楼市惊现史上首个半价开盘楼盘 楼市降价成主流
房天下综合整理2010/11/03 09:10
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“深圳史上个以对面楼盘半价开盘的楼盘出现。”近日这样一个消息在深圳各网络群闪电般地传播着，成为十月份楼市新政以来最吸引人的一条消息。
记者了解到，这个被风传的楼盘是位于深圳龙岗中心区的一个名叫世纪新城(论坛新闻)的新楼盘，属于商住一体的城市综合体项目。
该项目规划有4栋住宅，1栋非毛坯公寓以及有近3.2万平米集中商业门面房。网络上风传该楼盘开盘价为8600元/平方米。
通过对比周边楼盘的房价我们了解到，如果该楼盘的价格果真如此，那么也确实算是一个比较低的开盘价。因为周边的新房开盘价大多在每平方米9200元-13000元之间，个别楼盘甚至达到每平方米17000元。
昨日记者以购房者的身份从该项目售楼处了解到，10月23日该楼盘开盘时确实有少量楼盘以8600元/平方米的价格销售，并且还有VIP客户享当天购房3万抵5万的优惠。不过，现在这些优惠都没有了，房价已经上涨到每平方米1万元左右。
据该售楼人员还透露，目前开盘的三栋楼已经有两栋楼卖出，还剩下一栋楼，主要为两房和三房。同时他提醒记者，如果有需求要及时到他们的售楼处订购，否则可能会买不到。
记者还注意到，虽然该楼盘均价回到1万元左右，但是比楼市新政之前一些代理中介的预期价格还是下降了不少。据了解，深圳近期调低开盘价的的楼盘还有御府名筑(论坛新闻)，而此前开盘的水榭春天(论坛新闻视频)、招商(论坛新闻)澜园等也打出了一次性付款95折、按揭付款98折的优惠。
“楼市现在处于一个微妙的时刻。”深圳市尺度市场策略顾问有限公司总经理唐建平向记者表示。他认为，提高首付比例以及二套房限购令对房地产市场的抑制作用很显著，成交量明显下降。更重要的是由于担心宏观政策的进一步收紧，出于规避风险的考虑，一些开发商在制定房价的策略上谨慎了很多。
周学军告诉记者，自限购令出台以来，深圳楼市成交大幅下降，近期二手房挂牌价格也出现了轻微下降，部分楼盘的挂牌价下降5%左右。而且卖房者也开始接受砍价，买卖双方之间的议价空间明显增加。
另外，记者从深圳某房产网了解到，近期该网站上的二手房挂牌量明显出现下降。昨日该网站显示的挂牌二手房源数量不足8.5万套，而根据记者此前做的跟踪记录，今年9月份该网站显示的二手房房源数一直在10万套以上。
在另一个二手房交易网记者也发现了这一现象。
周学军说，造成二手房源挂牌量下降的原因有两个。一个是近期该网站正在联合深圳房协推进房产中介真实房源制度，清理了一些不真实的房源数据，所以导致房源数量下降。另一个原因是，近期的房地产调控政策限制了一些房源的挂牌上市。
对于房价的未来走势唐建平认为，虽然当前的楼市调控政策非常严厉，但是据他所了解的情况，很多开发商并没有出现2007年下半年那样的融资困难、资金紧张的局面，开发商降价促销的压力可能并没有市场预期的那样大。
同时唐建平还认为，当前一些地方政府出于防止房价上涨的考虑，采取了限制高价房开盘等手段，人为地制造房价没有上涨的局面，当前的成交数据和房价数据并没有真实反映房地产市场的实际状况。
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揭秘：开发商推盘"吝啬""少量多批"为涨价？
近日，有从事于房地产营销的人士告诉早报记者，“沪12条”房产调控细则中有关禁止捂盘惜售的规定，并未完全杜绝开发商拉长销售周期获得高利润的推盘方式。早报记者统计后发现，在近期开盘的楼盘中，确实有不少开发商沿用了“少量多批”的推盘方式，而每一次开盘，房价也多会水涨船高。
一张预售证分批开盘
“沪12条”调控细则规定，项目规模大于3万平方米的住房项目，分批申请预售证的面积不得低于3万平方米，项目规模小于3万平方米的项目，需一次性申请预售证。早报记者在采访中发现，大部分开发商还是遵守了这一规定。但在实际销售阶段，不少开发商还是将一张预售许可证批准的房源分几次开盘销售。
以嘉定新城的一个项目为例，该项目于10月中旬开盘，推出200余套公寓房源。该项目的售楼人员介绍，之所以只开200余套，是因为其他房源还没有达到销售标准。但早报记者从网上房地产看到，该项目10月中旬获得预售证的房源接近700套。
位于嘉定江桥的另一个项目，同样有此类问题。这一项目在10月中旬加推了2栋房源，一共为48套，距离其8月底开盘相隔仅约一个月时间。网上房地产显示，该项目自8月底取得300余套房源的预售证后，至今没有再次取得过预售证。
有报道曾援引网上房地产的数据称，10月1日-20日，上海有24个楼盘推出新房源，其中仅星河湾、仁恒怡庭和嘉宝紫提湾三个项目的供应量超过3万平方米。
“少量多批”助涨房价
“沪12条”细则出台后，上海已有多个项目涉嫌违规销售被处罚。早报记者从相关文件中看到，在对两个项目的违规认定中，都有这样的描述，即“取得预售许可证后，未按规定一次性公开全部准售房源对外预售”。
金丰普润地产营销策划部经理周华燕表示，目前“分批少量”推盘的现象少了，但完全杜绝很难。“一般而言，‘少量多批’推盘可以营造供不应求的局面，对助推房价上升有一定作用；另一方面，分批推房有助于不同层次产品的均衡销售，不至于出现好的房源被一抢而空，差的房源卖不掉的局面。”
一般认为，房价上涨的预期，是导致开发商推盘“吝啬”的主要原因。以前述嘉定江桥的项目为例，该项目的开盘价从一期的每平方米不足万元，到三期的1.5万-1.6万元/平方米，再到四期的2万元/平方米，涨幅不小。当地有开发商表示，该项目所在的土地是2002年左右获得的，成本很低，晚销售一年，多获得的利润可想而知。
前述嘉定江桥项目的销售人员也明确表示，此次是公寓房首次开盘，因此定价较低，下一批的房源定价无疑会高于此次。实际上，目前该项目已取消了开盘时总价近10万元的优惠。
有不愿透露姓名的开发商人士表示，“分批少量”的推盘方式之所以反复出现，关键是开发商对房价的预期没有改变。从以往的经验不难看出，后一批次开盘的价格比前一次要高出不少，行情好的时候，年涨幅可以高达100%甚至更高，这就导致开发商不愿意一次性拿出所有房源。实际上，打击捂盘惜售的政策一直存在，开发商为了规避这个政策，要么将房源定价远超周边均价，要么拉长开发周期，只要开发商看涨的预期没有改变，捂盘惜售的状况很难根治。
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一张预售证分批开盘
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以嘉定新城的一个项目为例，该项目于10月中旬开盘，推出200余套公寓房源。该项目的售楼人员介绍，之所以只开200余套，是因为其他房源还没有达到销售标准。但早报记者从网上房地产看到，该项目10月中旬获得预售证的房源接近700套。
位于嘉定江桥的另一个项目，同样有此类问题。这一项目在10月中旬加推了2栋房源，一共为48套，距离其8月底开盘相隔仅约一个月时间。网上房地产显示，该项目自8月底取得300余套房源的预售证后，至今没有再次取得过预售证。
有报道曾援引网上房地产的数据称，10月1日-20日，上海有24个楼盘推出新房源，其中仅星河湾、仁恒怡庭和嘉宝紫提湾三个项目的供应量超过3万平方米。
“少量多批”助涨房价
“沪12条”细则出台后，上海已有多个项目涉嫌违规销售被处罚。早报记者从相关文件中看到，在对两个项目的违规认定中，都有这样的描述，即“取得预售许可证后，未按规定一次性公开全部准售房源对外预售”。
金丰普润地产营销策划部经理周华燕表示，目前“分批少量”推盘的现象少了，但完全杜绝很难。“一般而言，‘少量多批’推盘可以营造供不应求的局面，对助推房价上升有一定作用；另一方面，分批推房有助于不同层次产品的均衡销售，不至于出现好的房源被一抢而空，差的房源卖不掉的局面。”
一般认为，房价上涨的预期，是导致开发商推盘“吝啬”的主要原因。以前述嘉定江桥的项目为例，该项目的开盘价从一期的每平方米不足万元，到三期的1.5万-1.6万元/平方米，再到四期的2万元/平方米，涨幅不小。当地有开发商表示，该项目所在的土地是2002年左右获得的，成本很低，晚销售一年，多获得的利润可想而知。
前述嘉定江桥项目的销售人员也明确表示，此次是公寓房首次开盘，因此定价较低，下一批的房源定价无疑会高于此次。实际上，目前该项目已取消了开盘时总价近10万元的优惠。
有不愿透露姓名的开发商人士表示，“分批少量”的推盘方式之所以反复出现，关键是开发商对房价的预期没有改变。从以往的经验不难看出，后一批次开盘的价格比前一次要高出不少，行情好的时候，年涨幅可以高达100%甚至更高，这就导致开发商不愿意一次性拿出所有房源。实际上，打击捂盘惜售的政策一直存在，开发商为了规避这个政策，要么将房源定价远超周边均价，要么拉长开发周期，只要开发商看涨的预期没有改变，捂盘惜售的状况很难根治。
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