不降,除了极少数城市房价有回调外,到目前为止全国95%以上的城市房价还是在缓慢上涨?即使当潘石屹说出,中国房地产已经不是刚需了,中国已经建了太多的房子了,房价为何还是不降呢?

近日发生的一件大事让我看清了一些本质:澎湃新闻报道,继邳州开发商降价2000/平被山寨协会通报批评,赣州开发商“特价房”被叫停之后,湖北恩施再次出现开发商降价卖房被地方部门叫停的真实案例(上图)。

网上流传着一份恩施市房地产协会文件,主题是关于《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,其中明确写道:有部分楼盘采取大幅度降价的办法促销,这些做法已引起社会广泛关注并给恩施的房地产市场带来了不利影响。针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题,近日,恩施市房地产协会组织相关人员对部分楼盘进行了调查核实。

文件说得非常明确,的确存在开发商大幅降价甩货的情况,但是也存在很多企业违规销售的现象,比如放出低价风声诱惑蓄客、工抵房内部福利房形式变相降价、未领取预售证擅自售房、楼盘间拉客抢客不正当竞争等其它5种不正之风,恩施房地产协会经过调查之后,下发了4项整改措施。

这件事说大不大,因为恩施只是一个欠发达的四线城市,人口产业规模都没有多少亮点,说小也不小,这次事件本身具有强烈的信号意义,地方房地产部门出手阻拦开发商对自家项目售价进行调整,到底意味着什么,值得深入探讨。

这件事发生的背景值得先搞清楚:2019年刚刚过去了6个月,但是我们却经历了楼市从冷到热再到冷的极限三连转弯,中介和开发商宣传的“楼市小阳春”或许存在,但毫无疑问也是寿命最短的。5月房产调控高达41次;40房企融资总额环比降超5成,创两年来新低;5月历来都是全国二手房成交的高峰期,但是今年全国二手房遭遇特大寒流,四大一线城市成交量将至冰点,热门二线城市即使在人才引进政策升级的加持下也难逃全面下滑命运,多数城市成交量出现两位数下滑;三四五线城市更是惨不忍睹,随着4、5月份最后一波购房者下单完成之后,6月彻底进入“无量”市场。

在此背景之下,我们看到各地的开发商们都很捉急——融资受阻,房子又越来越不好卖,19年又是房企偿债高峰期,还有几千亿的银行欠款需要偿还,不急才怪!房子不好卖很显然是购房者的预期没达到,市场进入蛰伏期购房者可以一直保持观望态度,但是开发商却不能这么潇洒,因为债务压顶无法承受,只能通过降价走量的形式回款套现。

可事实已经证明了,开发商降价是个技术活,对于龙头房企来说,明目张胆降价促销都毫无压力,但是对于中小房企来说,你敢降价,我就敢治你。

对此,开发商自己最有发言权。

我之前接触的很多开发商高管都曾直言不讳说过,没有哪个开发商是不想卖房子的,寻求规模的房企都在想方设法快周转,恨不得没拿证就把房子卖了,我们根本不像社会上宣传的那样,建好房子后捂着不卖,现在手握现金才是王道,保证企业的资金链稳健是当务之急。但经历了多次降价被阻之后,现在基本上中小开发商是不敢玩降价这一套了,一方面老业主打砸阻挠惹不起,另一方面地方根本不允许你降价,即使是巧妙的打折促销都很难进行,被发现就是警告约谈,这意味着什么外行可能不太清楚,但是对于开发商来说就等于征信上给记了一笔,以后想在这个城市混下去就很难了。所以开发商也是有苦难言。

地产大佬孙宏斌日前的几句话也道出了楼市的本质:目前来说,房价不涨还是核心诉求,短期内不会变化,当然,政府也不怕涨。中国的房地产特别简单,不让你涨也不让你落,主要是防跌,涨了限购、限价,什么都限。跌也不能让你跌,去年下半年的一城一策,主要是防跌的不是防涨的,有压力才出来这种政策。

说来说去,其实不管开发商也好,炒房投资客也好,千千万万的购房者也好,都是被利用的工具罢了。中国楼市表面上是自由的市场经济,其实质还是一场缔造者的独裁游戏,政策起到主导作用。地方的种种行为归根结底是为了更好地售卖土地,房子是商品,具有商品绝大部分属性,但价格终究是要服务于土地的。高房价和土地招拍挂制度有关,和炒房投资的兴起有关,和开发商中介代理销售的不合规操作有关,和一帮汗牛充栋的专家学者鼓吹有关,但最该为其负责的是谁,我不说大家也应该都心知肚明。

从这件事我们能看到哪些有用的信息?作为购房者还有必要继续等待房价下跌再做出购房打算吗?

首先,这种做法最要不得,会给炒房投机客形成“房价不会跌”的预期,开发商降价了,但是你看政府出面托底了,炒房投机信心大增,不利于市场稳定。即便协会口口声声说是为了“市场秩序、纠正市场乱象”,但还是反面作用更大,这类事件之所以屡屡发生,恰恰说明当地的房地产市场即将迎来不景气;

其次,在我看来市场是托不住的,尤其是购房需求枯竭,人口大规模流失的欠发达城市,经历了一轮狂欢之后,房价虽然逆势涨上来了,但是虚假的繁荣是维持不住的,这一切终究还是市场上的真实供需决定的,供远远大于求,无论再怎么阻止还是避免不了下跌的命运,因为购房者根本不认你的价格,你能一直捂着不卖吗?

再者,从这个事件中我们能看到市场的真实状态,楼市萧条时期,市场上的乱象越来越多,开发商为了卖房会使尽一切手段,购房者这个弱势群体的权益需要自己来争取和维护。越是这种群魔乱舞的时候,购房者越需要更加淡定,一切都按自身需求行动,不被外界干扰,才能最好避免被坑;

最后,我想说,三线以下城市今年的情况都不容乐观,尤其是前两年涨幅惊人的四五线城市,在棚改动力逐渐撤去之后,曾经买家云集的景象一去不复返,取而代之的是门可罗雀,一片萧条。很多当地人看得很清楚:我们都分房或者买房了,家家都是几套房子,外地人不可能来我们这鸟不拉屎的地方买房,早两年开发建房的开发商都赚得盆满钵盈跑了,后面来的开发商就只能慢慢卖房,做好打持久战的准备。炒房投资在这里基本没有赚钱的,当地很多人跟风借钱囤的房子,到现在都卖不掉,价格涨上去了,但是有价无市卖不掉也是事实,不相信你可以去市场上看看,现在新房一个月还能勉强卖几套,二手房连人看都没人看。过年过节还有点人气,平常时节最繁华的街道都是死气沉沉的,老人和小孩占大多数。

本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。

投诉开发商房价降价
房天下资讯>楼市奇说>正文