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北京"930新政"后 哪些人买房可能受影响?

2016年9月30日,北京出台了严格的限制首付比例的调控措施,称“930新政”。限购进一步升级!相关部门更是出台了八大条款,明确了新政在土地、信贷、交易管理、开发管理等方面的具体举措。

虽说此次限购在北京楼市激起了不小的风波,但是限购之于北京楼市,早已不新鲜。大家更为关心的,是限购后应该怎么买房,哪些人可能会因为限购而受到影响。比如昨天就有一位网友问,说已经网签的房子贷款还没有批,是不是就批不了那么多了。虽然这位网友的的情况不受影响,因为已经网签的房子,多是按之前的政策走,那还有那么多没有买房准备出手的朋友呢?今天就来好好跟大家分析一下。

第一个问题:限购限贷之后房价会降吗?

这个问题我们可以看看历史的情况,借鉴过来推测一下市场的反应。先来回顾一下北京过去的几次限购政策:

2011年初,北京限购大幕开启

限购办法:本地户籍限购两套住房,外地户籍限购一套住房,外地购房者需提供连续5年的社保或纳税证明才有购房资格。

2013年3月末,限购升级为“京十九条”

限购办法:本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。

2014年9月30日,“930新政”出台

限贷办法:贷清不认房;贷款利率下限为基准利率的0.7倍;调整普宅标准。

2015年3月,“330新政”

限购办法:已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房,且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。限购1套住房。

限贷办法:有1套贷款未结清再买第2套低首付40%;公积金首套低首付20%。

我们再来看看这些年北京市的月成交均价的销售套数趋势图:

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从图中不难看出,政府对楼市的调控未曾放松,2013年起的一年一限的密集调控令都能为楼市及时“退烧”,给楼市的成交均价以及成交量造成不小的波动。

同时,从图中也可以发现,每次限购令后仅出现高位小幅震荡:即政策一出,楼市成交量大跌,价格短时间走低之后又平稳上升,成交量在一段时间内走低后随着经济水平增长等因素持续上涨。

第二个问题:“930新政”限制了哪些人?

要回答这个问题,首先得先好好看看新政的具体内容。根据“930新政”进一步完善差别化住房信贷政策的要求,其重点是两条:

一是购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

分析:首套普通住宅影响不太大

首套住宅首付比例提高会影响购买需求,但是对普通住宅的购买需求影响不大。例如一套成交价400万的房子,如果网签价是350万,原政策可以贷款245万,新政策只能贷227.5万;购房者需要多准备17.5万的现金,影响不是太大。

非普通住宅的影响略微大一些,假设一套成交价格800万的房价,如果网签价是600万,原政策可以贷款420万,新政策只能贷款360万,购房者需要多准备60万。

二是对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

分析:二套房压力已十分明显

现在在北京买第二套房子,认房不认贷,新政对二套的需求控制力度很大。

假设您名下有一套房子,没有贷款,再买一套普通住宅,成交价400万,网签价350万,按照旧政策您可以贷款245万,在新政策下您只能贷175万,需要多准备70万现金。扣除各项生活开支后,如果您每年能攒10万,则需要多奋斗7年才能凑齐现金买第二套房子,否则只能就走离婚这条道。

如果您第二套购买的是非普通住宅,假定成交是800万,网签价是600万,按照旧政策您可以贷420万,在新政策下您只能贷180万,需要多准备240万现金,一笔不少的钱啊!第二项调控政策会给民政局的公务员们带来巨大的工作压力。

“930新政”还有一个比较值得关注的是“9070政策”被重新强调。

根据加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构的要求,北京接下来将加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。

分析:即期控制需求,远期增加供给

不得不说,“930”新政是一项即期控制需求,远期增加供给的政策。前面控制需求的政策在短期内会起到效果,增加供给则需要等1-2年才能产生效果,因为从土地挂牌拍卖,到规划、施工、建设和预售,没有1-2年,根本搞不定。

第三个问题:对未来1-2年必须要买房子的人群来说,有什么影响?

对于绝大多数人来说,“930新政”对生活并没有太大影响,比如不打算买房,每月开支也不会增加太多。如果自己只有一套房子,反正得自己住,市场的涨跌对生活没有什么影响,涨了心里高兴一下,但也就这样,跌了生活还得继续。

但如果你是打算在未来1-2年买房的朋友,生活可能真的就不一样了。这类朋友大致可以分这样几类,一是拿到购房资格准备买房的刚需朋友;二是手里有套房,但是因为种种原因准备换房的朋友;三是北京豪宅市场的目标人群,我们一个一个分析。

准备购买首套房的刚需类型:可不用太着急

这一类朋友可以不用太着急,一是政策本身对于这类人群还是比较温和的,二是“9070政策”一出,两年之后可能会有大批量的小户型供应。所以建议对于小幅微涨不是很敏感的朋友可以先等等,比如事业正在上升期,想好好挣钱晚些再背上房贷的朋友,但若是遇到那种没有房子丈母娘就不嫁女儿的情况,也可以尽快出手。

准备换房的改需类型:换房会更难

准备换房的朋友可能会有很多原因,比如小房换大房,再比如为孩子上学而换房,相对来说,二手房市场就显得十分重要了。

在新的政策下,由于首付比例提高,会有一部分人换不起大房子,这样自己的小房子也就会暂时住着,就会导致小户型供应量减少。但是随着二胎政策的放开,新生儿数量的增加,未来学区的房需求也会增加,小户型学区的房可能更难买了。

准备买套大房子的类型:先抑后扬

买大户型或者豪宅的朋友,可能是改需,也可能是投资,无论出于什么原因,肯定不是刚需。贷款政策收紧会导致大户型的购买力下降。而大户型的供应量变化不大,因为现在市场上的新房基本上都是大户型。还在施工中,未开盘的,也有好多是大户型。

一方面需求被压抑,另一方面供应量没有太多变化,大户型或说豪宅的涨幅可能会趋缓。但是2年之后,市场上的新房供应中,大户型不到30%,供应量的减少又可能让大户型的购买难度变大。

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