“房地产大周期调整”谁会触霉头

伴随着各地限购令渐进式退出，房地产市场正处在一个微妙的变化区间，对于这个区间，申银万国证券研究所首席经济学家杨成长近日用“房地产大周期爬坡过坎期”来形容。这一提法是否准确反映现实情况？如何理解其中含义？为此，中华工商时报记者走访了业内专家，并根据相关数据作了调研。

供求总量趋于平衡？

杨成长表示，他所说的“房地产大周期调整”，并不是指房价必然要下跌，而是指房地产的供给和需求总量不再高增长，今后只能是走平甚至是下跌，但是总规模和量仍然是巨大的。他认为，当前政府已经采取了一系列政策，对房地产进行扶持，但是政策出台不能改变房地产的大周期调整，也不应该改变。

记者查阅相关资料发现，杨成长的“大周期调整”理论得到了一些权威数据的佐证。

据国家信息中心经济预测部主任祝宝良估计，中国目前有2.8亿套住房，其中的房屋空置为1000万套。2013年，城市23岁以上人口1100万，大概需要住房500万套。城市化率需要700万套，而商品房的供应量接近1100万套。祝宝良透露，2014年起，人口高峰过去后，23岁以上的适婚人口开始“每年下降两三百万人”。

基于上述数据，祝宝良称，目前“供给和需求基本平衡”。

正如中国人民银行调查统计司司长盛松成所指出的：“供求关系将决定房地产行业的发展，的改变当属供求平衡。”

供求平衡，价格为何不稳定？

既然供求关系总体趋于平衡，那么也就意味着房地产价格将趋于稳定。对此，盛松成作了详细地分析：“影响房地产供给的因素主要有：房地产生产成本、生产技术水平、相关商品价格、生产要素的拥有量、生产者对未来的预期等。影响房地产需求的因素主要有：商品自身价格、替代品与互补品价格、消费者收入水平、消费者预期等。商品价格由商品供需关系决定。供大于求，价格下降；供小于求，价格上升；供求平衡，价格稳定。”

然而，公开数据却显示，商品房呈现出大幅波动的态势。据《一线城市高端物业投资报告》显示，9月份商品房市场量升价跌，成交状况相较去年同期下降一成。其中，商品住宅成交量环比增长41%。虽然成交量有所提升，但成交价格环比继续下跌。9月份商品房成交均价6230元/平方米，同比上涨1.6%，环比微降0.9%；其中住宅成交均价5865元/平方米，同比上涨2.1%，环比下跌0.9%；商业办公成交均价9832元/平方米，同比下挫8%，环比小幅下跌3.6%。

至于10月份的情况，财经评论员余丰慧提供的数据显示，商品房销售面积同比下降1.6%。商品房销售额同比下降0.7%。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，降幅为0.2%，降幅为1.6%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。同比价格变动中，涨幅为3.8%，为下降9.1%。

而一线城市的高端物业市场更是呈现出冰火两重天的态势，城市之间的反差巨大。近期有公开数据显示，一线城市的高端物业市场成交量和成交价均呈现巨大反差，北京别墅成交量同比腰斩，成交均价连续17个月上涨。上海别墅成交量升价跌，经济型别墅受热捧。广州别墅成交量暴涨，成交均价大跌近两成。深圳别墅成交均价大涨近四成，成交量仍维持低位。

对于如何看待当前市场形势与供求关系之间的反差，中原地产首席分析师张大伟认为，本轮市场的调整周期将起码延续到明年初，成交量有可能在四季度出现触底迹象。但价格方面，有可能要到明年一季度才出现明显的企稳。

市场进入拐点，行业走向成熟

业内人士普遍的一个共识在于，在经过长达10年的供不应求后，房地产市场正逐步走向供求平衡。从供不应求到供求基本平衡、市场价格逐步趋于稳定，房地产市场将逐渐走向成熟，也意味着房地产行业将面临洗牌。

正如张大伟所说，在市场分化的同时，不同房企之间也在分化、转型。数以万计的中小房企正经历一个大浪淘沙的过程，其中许多房企由于发展过于粗放，导致债台高筑，资金链面临断裂。未来10年，将会有数以万计的房地产企业被淘汰——除众多中小房企，管理不善、创新乏力的大型房企也有可能一夜倒掉。房地产行业洗牌标志着房地产行业结束粗放式发展，将进入综合素质的全面比拼时代。实力不济或竞争能力单一的房企正在陆续退场。

张大伟指出，在过去10年的粗放式发展中，许多房企是依靠垄断资源（土地）和供不应求的市场（买房者），获取高价资金然后卖房子，这种投机的方式导致大多数房地产企业自身过于脆弱。而随着供不应求时代的结束，这样的时代一去不复返了。大多数无法适应“红海”市场的房企必然会随之倒下。但这并不是房地产时代的终结。相反，这是房地产进入健康有序发展的序曲。在此期间，能抓住机会逆势扩张的房企，将有机会成为下一个10年的房地产巨头。

这一现象已经出现端倪。2013年年底，北京市住建委注销了345家房地产开发商资质证书，宣告它们退出房地产市场。据媒体报道，2012年也有近700家房地产开发企业被注销。两年多时间，总体数量减少了1000多家。

过去“黄金10年”是针对房地产从业者来说，而非房地产市场。有地就能赚钱的根源在于房地产市场刚刚兴起，供不应求而导致价格上涨。未来可能会出现“白银10年”（指的是房地产市场，而不再是整个房地产企业），房地产市场或将进入健康有序的发展阶段。

2014年上半年的种种迹象表明：房地产已经进入拐点，行业走向成熟。

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