明年楼市现最大不确定性因素,有了它房价会更快下跌
tmac05322017/12/03 08:34
说到买房,大家最关心的肯定是房价。影响购房者是否买房的因素有很多,其中最重要的莫过于房价。尤其是对于普通购房者而言,买房的钱都是平时积攒下来的,对于房价更为敏感。而投资客或者炒房者,他们买房主要是看未来房地产市场的发展与房价走势,炒房者赌的就是未来房价会持续上涨,只有这样他们才能获利。
关于明年房价是涨还是跌的讨论,自然也受到了买卖双方的关注。对于购房者来说,自然是希望房价能够下跌,因为现在的房价已经处于高位,因此才有了楼盘低开出现“抢购”的现象。但是对于开发商来说,拿地时价格已经很高了,如果房价下跌,那么他们的盈利空间就会很小。但是目前通过各方渠道来看,明年房价下跌的可能性很大,因为明年的楼市调控还将持续下去,并且炒房行为依然会受到重点抑制,炒房者离场将是早晚的事。另外,限价政策将直接决定了新开盘的楼盘的价格不能超过“指导价”,否则开发商就无法获得预售许可证。
除了上述原因之外,住房租赁市场的发展也会从需求端影响房地产市场,随着租购同权的逐步落地,租房的人会越来越多,买房的人自然会减少。买房的人少了,房子就会处于供过于求的局面,开发商为了回笼资金,就不得选择降价促销。
其实,还有另外一个非常重要的因素,将对房地产市场产生更为直接的影响,而且不只是影响没有买房的人,对即使已经贷款买房的,或者想要卖房的人,都会产生影响,这个非常重要的因素就是加息。
调整时间
六个月(含)
一年(含)
一至三年(含)
三至五年(含)
五年以上
1996.5.1
9.72%
--
13.14%
14.94%
15.12%
1996.8.23
9.18%
10.08%
10.98%
11.70%
12.42%
1997.10.23
7.65%
8.64%
9.36%
9.90%
10.53%
1998.3.25
7.02%
7.92%
9.00%
9.72%
10.35%
1998.7.1
6.57%
6.93%
7.11%
7.65%
8.01%
1998.12.7
6.12%
6.39%
6.66%
7.20%
7.56%
1999.6.10
5.58%
5.85%
5.94%
6.03%
6.21%
2002.2.21
5.04%
5.31%
5.49%
5.58%
5.76%
2004.10.29
5.22%
5.58%
5.76%
5.82%
6.12%
2006.4.28
5.40%
5.85%
6.03%
6.12%
6.39%
2006.8.19
5.58%
6.12%
6.30%
6.48%
6.84%
2007.3.18
5.67%
6.39%
6.57%
6.75%
7.11%
2007.5.19
5.85%
6.57%
6.75%
6.93%
7.20%
2007.7.21
6.03%
6.84%
7.02%
7.20%
7.38%
2007.8.22
6.21%
7.02%
7.20%
7.38%
7.56%
2007.9.15
6.48%
7.29%
7.47%
7.65%
7.83%
2007.12.21
6.57%
7.47%
7.56%
7.74%
7.83%
2008.9.16
6.21%
7.20%
7.29%
7.56%
7.74%
2008.10.08
6.12%
6.93%
7.02%
7.29%
7.47%
2008.10.30
6.03%
6.66%
6.75%
7.02%
7.20%
2008.11.27
5.04%
5.58%
5.67%
5.94%
6.12%
2008.12.23
4.86%
5.31%
5.40%
5.76%
5.94%
2010.10.20
5.10%
5.56%
5.60%
5.96%
6.14%
2010.12.26
5.35%
5.81%
5.85%
6.22%
6.40%
2011.02.09
5.60%
6.06%
6.10%
6.45%
6.60%
2011.04.06
5.85%
6.31%
6.40%
6.65%
6.80%
2011.07.07
6.10%
6.56%
6.65%
6.90%
7.05%
2012.06.08
5.85%
6.31%
6.40%
6.65%
6.80%
2012.07.06
5.60%
6.00%
6.15%
6.40%
6.55%
2014.11.22
5.60%
5.60%
6.00%
6.00%
6.15%
2015.03.01
5.35%
5.35%
5.75%
5.75%
5.90%
2015.05.11
5.10%
5.10%
5.50%
5.50%
5.65%
2015.06.28
4.85%
4.85%
5.25%
5.25%
5.40%
2015.08.26
4.60%
4.60%
5.00%
5.00%
5.15%
2015.10.24
4.35%
4.35%
4.75%
4.75%
4.90%
通过上表可以清晰的看出,目前5年期以上的贷款利率为4.9%,为历年来的值。因此,目前我们的金融环境十分宽松,因此很多资金都流入到了楼市。2016年房价快速上涨跟宽松的金融政策有很大的关系。
贷款利率低,就意味着贷款买房时可以支付更少的利息,因此一定程度上刺激了人们买房的需求。2016年季度,个人购房贷款增加1万亿元,,创下自2010年央行开始公布金融机构贷款投向报告以来的历史记录。2016年上半年,个人购房贷款增加2.36万亿元,几乎赶上了2015年全年的数额。个人购房贷款激增的背后,是购房需求的爆发,楼市的火爆,房价自然也是如同坐上了火箭一般快速上涨,最终引发了新一轮的楼市调控,限购重启,限售成为楼市调控的利器,房地产市场最终进入了“五限”时代。
其实,过去几年,不只是中国在降息。很多国家也纷纷实施了宽松的货币政策。但是,全球主要国家经过这么多年的货币放水之后,基本上都放到头了,因此,全球将开启加息周期,进入货币紧缩的阶段。
2017年6月15日,美联储加息如期而至,已经是年内第二次加息。市场预期美联储从今年12月到2019年总计有6次加息,即加息150个基点。首次影响,多个国家也开启了加息的节凑,加拿大、英国、韩国已经加息,而澳大利亚明年也可能加息。
如果明年咱们国家也加息,那么就意味着通货紧缩的开始。就像降息会促进消费,促进楼市交易一样,加息自然会起到相反的作用。加息最直观的影响就是贷款买房的购房者需要支付更多的利息,除此之外,其实加息对于整个实体经济的影响更大。加息,意味着企业的资金成本会增加,一旦全面加息,受影响的将不只是房地产市场,而是整个经济。
目前,央行的策略是定向对房地产加息,这也就是为什么今年首套房的购房贷款利率一再升高,已经在基准利率的基础上上浮了5-10个百分点,有的银行甚至要上浮20个百分点。央行对房地产市场定向加息,是为了抑制房地产市场的泡沫。如果是全面加息,那么房价势必开始下跌模式,对三四城市的房价会产生直接影响。
因此,明年房价的走势,将在很大程度上受到是否加息所带来的影响,而且影响将更加明显。