民生证券研究院执行院长解析:央行松绑首套房认定

9月30日16时，央行与银监会正式发布文件松绑首套房认定：

1.对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

2.对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

3.在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

对此，民生证券研究院执行院长管清友做出如下分析：

①我们之前提示的“认房不认贷”如期兑现，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。

②重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

③亮点在于MBS和专向金融债。银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配,定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。

④当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险缓解，四季度债市风险加大。

⑤中央房地产调控思路愈发明确：不能工具化（遏制投机需求），但也不能妖魔化（坚定支持合理需求），由市场决定，分类分城施策。