调控下沈阳住宅市场低迷 开发商纷纷采取策略

（来源：时代商报）开发商集体转战商业地产

沈商品住宅市场低迷房企集体"转战"商业地产

当前，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，商品住宅市场低迷， 被不少开发商视为楼市调控“避风港”的商业地产则呈现出一派繁荣景象。

有专家认为，商业地产的持续升温除了受商品住宅市场调控外，也和我国城市化加速下的房企转型密不可分。 盲目涉足商业地产同样暗含风险，开发商转战商业地产应避免投机心理，要做好市场调研和后期的管理、运营。

商业地产风生水起

当前，住宅市场持续低迷，降价潮已由北京、深圳等地蔓延至二三线城市，很多大型开发商集体拉开房价下跌序幕，有的在售楼盘降幅达到20％。 市场普遍认为楼市拐点已经临近。

此外，10月底公布的70家房地产上市公司第三季度财报显示，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80％以上房企负债同比增加。 相比持续低迷的商品住宅市场，商业地产却日渐升温。据戴德梁行、中原地产等机构发布的第二季度市场报告显示，北京、上海、广州、深圳等大城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。以广州为例，据统计阳光家缘数据显示，该市11月1日至3日全市有三个住宅项目获批预售证，其中就包括两个商业地产项目，商业地产成为广州11月开月主角，共推房1845套，占总推房数90％。近日，在太原召开的中国商业地产招商大会上，不少开发商更是看好尚待开发的二三线城市。他们纷纷表示，商业地产相比商品住宅市场还处于发展阶段，在二三线城市更是前景一片光明。

开发商转“商”有冲动

不少开发商表示，当前商业地产升温与商品住宅市场的调控密切相关，其资金开始溢向商业地产。“楼市调控催热商业地产繁荣。”唐山一家房地产企业负责人佟干城认为，商业地产火爆与住宅市场严厉的调控有关。他认为，相比普通住宅，商业地产还算是起步阶段，也相对更高，所以不少开发商会更加青睐商业地产。 SOHO中国董事长潘石屹前不久在山西曾表示，目前商业地产仍然是投资领域最热的板块，在北京、上海的中心区域，投资商业地产的比住宅等高2－2．5倍。

山西振鹏投资开发有限公司总经理李杰说，商业地产之所以“非常火爆”，在住宅市场遭遇限购下，不乏投资客进入不限购的商业地产。 李杰说，不少资金雄厚有实力的房地产企业将会逐步提高开发商业地产比重。

涉足商业地产须谨慎

今年以来，中国银监会曾多次对商业地产进行风险预警，明确要求各商业银行严控商业地产相关信贷以降低风险。山西大学经济与管理学院副教授耿晔强认为，当前对商业地产出台相关调控政策可能性不大，但是目前调控风险正在累积。此外，从商业地产本身来看，短期投资客进入，开发企业可能已经鱼龙混杂。 业内人士认为，商业地产并非盖楼那么简单，不是有资金就能做好商业地产。

山西九昌地产开发有限公司总经理 盛则认为，与住宅相比，商业地产面对的消费人群不一样，因此在规划时要充分考虑其规模、配套、定位和周边环境。“开发商在商业地产项目中承担的社会职能相对更多一些，责任更重，风险也更大。”盛说，普通商品住宅资金回收期一般为2－3年，而商业地产一般则为5－10年。“相比商品住宅，投资商业地产拼的是真本事。”山西大同开发商赵志毅认为，商业地产开发商不仅需要有雄厚的经济实力，更需要独到的眼光和对项目后期的运行管理能力。

（来源：时代商报）33家楼盘首先集体促销

时下，一二线城市楼市降价声此起彼伏，继中海、龙湖、万科、绿地等一线开发商之后，二线开发商也频现接棒迹象， 在沈阳，33家楼盘突然抱团促销，单套住宅让利达到7.7折的力度，引发了一场的楼市飓风。

降价：你方唱罢我登场

从10月初开始，业内就发出了这样的声音：“蛋糕就那么大，谁先动，先去切，谁就有可能获取较大的份额。”于是，开发商的降价行动就你方唱罢我登场地进行着，这种现象在一线城市表现得尤为明显。知名品牌房企前赴后继地投身降价大潮引起各界广泛关注。 在上海，参与降价的不乏绿地、中海、华润、龙湖、星河湾等大型房企，降价幅度扩大至20%到40%。甚至出现开发商与代理机构密谈整体出售项目的传言。在一线房企引领降价大潮之后，二线房企迅速跟进，曾经一度大举拿地、积极扩张的二线房企，到期必须为其高昂的融资成本买单，而在眼下的楼市冬天里，迅速回笼资金才是王道。

成交量：3年里的新低

从一系列数据可以看出一线城市楼市交易惨淡，北京房地产交易管理网数据显示，10月北京商品房住宅签约套数为5498套，二手房住宅签约套数为7262套，合计总签约套数为12760套，这一成交继续维持8月来的低迷状态，创造了纪录。 此外，和前两年相比，2011年9月至10月，北京一手商品房住宅成交同比下降47.12%；上海一手商品房住宅成交20212套，同比下降36.99%，为3年来“金九银十”楼市成交新低。来自各地机构数据初步统计显示，广州一手商品房住宅成交11661套，同比下降59.81%；深圳一手商品房住宅成交4369套，同比下降52.66%。

策略：33家楼盘集体促销

据中原地产调研显示，楼市降价潮已经从一线城市蔓延至二三线城市，目前杭州新盘成交价较周边降幅10%-20%，成都新开楼盘降价幅度大部分在5%-10%、南京降幅约10%、天津降幅在5%-15%。一向刚性需求强劲、健康发展的沈阳楼市同样需要面对这个寒冷的冬天，就在购房者观望并思考着沈阳楼市的价格曲线时，沈阳33家楼盘率先打破僵局，采取“抱团取暖”的策略，以前所未有的促销方式和折扣迎接这个楼市的寒冬。 记者了解到，沈阳这33家楼盘加入到房产电商首次发起的性促销活动。记者在查阅这些开发商的名单中发现，河畔公馆、远洋公馆、保利达江湾城、亿丰南奥国际、新湖明珠城、雅宾利花园、奥园国际城等大开发商赫然其中，包含了住宅、公寓、商铺产品，其中雅宾利花园打出了11月11日7折秒杀价的宣传，保利达江湾城10套房源8折、听雨观澜8.2折、太湖国际花园8.6折、浦江苑御品8套房源8.7折、北国奥林匹克花园10套房源8.7折，此外的房源从8.8折到9.7折不等，参加活动的楼盘被安排在团购馆、竞拍馆、名品折扣馆三大竞卖专场中供大众选择。购房者登录页面注册、交纳保证金后，即可进入相应的卖场竞拍。记者从主办方获悉，这次打折让利活动分布包括北京、上海、广州、深圳、沈阳等12个重点城市，参与促销楼盘共计300多新盘，让利总计可达亿元。其中，单套住宅让利达到5折的力度。在沈阳，打折楼盘刚一上线就受到了热烈的追捧，截至目前，交纳保证金的人数已经破万，单盘成交量达到了155套。

趋势：营销方式重新洗牌

据了解，万科、世茂、万通、富力等开发商已经先后加入到了这个集体平台中，不仅涵盖团购、秒杀、暗拍、荷兰式竞拍、英国式竞拍、一口价等丰富的交易模式，也涵盖了新房、二手房、旅游地产、商业地产、养老地产等多种业态。董事会联席主席兼总裁周忻说，大型房企领衔降价，一方面反映了现实的市场压力和企业应对策略；另一方面则表明房价下行的趋势更加明显，在市场需求的前提下，房产电子商务由单盘操作发展为平台化营销操作，开发商由单一的作战改变成集体营销，这是时下举步维艰的地产市场中一个新思路，不仅房地产市场在洗牌，营销方式也开始新一轮的洗牌。 北京师范大学房地产研究中心主任董藩则表示，房地产调控应着力于利用市场手段改善供求关系，不应逼着开发商跳楼。市场若持续衰退、萧条，会有企业走上绝路、难过年关。