随着全国各地房价普遍上涨,在二手房交易过程中出现卖方突然违约的现象越来越多。因为卖方支付了违约金后,由于房价上涨,卖家再转手一卖反而能赚更多钱。那么,如果在二手房交易过程中出现这种卖房违约的情况应该怎么办呢?有没有办法可以保护买房的权利呢?
【案例】为了买房,在广州拼搏多年的鲁女士这几天操碎了心。鲁女士于9月签订了广州一套房屋的买卖合同,并支付了五十万元定金。没想到11月却被卖家以签合同时自己酒喝多了为由说房子不卖了。但鲁女士随后发现,该卖家其实将这套房屋加价百分十三十在其她中介挂盘出售。与卖家协商无果之后,鲁女士只能寻求法律途径。根据我国法律有关规定,当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。但即便胜诉,鲁女士也只能获得房产成交价百分之二十的违约金,远远抵不上这段时间的房价涨幅,这样还能赚钱的。
那么,在二手房交易过程中,如果卖房人出现违约的行为应该怎么办呢?
第一,房价上涨情况下,一旦业主有毁约迹象,买方应当及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施,以防一房两卖执行困难。
第二,违约金同时具有惩罚性与补偿性特征,即使守约方没有任何损失,毁约方也要支付守约方违约金。
第三,解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利,其行使以自身没有毁约行为为前提。
第四,违约金方面来说,一般违约金不能超过总房价的百分之三十。150万的房子违约金高可以约定为45万元。当时人可以根据实际情况来看,如果房价上涨的空间没有赔偿的多,卖家自然也就不会违约了。
因此,在二手房交易过程中一定要仔细再仔细,签署合同时仔细阅读条款,降低自己的购房风险,尤其是在房价不断上涨的情况下,一定要留意卖方违约金的问题。
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