调控升级观望气氛浓厚 郑州房价稳定预期增大
河南商报2011/02/17 08:39
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
1月26日出台的新“国八条”既不是密集出台的调控“国N条”中的条，也不会是调控政策的最后一条，2011年，房地产市场迎来了喧嚣已久的“第三轮调控”。2月9日，中国人民银行出台了新年的次加息政策，并有消息称：“央行将观察市场反应，如果通货膨胀不能得到有效遏制的话，将有后续政策出台。”
山雨欲来风满楼，继2010年“调控年”之后，2011年又在“调控大棒”的指挥下，开始新的充满变数的一年。与我们普通购房者一样，不少专家学者也对未来一年充满期待，也从各自的角度，对未来楼市走向给出了不同的建议和预测。
新“国八条”意在定调
对于此次新“国八条”和“加息”，坊间存在不同版本的解读，众说纷纭中有一条特别值得注意，就是此次政策发布时机充满玄机。分析认为，政策在春节前后发布，既顺应了民意，对于政策滞后效应来说也恰到好处，意义深远。
河南财经政法大学教授刘社对此深有同感，她认为：“过去的政策都是追加的政策，只有这次是预设了提前量，具有先发制人的效果。”在她看来，此次调控意在为房地产市场定调，“从本次调控看来，政府态度是非常严厉和急迫的，也期望政策能对开发商产生一定的压力，使其调低未来市场预期，为房价稳定奠定基础”。
同时，她分析：“由于通货膨胀远未结束，加息更多的是针对通胀预期，虽然会对房地产市场产生一定影响，但楼市不是重点。”
观望才刚开始
此次调控政策既是针对市场的结果，也是政府顺应民意的一个表现：经历过疯涨的楼市，该到回归合理价位的时候了。
实际上，经历了去年一年的火爆，无论是银行的加息还是政策限购，开发商的资金链并不紧张，开发商与政策的角力结果怎样尚需时日。而新“国八条”更加细致、严格的政策也给购房者足够等待的理由，观望也才开始。
对于未来市场走向，刘社认为会遵循一个“量在价先”的规律，调控之下，只要市场去化量下跌趋势明显，房价下跌将是一个必然结果。
而房地产实战专家、河南企划有限公司董事长上官同君则认为：“新‘国八条’的主要条款还是打击投机购房，比如第二套首付提高至60%、利率增加至1.1倍、第三套暂停销售，这些条款地方政府执行起来开始严管，会直接影响到当前楼市的成交量，会不会影响到商品房房价下跌，尚需观察。”
“限购令”还得加强
新“国八条”政策中有一条规定，要求进一步落实地方政府责任，这为新调控政策在郑州的落地增加不少变数。
河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为：“郑州肯定会出台更加细化的调控政策，像先前出台的‘限购令’形同虚设，应该加强。同时，郑州也应该对‘房产税’进行先期研究，即使不出台，也要给市场传递一个严厉的信号：这次是要动真格的了。”
他还认为，地方政府不应将中央政策“温柔化”，不能打“擦边球”，必须出台具有针对性的政策对接中央政策，严厉打击市场上的不规范操作，只有如此，调控政策才能得到预期的效果。
“阶梯消费”是目标
对于国家多次强调的保障房建设，有人形容为“只听楼梯响，不见人下来”，从新“国八条”来看，时机成熟了。
刘社分析，2011年将会成为保障性住房“元年”，多次出台的中央、地方政策也从资金筹集、土地使用和建筑要求等各方面进行了明确的规划，“如果有一整套明确的制度保证的话，五年发展之后，这将成为保证楼市平稳健康发展的保证。”宋向清则认为，加大保障房的建设力度是早就应该做的事情，通过强化政府投入，对拿地、审批、规划、建设等环节进行支持，增加公租房、廉租房和经济适用房等保障房建设，形成各个收入阶层“阶梯消费”的合理结构，这是未来房地产市场发展的目标。
商业地产将大发展
随着一线城市成为政策“重灾区”，二、三线城市成为更多游资和热钱瞄准的猎物。宋向清介绍说，在他接触的江浙地区投资商中，已经有不少人将资金转入郑州市场，而商业地产就是一个新的目标。
因为政策重点针对的是住宅市场，其中二套房首付六成的条款，使得首付一半的商业地产更显优势。宋向清认为这是一个好事，“商业地产对地方经济发展利大于弊，一方面商业地产投资不会冲击民用住宅；另一方面，商业地产的发展有利于提高城市的经济发展水平，提升城市建筑的品质。”在他看来，商业地产大发展，更重要的是对地方经济的拉动，甚至将成为未来发展的新引擎。
刘社也提醒看好商业地产的开发商和购房者，不要把“所有鸡蛋放在一个篮子里”，除了商铺和写字楼，老年公寓、旅游地产，甚至是工业用地都将是一个不错的选择，未来投资可能都会较高。
开发商压力增大
新政的出台，让不少开发商的春节过得也颇不安稳。“这段时间以来，我们基本上都在搜集信息，研究对策。”郑州某房产公司营销老总表示，“现在我比较关心的是地方政府如何将新‘国八条’落地。新‘国八条’还是国家一个宏观的调控政策，具体执行还要看地方出台的细则，新‘国八条’中很多‘原则上’、‘一定时期内’等字眼，还是给各地执行时留有一些空隙，所以具体到郑州，虽然前一段出台了‘限购令’，但我们担心郑州会不会出台更严的执行细则，尤其是针对有两套房的本地人或有一套房的外地人会被‘禁购’这一条，执行力度松和紧效果会天差地别。”
记者也致电了多位开发商，明显感觉大家对后市并不乐观。原本计划1月开盘、但因种种原因未能开盘的几位开发商懊悔不已，很怕春节后开盘效果不好，因此造成大量存货积压。一位开发商十分担忧地表示：“2010年因为调控的原因，公司开盘量并不大，只赶在去年年底开了一波，本想在2011年一季度安排几次密集的开盘，集中推一些量，没想到调控这么快就来了，无论实质效果怎样，对购房者的心理肯定会造成影响，很可能会像去年4月份那样，大家一下子被打蒙了，持续观望，这样一、二季度的销售将大受影响。开发商的压力也将随之增大。”
预期房价将维持稳定
虽然不少开发商表示压力增大，但其对房价走势的预期依然是保持稳定，有一些企业甚至上调了年度销售目标。
郑州西区一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，他们的年度销售目标已经从去年的2亿元调整到了今年的8亿元。“一方面是因为项目进入了强销期；另一方面是因为我们对郑州未来房地产的销售和价格走势还是比较有信心的。”该开发商说，他们从正月初七开始上班一直到正月十二连续开了六天的会，就是在研究市场走势和年度销售目标、应对策略等，“大家对未来还是看好的”。
据了解，在郑州，类似的开发商和项目不在少数。新政出台后，一位开发商甚至把今年的销售目标翻了一番，足见其对郑州市场的信心。
当然，任何一个决定都不是盲目做出的。从供求来看，2010年，郑州全市商品房供求比为0.87∶1，市场一直处于供不应求的状态，这种情况在2011年是否会有所缓解，目前看来还不好说。
从土地市场来说，根据新“国八条”的要求，商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量，去年郑州商品房供应土地5968亩，比前年同比增长了8.2%，这就意味着2011年的土地供应量应该不会有太大的变化。
而随着城市规模的不断扩大及城中村改造的不断推进，土地市场的供应充足。很多开发商有充足资金买地，地价很可能下不来，这从郑州“地王”频出就可以看得出来。
因此，在一向有拍地效应影响的郑州，房价要下来可能也不太现实。但在宏观调控的影响下，房价维稳的可能性还是比较大的。
