对租房被法院查封的原因探究

现在租房市场相当的火爆。对于年轻消费群体来说,租房不仅可以减轻生活压力还可以享受到舒适的居住体验。由于出租市场的不规范和制度问题,租房被法院查封的案例不在少数。租房被法院查封往往是触及到了法律底线。那么,为什么租房会被法院查封呢?

在浙江就有一起这样的案例。自己辛辛苦苦出钱租下的房不久就被法院查封,这样的事放谁身上也很憋屈。在浙江绍兴法院有一起案例是关于30年租期在身的是一套该院要查封拍卖的位于东港和润花园的别墅。

这套复合式的房子面积超过200平方米,附送一个12平方米的车库,房主管某2011年入住。2012年,管某以这套房子向银行抵押借款,后来钱还不出来了,银行起诉后法院判决管某败诉,房子因此被绍兴区法院查封。就在法院对这套房子在网上公开拍卖时,案外人颜某找到法院,拿出一份租赁协议说,房子管某早在2011年11月就租给他了,而且租期有30年。颜某认为根据“买卖不破租赁”的原则,法院应保护其租房的权利。针对这一情况,法院启动听证程序,展开审查,重点围绕租赁合同的真实性及合同签订的时间节点等关键问题。

“正常的房屋租赁合同,一般租期都以5年内居多,租金半年或一年一付,该案中颜某一次性支付了20年的租金,与正常的交易习惯不符;且协议签订后,颜某直至2年后才取得房产的使用权,使用交付过程有悖常理。”法院终裁定,颜某主张的租赁权,名为租赁,实为借贷担保,即所谓的“以租代抵”,因此对颜某的租赁权不予保护。租房被法院查封当事人感到无比委屈。

如果当事人没有进行登记,即登记簿上没有该项记载,登记机关就难以控制。但是从另一个角度来看,如某个当事人实际上拥有房产、或即将取得房产权,但由于其尚未进行权属登记,司法机关就不予查封,显然又是不合理的。在该房屋进行权属登记前虽不能查封,但是可以在其登记时再予以查封。

综上所述,我们可以得出这样一个结论,执行债务人失去了对其原物的占有、使用、收益、处分的权利,进而可以推导出其亦丧失了对原物的权。因为我们很难想象一个没有占有、使用、收益、处分为内容的权利是权。那么被查封的物的权究竟到哪里去了。我们说它并没有从人间“蒸发”,而是法院运用国家强制力强行占有了,也即执行标的物权暂时由法院持有。也许有人会反驳,法院持有的权也是不完全的,因为其没有执行标的物的使用、收益权,也即法院没有为自己利益而使用执行标的物并获取利益的权利。的确是这样的,但是现实生活中不完全的权比比皆是,而且没有收益权的权也存在。比如信托法上受托人的权。信托受托人不也是不能为自己利益而使用收益信托财产吗?因此,笔者从现实需要,即法院能委托他人占有、使用、处分执行标的物,和理论完善,即法院判决,裁定具有确权效力出发,认为法院查封是对执行债务人的财产权的剥夺是可行的。

所以,要避免租房被法院查封这一现象只能是租户提高自身法律意识。在相关租房政策方面要多下功夫,在进行房屋租赁交易时要注意合同内容,同时租房被法院查封前要及时申请法律保护,并且出示有效证明 ,从而保护自身合法权益不受侵犯。