房屋使用权的实质和房屋使用权交易形式

房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。房屋使用权是指承租人承租的直管公有住房。那么房屋使用权的实质是什么？

房屋使用权的实质

使用权买卖从法律角度来说，房屋使用权的实质是变更长期的租赁关系的承租人。由于现在买卖的只是房屋的使用权，双方存在的只是租赁关系，所以如果购买使用权后想再上市交易的话，需先将该房屋按照成本价购买，然后按照已购公房上市手续，补交土地出让金后方市交易。

房屋使用权交易形式

公房承租人之间以互补差价的方式互换房屋使用权； 公房承租人有偿转让房屋使用权； 公房承租人以房屋使用权交换住房产权；

公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。 房屋使用权交易的条件及办理手续： (1)持房屋使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。

(2)房屋使用权交易，当事人双方应当签订书面协议。协议签订后，当事人双方持下列①－④项相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理房屋使用权互换、转让、转租手续。

①申请书；

②双方当事人身份证；

③公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书；

④房屋权证和共有人同意意见书。

当事人因故不能亲自办理相关手续的，可以委托他人代为办理。受委托人应当提交当事人出具的授权委托书。

以房屋使用权交换住房产权，当事人双方须按规定到房地产主管部门办理交易及产权变更登记手续。

(3)房屋使用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其他与该房屋有关的应由承租人交纳的各项费用；以房屋使用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。

(4)房屋使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。

(5)通过房屋使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得房屋使用权的新承租人，可以将房屋使用权再次上市交易。

(6)公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的，应当向原出租人进行备案。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务，受转租人享有并承担转租合同规定的承租人的权利和义务，但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。

(7)合居户公房承租人将其拥有的房屋使用权上市交易的，在同等条件下，合居另一方有优先权。合居户公房承租人将其拥有的房屋使用权上市交易，不得侵犯合居另一方对共用部位和设备设施的正常使用权。

(8)可能将公有住房转租给外地来京务工人员的，也可以将公有住房转租给廉租户，但应当按照相关规定执行。使用权买卖的风险 使用权买卖实际上是限定在直管公房的范围内，这不包括已购公房、商品房和私房，也不包括产权不明的房屋，但在实际操作过程中，由于违规开发商和房屋中介的介入，使得使用权买卖变成欺诈或诈骗的高发区。一套房子几十万元，对购房人来说都是一辈子的积蓄，购买房屋使用权被骗的购房多数是被拆迁户，很多购买所谓使用权的购房人血本无归，甚至沦落为无家可归的地步。