开发商缺钱求援房地产信托 两个月融资超百亿

调控政策收紧，房价僵持之际销售量接近冰冻，随时需要大量资金周转的开发商进入6月份后实实在在地感受到了“钱紧”。

《华夏时报》记者在采访中发现，开发商在通过销售存量房快速回笼资金无望背景下，正寻求其他途径解燃眉之急，其中房地产信托青睐。

记者获悉，江苏新城房地产公司（下称江苏新城）于6月28日宣称，公司将计划通过房地产信托方式融资7亿元，来解决上海项目后续资金不足的问题。而这显然不是个案。

就在江苏新城表示信托融资的第三天，上实发展即表示，计划以房地产信托方式融资10亿元。据了解，仅4、5月份，用于房地产领域的集合信托资金超过194亿元，而今年上半年房地产信托融资产品140多款350余亿元，已经接近2009年全年181款的发行量，规模上则已超过。

两个月信托融资超百亿

“钱紧”的开发商正寻找一切机会来缓解公司面临资金压力。

6月28日，江苏新城房地产公司发布公告称，公司将与中诚信托通过项目入股的方式募资不超过7亿元资金，用于上海嘉定新城创宏房地产有限公司所属的安亭项目建设。

“7亿元房地产信托，规模相当大了。”普益投资有限公司研究员赵杨对本报记者指出，一般房地产信托的规模只有1亿—2亿左右。

“和公司财务状况有关系，目前该公司负债率高达84.24%。”方正证券研究员周伟指出。

江苏新城2009年报显示，公司总资产130.67亿，但负债却高达106.97亿元。周伟告诉记者，虽然这家公司短期负债只有11亿，但缺乏后续项目资金。而目前窘境，与这家公司去年的快速扩张有很大关系。

记者在采访中了解到，由于2009年公司快速扩张，在上海、南京、常州等地大量拿地花费了54亿资金。而目前十几个项目正在建设中，也需要支出不少资金，今年一季度公司各类经营性支出就达到17亿。

周伟表示，如果在建项目按原计划继续开发，将对公司资金提出更高要求。即便建设完毕，在目前楼市不乐观的情况下，未来销售回笼资金也是一个大难题。

记者调查发现，项目开发中缺钱开发商不止一家，想通过房地产信托融资的开发商更不在少数。

6月18日，福星股份宣布将通过股权信托融资方式募资金10亿元用于项目开发。6月30日上实发展发布公告称，将通过信托贷款的方式与中诚信托签订《信托贷款合同》，信托贷款金额10亿元。7月1日，首创置业表示将通过信托融资7.5亿元。

中华企业一位人士向本报记者表示，虽去年通过资本市场融得一些资金，但开发中仍然需要注入大量资金，因此他们也选择房地产信托的方式来做项目融资。

正是一些开发资金缺乏，催热了房地产信托。

据普益投资有限公司统计，5月份共发行了104款信托产品，而当月发行的集合房地产信托就有25款，通过地产信托募集的资金高达58亿元。

“6月份新成立房地产信托有33款，地产融资金额超过60亿。”赵杨告诉记者，从目前房企与信托公司签订的合作协议来看，预计未来两个月房地产信托可能会创下历史新高

开发商的无奈之举

苦于找不到现金流周转的开发商似乎看到一块肥肉，哪怕口味不佳，也要拿来充饥了。

“我们通过信托方式融资年利率一般在10%—12%左右，这已是我们所能承受的成本了。”江苏新城证券事务代表王国宁告诉《华夏时报》记者。

赵杨指出，房地产信托发行成本比较高，一般情况下开发商是不愿意通过信托方式融资。现在房地产集合信托产品平均年利率在10%以上，一些地产信托年利率可达20%。

但即使是如此高的成本，江苏新城今年已经不是次通过信托来融资了。今年4月份，江苏新城在无锡和常州的子公司，向国元信托分别借款3.5亿元、2.5亿元，期限均为1年。短短两个月，江苏新城就通过信托融资16亿。

开发商会不惜成本通过信托方式来融资，实在是有苦难言。

“项目开发到一半，正好缺少资金，总不能让楼盘停在一半吧？现在想要继续拿到银行贷款并不容易，需要想办法把项目继续下去就得想办法融资。”王国宁表示，目前银行向开发商提供的开发贷款，年利率要在7%以上，关键是银行的水龙头拧得太紧了。在此情况下，不得不选择年利率在10%左右的地产信托来融资。

事实上，和房地产信托风险相比，当开发商“钱紧”到一定程度时甚至还会选择更大的冒险，比如尝试向民间借贷。

一位在上海的温州投资客向《华夏时报》记者表示，开发商以民间借贷方式进行短期融资都有一定的“行情”：借贷期从一个月到半年不等，月息2%—3%。

“有专门线人来筹资金，而筹资人之间都为熟人，募集规模在千万元左右。如果借期为一年，年息至少在20%以上。”这位投资客向记者透露，民间高利贷多数是通过当地熟人关系从浙江、福建获得的，每个月向借款人发放利息，借期结束后将本金还回。

虽然民间借贷有如此高的利息，但要获得长期资金也不容易。“筹集一年以上的钱款比较困难。有的人不看好未来一年的房地产，不愿把钱放在房企身上过长。如果形势一直没有好转，一旦开发商的项目烂尾，自己投进去的钱可能连本金也拿不回来，更不用说利息了。”上述投资者表示，因此投资者也不愿把钱借出去太久。

如此对比，势同玩火地选择房地产信托融资的开发商，似乎已没有了更好的选择。

2009年土地市场的火爆凸显出国内房地产行业的高速发展，但也让大手笔买地的开发商面临资金不足的窘境。而在开发商们不断升温融资需求的同时，银行业却开始严控房地产开发贷款。于是，资金紧缺成为2010年房地产行业不得不面对的难题。为此，一向颇为低调的房地产信托产品“临危受命”，成为银行信贷的超级替补。

信托成救命稻草

在经过2009年一轮抢地潮后，房地产公司的资本消耗极为严重，急需得到补充。不少房企正在努力寻求更多的融资渠道以解资本之忧。如上市房企香江控股在短短1个月内，公司发布的多条公告竟然全部与资金不足有关，或拟增发再融资或放弃收购房地产项目。

经济导报记者近日发现，在资金需求得不到银行支持的情况下，房地产信托产品又成为了房产公司获取资金渠道的“新宠”。据统计，仅在1月4日和1月5日两天，就有包括新华信托、外贸信托、中融信托、天津信托、中投信托等信托公司的5个房地产信托产品集中发行，以致1月首周，房地产信托产品的发行量就超过10款，占了信托产品发行总量的1/3以上。而在1月最后一周发行的19款信托产品中，又有9款是房地产信托产品，占据半壁江山。

“岁末年初，大部分银行都开始收缩信贷，但开发商的融资需求却在升温。随着管理层对房地产市场的调控连环出招，银行开始严控房地产开发贷款。资金紧缺成为2010年房地产行业不得不再次面对的难题。”天杰投资顾问有限公司理财产品分析师王磊对导报记者表示，“再加上目前市场上高理财产品相对匮乏，房地产信托产品的火爆也就不足为奇了。”

事实上，在经历了去年上半年天量信贷后，房地产商早已将融资重点转入信托产品，去年下半年，房地产信托产品开始井喷，并持续保持着火爆场面。普益财富数据显示，2009年共有204款房地产投资信托产品发行，较2008年的134款增加了50%以上，刷新行业记录。同时，去年共成立181款房地产投资信托，规模为327亿元，同比增40%。

王磊表示，在人们的印象中，似乎只有资金来源渠道有限的中小房地产公司比较倚重信托渠道融资，由于融资能力、成本等方面的原因，大型房地产公司一般都不通过信托公司进行融资。但近年来，房地产企业开始正视信贷政策对其周期性的影响，主观上希望融资渠道多元化，信托在房地产金融中的地位得到提升，而这一势头也将在今年被延续。

而就在上个月，山东省国际信托有限公司也与济南市房地产协会签署了房地产互助信托业务框架协议。根据协议，双方将合作设立济南市房地产互助式信托业务，通过信托平台帮助济南市部分房地产开发企业之间实现项目和资金的互助式对接。

警惕政策风险

与其他理财产品相比，房产信托产品吸引投资者的亮点无疑是其较高的率。导报记者了解到，目前发行的该类产品的预期年化率大多在8%-10%之间，如中信信托1月中旬发行的2款理财产品，预期年化率分别达到9.5%和10%。这在如今的低利率时期显得颇为诱人。

不过不少业内人士也指出，高同时蕴含高风险，信托产品不保本也不保，而房地产行业所面临的政策风险和市场风险都比较大，投资者在购买该类理财产品时，应仔细了解产品的风险控制措施和自身的承受能力。

“虽然信托计划一般设有质押、抵押和第三方担保等保障，但房地产项目的销售进度所影响的房地产信托的销售回款风险是信托公司所无法控制的，如果房地产项目无法按时还款，信托公司只能通过处置质押、抵押物等方式来回收信托资金。”，山东经济学院财政金融学院教授吴奉刚对导报记者说

央行宣布将在近期下调存款准备金率，但是开发商难以向银行贷款的现实在短期还无法改变。银根紧缩的形势下，资金紧张仍然是很多开发商面临的首要难题。创新融资渠道已经迫在眉睫，房地产信托在这样的背景下开始逐渐升温。

受宏观环境以及政策影响明显

今年以来，开发商如何拓展自己的融资渠道是被业内讨论的事情，尤其对于资金有限的中小企业来讲，资金短缺就像悬在头上的一把剑，随时可能让一个企业消失在市场变幻之中。

据普益财富网统计，2008年7月，集合资金信托产品成立规模为36.34亿，其中房地产类为17.35亿元，占比为47.74%，继续保持着2008年以来房地产信托产品的强劲势头。

享受在“房地产蜜月”之中的信托业，也似乎找到了在熊市中取代证券投资产品的“接班人”。房地产信托随着宏观调控的趋紧以及地产业遭遇困境而发展，伴随着地产业的火爆及宏观环境的宽松而低迷。

分析人士指出，这主要是因为目前缺乏基金化运作的信托渠道，融资能力较低而融资成本相对更高，在地产商资金富足时，一般不会选择信托融资；而当银行信贷这条融资大门不畅时，信托这条小径才被关注。

短期内难当大任

有关资料显示，2003年房地产信托募集资金仅占房地产融资总额的0.5%。即使是在房地产信托发展的高峰期2005年，157亿的融资规模对于房地产业融资需求来说仍是杯水车薪。但低融资规模并非说明信托渠道的可行性低，信托制度先天的灵活性，注定了房地产信托融资具有可以为融资方定制个性化融资模式等功能，具备了其他渠道难以企及的优势。

分析师认为，目前房地产信托在房地产金融中的边缘地位，是在目前信托制度尚不完善，房地产金融业仍不成熟的情况下的一种暂时的状态。对于房地产行业来说，通过此途径融资，与通过银行信贷融资方式上无异，不利于优化房地产融资模式，提高抗政策风险的能力，不利于房地产行业的理性发展。

目前我国房地产金融市场发展不健全，融资渠道较为单一，直接融资仍无法发挥重要作用；另外信托业影响力较低，融资能力较弱，信托制度发展尚不成熟，因此，业内认为房地产信托融资在短时间内仍难当大任