限售解除房价就会上涨？事实是房子可能更不好卖了
刘磊房产评论2019/04/03 12:56
听说限售解除了？没错，山东菏泽确实发文解除限售，释放房源满足市场需要。
听说有十个城市限售解除了？那你肯定是听错了，并非解除，而是限售令颁布后买的房，现在过了禁止交易的期限了。
那房价要上涨了？……还是让笔者从头分析吧
2017年3月，厦门首先出台限售政策，随后广州、福州等地跟进。如今，两年过去了，虽然政策没有变化，但首批限售的住房，如今可以陆续上市交易了。
其中，厦门、福州、青岛、广州，进入4月首批限售的住房就已经“解冻”了。月内，常州、东莞、扬州、海南、济南、保定徐水的首批限售住房也将到期。加上山东菏泽从政策上取消了限售，目前，十个城市的楼市，在一些观察者眼中，可能要蠢蠢欲动了。
问题是，限售解除，无论是时间到了自然解除，还是政策变化解除，对楼市的影响真的就那么大吗？它会带来一波房价的小阳春吗？
对此，我们还是要从限售的本质说起。众所周知，在楼市全面解禁、房价飞速上涨的时候，有一个词特别好的形容了当时市场的状态，那就是全民炒房。专业炒房团，一个小区一条街的抢房子，普通市民，一套两套地抢房子；由于每个月房价都在上涨，很多人就把房子当股票炒，有3%的涨幅，甚至就会出手。这样下去，整个楼市就将成为投机者的乐园，无论是对楼市本身还是对经济健康，都是不利的；于是就有了冻房，通过限售，挤出那些倒爷，至少让房产投资回归到正常的不动产投资状态。
更重要的是，当大潮过去，房价开始走低，很多人就要匆忙抛掉手里投机用的房子，以求回款；这种抛售行为无疑会加速房价下跌的速度，就行经济危机前银行的挤兑一样，这对市场是致命的。所以说，限售带来的是一种双重性效果，在房价高速上涨的时候，限售可以遏制投机；在房价开始下跌的时候，它能托底防崩。
由于当下的房价是稳中有降，所以限售如果解除，势必带来二手房市场房源增加，让本来就低迷的市场，更加低迷；让本来就是持币观望的购房者，有了更多的选择，从而获得更多的溢价空间。以广州为例，查查当年数据可知，在2017年4月-12月，房屋交易量大约在15万套左右，这就意味着，从现在开始将有这么多房屋可供销售，即便只有一半是投资客，也能月均增加近1万套房源；而目前广州二手房月交易量仅为7000套，如此看来，限售解除，对于那些想脱手自己的房子的人来说，确实不太友好。
而且，从买方市场看，一方面，限贷没有解除，限售还在加码，上述限售到期的城市中，部分城市限制购房资格为五年社保，这些都抑制了购买需求和购买能力；另一方面，在楼市低迷的时候，股市繁荣了，炒股的人数大幅增加，甚至不乏卖了房去炒股的，无疑，这也削减了流入楼市的资金量——虽然笔者并不赞同这种非此即彼的理财投资方案。
综上而言，尽管限售到期，但带来的不会是房价的复燃；在楼市整体低迷，其他调控政策没有放松，居民收入没有显著提升的情况下，还妄想像过去那样炒房挣钱，这个盼头很可能就会落空了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。