五招对抗央行加息"地震" 提前还贷得不偿失

（ 来源：海峡都市报 ）19日晚,中国央行加息的消息一出,令市场大为震撼,避险情绪加重,当晚美元指数受到该因素的影响创下2个月来的涨幅,而国际黄金也因此大跌逾40美元/盎司,为今年第二大跌幅。

昨日,在榕有银行已提前终止一些理财产品。加息效应凸显,通胀预期不断上升,在这种背景下,今后,投资者究竟该如何理财?记者进行了一番调查。

【市场反应】油价金价大跌

“可以说此次央行加息,震撼全球金融市场!”中国央行一宣布加息,欧洲股市应声全面下跌,波兰兹罗提、匈牙利福林、南非兰特和捷克克朗等欧洲新兴市场货币立即受到影响。与此同时,对增长敏感的商品货币也遭到严重打压。

中国国际期货福州营业部分析师潘榕斐介绍,19日晚,加息的消息使得市场部分资金流入美元市场,令美元指数大涨1.5%,欧元、英镑则出现了大幅下跌。不过随着市场消化的加息影响,昨日美元指数并没有保持持续上涨的走势,重新开始回落。

而原油经过将近半个月的横盘整理,伴随着美元的上涨,跌幅达4.3%。昨日,黄金经过19日晚的大幅下跌之后,做多热情有所恢复,不过上涨力度有限。

【理财攻略】

1.房贷提前还贷:或得不偿失

此次加息,虽然贷款利息上调不多,但还是吓退了一些购房者。在榕一家股份制银行有关人士告诉记者,昨日来提前还贷的人明显增加了,尤其是咨询提前还贷事宜的客户。

在福州华林路交通银行,市民陈先生说,一大早,他就过来咨询加息的事了,他们家正准备贷款买房,却碰到贷款加息,现在正在考虑到底是贷还是不贷,而且贷多少也需要再考虑一下了。

此外,也有一些市民咨询,他们的房贷是不是马上要上调利率。对此,骊特房产的陈经理告诉记者,房贷分两种:一种是对年对月,也就是按放款月份来调,如果房贷已到期的,则受影响;另一种是每年的1月调整,则要到明年1月才上调利率。

而对于新办的贷款尚未放款的,陈经理表示,各银行情况不同,有的执行放款当日的利率,有的银行按照审批日期来执行利率。

抗震招数:在榕银行一位理财经理说,如果市民的房贷享受7折利率,就不要考虑提前还贷了,此次加息仍然在人们的承受范围内。如果选择提前还贷,除非以后不再贷款,否则再贷款购房,就会被判定为二套房,利率为基准利率的1.1倍,这样就得不偿失了。

另外,现在很多市民的房贷都是等额本息还款法(月供相同),此前市民还的钱多是贷款利息,本金还款的占比不大,这种情况下提前还贷尤其不合算。

2010年10月20日金融机构人民币存贷款基准利率上调。据悉，这是2010年来的首次加息，此次调整银行加息，房贷月供将发生较大变化。由于加息导致房贷月供的变化，无疑将震撼楼市，面对房贷月供的变化，小户型又将成为楼市焦点。

加息是进一步巩固宏观调控成果,保持国民经济持续快速协调健康发展的良好势头而作出的重要决策。加息就是一国的中央银行提高再贴现率,从而使得商业银行对中央银行的借贷成本提高了,进而影响市场利率。如果加息涉及贷款利率调整，房贷必然也涉及其中。

个人住房贷款（房贷）是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。房贷变化，必将引起月供的变化。

银行贷款越收越紧。不同的还款方式，所还的利息是不同的。据测算，一笔50万元、期限为30年的贷款，采取不同的还款方式，利息支出相差12万元之多。

因此，如何节省贷款利息也成了目前房贷一族最关心的问题。

尽量使用公积金贷款

众所 ，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，特别是七折优惠利率取消后，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，公积金贷款最省钱。

一家国有银行的理财师表示，对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率上浮10%。公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款，目前我市公积金贷款政策尚没有政策变化。不仅仍可首付两成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。我市住房公积金管理中心相关人士提醒，公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。

另外，由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分，只要首次贷公积金或者次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。因此，是采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金的做法。

更还款方式省息划算

据一家国有银行的理财师介绍，对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，达到省息的目的。

目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。

以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算，采用等额本息还款法，利息超过71万元。而采取等额本金还款，支付利息款59.6475万元。两者相比，利息相差11万元左右。

值得一提的是，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。

提前还款选择缩短期限

随着银行优惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房贷者近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷。在市民提前还款时，会碰到一个问题，那就是减少月供还是缩短贷款期限划算？

我市银行理财师称，如果单纯从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限最划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单，只要掌握一条，本金还得越多，利息越省。如果客户选择缩短贷款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。”

另外，银行理财师认为，提前还贷要算好账，比如，还贷年限已 过一半，月还款额中本金大于利息，提前还款的意义就不大。

存款可抵扣贷款利息

对于有5万元以上资金的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。

记者从光大银行济南分行了解到，他们推出了“天天省”房贷，有房贷者只要在还款账户中存入5万元以上的存款，银行将按一定比例视为提前还贷。 这部分资金可获得相当于贷款利率的。

据了解，目前农行、招行、深发展等部分银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。客户选择存抵贷这一房贷理财账户后，只要客户卡内存款超过5万元，即可按相应比例抵扣贷款利息，并且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为5万元，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各行不一样。

另外，市民还可选择加快还款频率的个贷产品来节约利息。将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。这样本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用；每月四周还多0-3天，全年还款26期，还款多了两期。客户可以在基本不增加还款压力的情况下，减少了大量的利息支出。