二手房交易有哪些流程？又有哪些法律风险？

二手房交易是指已经在房地产交易中心完成备案、初始登记后再次上市进行交易。现今社会，二手房市场十分活跃，但交易过程中却总是出现各种问题，导致许多人对于二手方交易心存畏惧。那么二手房交易有哪些流程？又有哪些法律风险呢？

一、确定交易对象及交易标的房屋

确定交易对象与交易标的房屋俗称“看房”。在此过程中，由于交易双方（或者还要加上中介方）对于房屋状况的信息不对等，且卖方和中介都有可能说谎，所以极易出现法律风险。

法律风险提示：

（１）交易对象的风险：

买方的经济能力，交易相对方的资信都需要进行评估，以减少交易风险。

（２）标的房屋的风险：

A、产权性质是否属于可交易；

B、卖方对标的房产是否具有产权及代理人是否有授权；

C、卖方的产权是否完整；

D、卖方的产权是否存在抵押、是否被冻结；

E、标的房产是否有优先购买权人，如承租人；

注意：

对于购房者来讲，还要额外再看看所购房屋的土地状况。

二、签合同与支付定金

看好了房子，核实房屋产权之后，就要签合同及交定金了。虽然，很多人并不特别注意这个环节，但实际上它却是整个交易过程中最为重要的。一份好的合同会对交易起到促进的作用，对意图违约的一方则有强大的约束作用，所以交易双方均不能忽视它。

法律风险提示：

合同内容的约定不合理，不完善导致无法依约履行或违约成本低而无法达成约束违约的目的。

注意：

空口无凭，一定要把所约束的所有内容体现在协议里和文字上。尤其要加大违约成本，以使卖方在房价上涨后没有动力违约。

三、解押

不同的解押方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。但一般来说，解押是卖方的责任。解押，常用的有两种操作方式：其一，业主通过自己借款来先行解除抵押；其二解押，买家付款将卖家房屋抵押解除。

法律风险提示：

买家解押的风险极大，出于风险考虑，买家要求采用种方式解押。否则如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题等，买家极易陷入被动境地且会致使利益受损。

四、付首期及资金监管

除产权问题之外，二手房交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已经成体系，买卖双方按照既成规定来做，法律风险很小。主要的风险来自于交易另一方的不配合。

法律风险提示：

（1）买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。

（2）倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款。

注意：

虽然目前二手房交易过户时间拉长，卖方拿到全款的时间拖后，所以很多卖家要求不通过资金监管，直接将首付或全款直接打到卖方账户，这是有风险的。资金监管是保证双方利益的，虽然可能对贷款购房者来讲会有一部分费用，但还是建议大家走资金监管。

五、选银行和办按揭

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。银行审查后，会出具一份贷款承诺函。

法律风险提示：

（1）如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备。

（2）如果出现贷款批不下来的情况，交易双方可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

注意：

二手房按揭贷款和新房按揭贷款不同，不是说首付20％就是房价乘上20％，因为评估金额的变化，可能首付款要超出20％，买方在购房时候要注意到这一点。

六、过户及交税

过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场；如果是约定均由买家承担，就只需要买家到场。

法律风险提示：

（1）房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。

（2）目前房价上涨，有业主会虚构债务让法院查封房产，让房产交易无法进行，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

七、交房

交房的时候，一般会涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。

法律风险提示：

（１）约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大，以保证卖方不会拖欠费用及搬走、损坏家具。

（2）在交房前，在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

八、户口问题

一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题，如果存在需要户口迁出的情况时，一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。

法律风险提示：

如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定，一旦发生户口迁出的纠纷后，报警和起诉都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制，所以公安机关在一般情况下，不会直接将卖方的户口强行迁出。

如果去法院起诉要求将卖方的户口迁出，法院一般会以“户口迁出问题”属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围为由不予受理。

小编支招：

一方面，可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍状况，另一方面，可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约责任。到时候以卖方违约为由，向法院提起民事诉讼，在这种诉求之下，法院是予以受理的。