楼市调控目标的正版和山寨版：房价全面下跌30%？

楼市调控是否已见成效？评价标准有二，其一是“遏止少数城市房价过快上涨”，这个标准来自于国务院的正式文件，应视为正版；其二是城市房价全面下降，下跌20%-30%甚至更多，这是坊间流传的“山寨版”。“山寨版”的解读散见于各类媒体，一方面来自于人们的心理预期，一方面来自于楼市成交量的下降。在“量减价跌”的股市投资思维中，楼市中持币等待的心理在酝酿，所以就有了“山寨版”。调控百日，以正版的标准看，楼市调控的目标已经实现了，而以“山寨版”的标准看，调控目标远未达到。在两种预期同时存在的条件下，主要城市房价趋稳是不争的事实，此前房价上涨过快的城市中，许多楼盘也有了10%-30%的降价。

在房价趋稳的市场表象之下，驱动房价再度飙升的力量也在酝酿：1.土地拍卖虽低迷，但成交地价依然在上涨；2.拆迁新规出台了，拆迁或动迁的补偿金水平显著上升了；3.铁路交通提速了，人口流动也开始提速；4.消费水平提升了，高端消费以加速度向北京、上海和珠三角三大都市圈集中；5.房价涨幅总体趋缓，但以租待购的短期租房需求推高了部分城市的房租水平。所以，“国十条”规定的调控政策决不能放松，一旦放松，被压抑的刚性需求将卷土重来，再度引发部分城市的房价过快上涨。

对“合理房价”的理解必然因人而异。公有公理，婆有婆理，所以就产生了各种“山寨版”的解读，而每一种解读都能够找到充足的理论依据。

最正确的理由是所谓“民生”需求：房子是为了住的，不应该放纵投机性的投资需求！但把房产定义为投资品，不仅是国家统计局的分类标准，而且无论你走在哪一个中国城市都会看到街边的醒目招牌：“租售。”这两个字说明，在城市房产“住”的需求之外，还有“租”和“售”两种交易行为。“租-售-住”这三个字分别代表了城市房产的三个价值：“租”的价值说明城市房产是经营性资产，以预期现金流为目的；“售”的价值代表城市房产是交易性资产，以预期的流动性溢价为目的；“住”的价值代表城市房产的消费品属性，应尽量满足不同阶层的消费需求。在农村，我们几乎看不到“租售”的招牌，说明房子的消费品属性在农村最强，而在城市中，随处可见的“租售”二字以“租”为先，说明城里人多数应通过租房来实现其“民生”需求，这是城乡经济的基本差别之一。有人会说，“租售”都是为了“住”，并非资产属性的差异，此言错矣！因为从“租售”到“住”之间多了一个交易环节：货币！在货币经济中，任何资产的价值都取决于预期的和真实的交易，这就是交易价值。杜甫当年在“茅屋为秋风所破”的诗中写道：“安得广厦千万间，大辟天下寒士尽欢颜。”这是一个梦想，一个在现代都市无法实现的梦想，因为人们拥入城市并非都是因为没有“住”的地方，而是要在城市中“生活”，如果人们都愿意在农村生活，“住”的需求是很容易保障的。城市让生活更美好，每一个人就必须为“美好生活”付出代价，以货币来衡量美好生活的代价，就必然面对一个悖论：有货币才有“广厦”，而“广厦”若离开货币的意志而去“大辟天下寒士”，“广厦”就会迅速消失。

城市房产具有“住-租-售”三类资产的属性，都要服从于货币的选择，这是不以人的意志为转移的，也不会由于政府政策而长期改变其本性。举例说，中秋节的月饼是为了吃的，但在中秋节之前，月饼有了作为礼品的属性，就出现了两种定价机制：作为消费品的散装月饼很便宜，而精美包装的礼品月饼，里面装的可能就是散装月饼，价格却会成倍上升。我们不能以房产的消费品属性而否定其投资品属性，就像月饼能吃却不能否定礼品月饼的交易属性一样。

房产一旦以货币为中介就难以规定其资产属性，人们必然会在追逐私利的决策中自行改变其本源属性。我们身边最典型的案例就是经济适用房，北京当年以“民生”的名义实行了经济适用房政策，从首批经济适用房销售开始至今已满5年，当年的经济适用房过了限售期可以申请换证，这就意味着首批经济适用房将和商品房一样流入交易市场。北京五环外的经济适用房当时的价格在每平方米2500元左右，每套大约120平方米，现在的市价为每平方米1.7万元左右，当初为了“住”的房子以总价30多万成交，现在可以卖到200多万元，6-7倍的暴利等于是这些房主“被投机”了一把，请扪心自问这还是“民生”需求吗？一些“专家”主张用经济适用房来“保障民生”，打击投机性“炒房”，摆在面前的经济适用房解禁换证不正是在“民生”政策鼓励下的投资行为吗！经济适用房一旦解除“限售”，市场自然会赋予其“租售”的资产属性，这是受法律保护的生活常识。

城市，让生活更美好！而这种“美好生活”的前提是人口的流动性。流动人口通常会率先进入租房市场，在体验中与城市相互融合，寻找机会，这是人与城市的双向选择。当你说“我喜欢这个城市”的那一刻，你就在这个城市中找到了自己的位置，就会珍惜这个城市，让自己的事业和生活与这个城市共同成长。人们结束租房生活而决定购置房产，一是因为有了足够的经济能力，二是因为不想再“流动”了，三是因为有了实现美好生活的梦想。房产是不动产，购置房产至少是选择了较长期的不流动，自愿接受了城市生活的经济压力。因此，高房价在城市化的进程中自发地调节着人口的流动，有人选择进入，买房接受高房价的挑战，有人选择退出，或者出售房产，或者让房产的来实现其退居郊县的生活选择，这才有了城市的外延性扩张和人口的双向流动，从而让城市在流动中变得更美好。

北京是一个典型的案例，在北京坐地铁，看一看地铁2号线的图示就知道老北京的版图，也 就知道有多少“新北京人”在过去20年进入了从二环到五环之间的新北京。由此演绎，人们就能看到正在形成的大北京都市圈，也就不会被官方统计数字误导而失去经济分析的常识！城市化驱动人口流动，这才是房价背后的“刚性需求”。人口的流动性对于城市，就像血液对于人体一样，决定着城市的生命力和成长性，所以在城市化基本结束之时，我们才会看到城市房价的趋势性下降。在此之前，城市房产如果只能“住”而没有“租售”的功能，房产价格也必然下降，但结果是“住”下来的人群既没有压力，也没有梦想，城市就会在失血的过程中逐渐走向死亡

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被称为史上最严厉的中国楼市调控已过百日。这一百多天来房价的变化轨迹，让早已习惯对房价持单边上涨预期的市场变得倍加敏感起来，市场一次次做出解读：房价步入下行通道的窗口或已打开。

不可否认，鉴于对房价过快上涨的担忧，中央对于本轮调控的决心是异常坚决的。自2009年12月到2010年4月，国务院接连出台了被业内称作“国四条”、“国十一条”和“新国十条”的房市紧缩政策，频率之高、节奏之快实属罕见。特别是在对各项实体经济数据下行的担忧渐起时，国土部、住建部、银监会等部门分别强势表态，楼市调控不松懈，各项政策严格执行，楼市调控不走回头路的价值取向也似乎逐渐明朗。但若就此断言调控目标已圆满达成，似乎还为时尚早。

首先，本轮调控的一个显著特点在于：行政性手段多过经济性手段，而这些行政性手段中，又以对需求面的控制更为显著。具体措施包括：强制性限制购房、降低杠杆比例、以政绩考核推动保障性住房建设等。毋庸置疑，在中国的体制背景中，行政手段往往比经济手段的短期作用更加明显，也更能反映政府调控房地产市场的决心。这一点，通过观察政策出台以来70个大中城市房屋销售价格涨幅的变化曲线便可窥一斑，从4月份的12.8%，到5月份的12.4%，再到6月份的11.4%，我们看到的是一条平滑向下的涨幅曲线；而6月份70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，更被视作为调控取得积极效果的明证。

但行政性调控的弊端也不容回避。其中一个重要的表现是，市场预期更多地受制于对政策调整的揣测，而非立足于对市场合理价格的预估和判断。在这种情况下，市场预期将可能由于多方不同的表态而变得混乱，而不同的人，往往也会引用不同的数据进行解读，从而模糊公众的视线。如近期，关于放松三套房贷的消息层出不穷，在没有得到权威解释的情况下，市场投机气氛变得空前浓厚。而此前统计局公布的二季度经济数据，GDP同比增长从上季度的11.9%降为10.3%，也加剧了市场对于经济二次探底的担忧。市场的理性一再被纷繁复杂的数据和各部门的暧昧表态所打破，人们对于“合理价格”的预期也逐渐背离了市场供求关系规律的正常轨道，而演变为对于政府希望房价达到何种水平的猜测，而其背后所折射出的政策稳定性也在各种怀疑声中备受考验。

其次，回顾2009年初至今的房价爆涨，其根源主要来自两个方面：一是土地供给不足，供给和需求严重不匹配；二是流动性过剩尤其是过于宽松的信贷政策的催化作用。

今年调控的一大重点是加大土地供应，特别是加快保障性住房建设。根据4月底国土资源部公布的土地供应计划，2010年住宅用地供应将达到18.47万公顷，较去年大幅提高140%。众所 ，房价变动与土地供应的数量呈现显著的负相关关系，土地供应的大幅增加势必在一定程度上抑制房价上涨的势头。但这一供地目标的落实与否则取决于多方面因素。据新华社报道，今年上半年大多数城市完成供地计划均不到40%，深圳、广州等地更是不到20%。这意味着各地所上报的土地供应还只是计划，能否起作用的关键还在于其能否真正落实。而由于各地上报口径的差异，18.5万公顷的供地指标并非全部为住房用地，也可能包含了一部分商用地在内。那么，这一指标能否有效地保障居民正常的住房用地需求还有待考证。而且，根据国土资源部公布的数据，房地产供而未建满两年的土地接近1万公顷，以近五年平均年度实际供地量5.5万公顷计算，实际供应的住宅用地中接近五分之一的土地囤积在开发商手中，并未形成有效的住宅供应量。此外，在所有的供地计划中，保障性用地是刚性计划，但这又主要依赖于地方政府执行中央决策的积极性，以及地方是否有财力支持和供地效率。倘若实际的供应量，尤其是保障性住房供应不能如期达到规模，那么，市场对房价上涨的恐慌或将卷土重来。

银行信贷同样是影响房地产投资的重要因素。中信证券研究部的一项弹性分析表明，房地产投资对信贷增速的弹性为1.127，2009年商品房开发贷款同比增长38%，信贷扩张无疑成为房地产投资增长的重要原因。而在货币信贷收缩带来实体经济增速回落，二季度数据进一步证实宏观偏弱走势之后，政策层面一方面强调“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性”，另一方面要求“根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点”。市场据此普遍判断决策部门可能会在下半年度放松实际紧缩力度，避免经济增长面临失速风险。那么，信贷政策再次在防范资产泡沫与避免经济硬着陆间陷入两难，如何权衡，将是对宏观决策的一次深度考验。

为探讨房地产调控和未来房价走势中的诸多问题，本报本期邀请了中国金融40人论坛成员、北京大学国家发展研究院教授黄益平，瑞银证券中国首席经济学家汪涛，中信证券首席经济学家诸建芳作深入分析，是为21世纪北京圆桌第264期