昆明控房价出重拳 房产预售案报价过高不发许可证
云南网2013/04/03 09:09
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增加供应量
加大商品住房用地供应，2013年商品住房用地供应量原则上不低于前5年平均实际供应量。确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对保障性住房用地没有完全落实的县（市）区，不再提供其他房地产开发建设用地。
重视保障房
加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度，确保年内开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套，续建13.45万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户。
严控预售价
加强商品房（预）销售行为监管，对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导，住房城乡建设部门不予核发预售许可证。
清理闲置地
严肃查处房地产开发企业和房地产中介企业的违法违规行为。抓紧清理闲置土地工作，对房地产违法违规行为，要及时坚决予以纠正和严肃查处。
遏制投资房
建立完善房地产信息系统，加强市场监测。执行差别化住房信贷政策、房地产税收政策、商品住房限购措施、合理引导住房需求、遏制投资和投机性购房。
昆明（楼盘）版“国五条”近日发布，控房价重拳接踵而至。昆明市住建局相关负责人随后表示，对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导的，住房城乡建设部门不予核发预售许可证。
两年前的“限购令”中曾提出，“2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平”。此次昆明版国五条中的“新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅”则属首次提出。昆明市住建局相关负责人表示，城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅，考虑了物价因素，客观反映了家庭支付能力的情况和广大购房者的购房能力。
昆明市住建局相关负责人表示，为了确保年度新建商品住房价格控制目标的实现，控制商品住房价格上涨，昆明市将主要采取5项措施。
加大普通商品住房用地供应，确保商品住房用地总体供应充足，2013年的商品住房用地供应量原则上不低于前5年平均实际供应量。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对保障性住房用地没有完全落实的县（市）区，不再提供其他房地产开发建设用地。
此外，加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度，确保年内开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套，续建13.45万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户。多渠道筹集保障性住房房源，逐步构建起一套有效的保障性住房建设和管理制度，满足住房困难家庭的基本需求。
加强商品房（预）销售行为监管，继续严格施行商品房销售明码标价、一房一价备案管理规定，引导房地产开发企业理性定价，严格按照申报价格对外销售。对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导，住房城乡建设部门不予核发预售许可证。
严肃查处房地产开发企业和房地产中介企业的违法违规行为，加强房地产企业信用管理，建立诚信制度。国土资源、发展改革、规划、城市管理综合行政执法、住房和城乡建设等相关部门将进一步研究联合执法机制，抓紧清理闲置土地工作，对房地产违法违规行为，要及时坚决予以纠正和严肃查处。
建立完善房地产信息系统，加强市场监测。将大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，加强房地产市场监测，建立房地产市场运行分析制度；执行差别化住房信贷政策、房地产税收政策、商品住房限购措施、合理引导住房需求、遏制投资和投机性购房。
对于“预售方案报价过高不发预售证”的规定，业内人士称是老调新弹：
楼盘售前备案价往往比售价还高
近日，各地版本的“国五条”细则出台，昆明也在细则中要求严格施行商品房销售明码标价、一房一价备案管理规定，对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导，住房城乡建设部门不予核发预售许可证。该规定的提出，是否会对昆明房价产生影响呢？目前的开发商申请价格备案的情况又是怎样的呢？
现状：售楼部均公示每套房产售价
自2011年5月1日昆明开始执行商品房销售备案明码标价、一房一价规定以来，虽然房价还是保持上涨，但涨幅都不大。
据中指研究院的数据显示，2011年5月，昆明样本[消息价格户型点评]均价为7471元/平方米，至2012年5月，样本均价为7422元/平方米，同比下跌。再到2013年3月，样本均价为8296元，同比涨幅10%。虽然如今昆明均价超过8000元，但在2013年一季度中，昆明房价连续保持环比下降趋势。
记者走访市内各大售楼部了解到，目前几乎在所有楼盘销售点，房地产开发企业都将公示每套商品房的销售价格、销售状况，还要清晰标示公共基础设施配套情况、优惠折扣及享受优惠折扣的条件及商品房交易及产权转移等代收代办的相关收费项目、标准等相关内容在显眼处进行公示。
对此，业内人士表示，这样将给予购房者一个相对公开透明的交易环境，更有利于房地产市场健康稳定的发展。对购房者、对开发商、对市场来说，都是利大于弊的。
业内：备案价格普遍高于实际售价
记者获悉，房地产开发企业在（预售）销售商品房前，须到市物价局履行价格备案手续。备案中开发商会考虑到商品房开发的实际投入情况、销售周期等因素进行成本测算，并确定合理利润率，在此基础上确定每套商品房销售价格，向市物价局和市房产管理局申报，而申报的备案价格普遍高于实际销售价。
对此，物价部门会针对每个片区的市场房价来制定个界限值，备案时允许相对提高价格，但对于过高的就会下令调整至界限值以下或接近界限值。
昆明某房企项目负责人杨先生告诉记者，一般情况下，从备案到销售，中间都会有两次的调价机会，但因各地的情况不同，物价局给予开发商的调价次数和幅度都会有不同。之所以在备案时要在房价上相对提高，是考虑到市场发展和销售周期的时间成本等因素。
杨先生也指出，此次规定提出的要求和标准，其实行业内一直在执行，一旦开发商定价超过物价局的标准，就会被要求调整，直到符合标准。
从业内人士口中不难听出，本次昆明国五条细则对于“预售案报价过高不发许可证”的规定是老调新弹。但昆明中原房地产经纪有限公司资源中心[消息价格户型点评]总经理林岚表示，不管是“国五条”还是昆明版细则，其最终的目的便是控制房价合理、平稳发展。此规定的再次提出，也能看出昆明对商品房价监管和控制执行度的再次从严。其对于商品房备案制度的监管，只是其中的一点。在实施备案后，商品房的销售价格将相对透明，也有利于房价的监管和调控。
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