市场正进入后调控时代 郑州商业地产投资价值再现

曾有人言：“过去十年属于住宅市场十年，未来十年则是属于商业地产的十年”。的确，商业地产经过最初的默默无闻，到现在已然炙手可热，2011年的住宅调控更是直接导致了商业地产的狂欢，郑州商业地产项目如雨后春笋般四处生根发芽。2013年住宅市场再次遭受打击，不断提高的住宅门槛让投资者望而却步，国家势要保护刚需的意图明显。而作为拉动经济增长“三驾马车”之一的投资面临进重新选择。在中国投资者的选项单上，房地产历来都是排在首位，住宅投资被打击，商业地产投资优势再次浮出水面。

郑州商业地产区域发展不均衡 各具风骚

商业地产作为房地产市场不容忽视的一枝力量，包括购物中心、写字楼、酒店公寓等多种业态形式，而正是由于这多种业态的消费群体与功能定位不同，商业地产在郑州的分布情况便也不同，甚至出现老城区与新城区不均衡发展的状况。

作为传统商业地产所在地的二七商圈、火车站商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈，因多位于老城区，所以商业地产模式也以商业中心为主，这些商圈拥有着最稳定、最持久、区域归属感的消费群体。即使郑州目前正在向多中心格局发展，但这些商圈依然聚集了城市中底价、商业租金的不动产，其地位丝毫不为撼动。更何况这些传统商圈在中原经济区崛起的大背景下，纷纷寻求新生，重新定位。如二七商圈将被规划建设成为“商贸中心”，批零兼营、体验型、展贸型业态将是未火车站商圈未来发展趋势。碧沙岗商圈则朝着人居、生态的新生态商圈不断迈进。

而另一方面，作为后起之秀的另一批商圈则正以如火如荼之势迅猛发展着，颇有改变郑州商业地产布局之意，如郑东新区CBD，龙子湖副中心、东南板块、高铁商圈等，这些商圈虽没有老城区的基础，但却像一张白纸一样能任意挥洒，程度上迎合郑州新形象的发展需求。而中原经济区的正式获批、龙湖蓄水的成功、高铁的正式运营等等都给这些区域的发展带来无限的可能与机遇。

商业地产预售面积涨幅明显 仍存去化压力

据河南同策研展部数据显示，3月郑州商业预售面积较2月回升，达到5.5万㎡，环比上涨86.1%，同比上涨45.5%，销售4.5万㎡，环比上升 182.7%，同比下降11.7%；供求比达1.2，供求比合理回归。4 月份商业预售面积进一步回升，达到 17.3 万㎡，环比上涨 214.5%，同比上涨 208.9%；销售 4.5万㎡与同期持平；供求比达 3.8，供求比较高，市场去化存在一定的压力。

可以看出，4月虽然商业地产成交均价略有下滑，但整体仍处于高位，而且新政后商业地产供需份额明显发生了变化，3月开发商试水商业地产，供应量有小幅攀升，但销售面积却有大幅增长，投资需求已然显现，进入4月，开发商放手加大供应量，涨幅更是高达214.5%，而投资者热情依然不减，销售量与3月持平。调控后郑州商业地产市场供应量与需求量环比都有不同程度的上升，不得不说开发商与投资者对新政后郑州的商业地产市场还是充满信心的。

高库存下的同质化现象 破局需寻突破点

虽然郑州商业地产近年来飞速发展，各大商圈动作频频，数据也显示商业地产趋好，但有一个深层次矛盾即同质化现象一直与商业地产的发展如影随形。

在RET睿意德高级助理董事兼郑州公司副总经理李雪鹏看来，郑州目前所谓的商业地产产品，大多以百货、商业中心为主，同质化现象比较严重，很少有人尝试开发又新又有创意，且超前的产品。“看不到具有差异化、创新的商业作品，真正的好产品可谓凤毛麟角，这与中原经济区的地位是不相匹配的。”李雪鹏说道。

如何改变同质化现象，破局利器又是什么？对此，华润置地营销总监丁凌认为，写字楼的突破点在于软性服务。硬件设施很多写字楼能够做到，但是软性服务标准很多企业做不到。许多客户关心的是能否真正提供承诺的服务标准、物业公司是哪里的。企业在竞争中更多的应该是打服务战，而不是打价格战，价格战只会越打越死。

而未来商业地产将如何升级，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，宋向清认为，是今后的发展路径由卖商铺转化为卖特权，以后商铺有可能成为搭售，重视建立商业联盟、战略联盟，取得一些特殊品牌、特殊商品、特殊业务的经营专享权。第二由卖商铺转化为自主持有经营。在优化资产和品牌营销上，商业地产开发商将会倾注更大的财力、物力和人力。第三是由追求成熟向追求创新转变。最后就是由开发商自我增收向为商户实现增值服务转变，由开发房产到经营房产转变。

郑州超六成投资客转战商业地产

在郑州商业地产逐渐火热的背景下，投资者的心态是否发生了真实变化呢？据此，郑州房天下发起2013年郑州商业地产投资心态调查，探路郑州楼市投资发展新趋势。

房天下2013年郑州商业地产投资心态调查结果显示，41.84%的网友认为住宅市场调控收紧将间接利好商业地产，23.4%的网友表示将直接利好商业地产，另有12.77%的网友认为住宅市场调控收紧和郑州地产业并无太大关系。

在网友投资意向调查中，65.25%的网友果断表示若有投资需求，自己会从住宅投资转向商业地产投资，另有34.75%的网友仍然坚守住宅市场投资阵地。近年来住宅市场调控政策不断，“坚决抑制投资投机性需求”渐显成效，但是无疑，住宅投资受限，商业地产投资或再迎热潮。

王先生在郑州经营着一家便利店，面对目前的郑州市场，王先生坦言：“近年来住宅调控政策不断，投资的话，还是商铺更为划算。”他表示，更希望购买郑东新区一处地段较好的约50-60㎡的商铺，目前东区特别是CBD商圈，商铺不存在空置问题，租金也较为理想。就算不租给别人，将来自己经营个小生意，也是很划算的。

投资者心态受到新政影响，不少人更是尽早选择了出手。4月17日至21日，房天下联合郑东品质写字楼楷林IFC重磅推出闪购活动，参与闪购的网友可享受8套总价高达210万的投资钜惠，平均每平米1500元的惊人置业优惠。闪购活动一经亮相，便受到了购房者的热切关注和高度认可，仅5天的时间，楷林IFC400电话增长252%，楼盘详情页点击率增长467%，闪购活动关注力度可见一斑。4月21日闪购重磅落地,意向成交高达7成，狂掀投资狂潮！

商业地产受热捧 专家提醒投资之道

投资者的热情让商业地产在这个春天备受推崇，然而面对众多的商业地产项目，如何选择有品质的楼盘，如何享受更多的投资优惠，许多购房者却不得而知。

对此，华润置地郑州公司营销总监丁凌女士表示，由于房地产市场很多信息都不开放，客户与开发商信息不对称。因此商业地产投资完全不同于住宅，投得起住宅，但是其抗风险的能力不一定可以投资写字楼，投资写字楼需要具备强大的心理素质、资金能力等等，因此投资者在选择购入前需要做好思想准备。要想清楚为什么要投资写字楼，是不是真的投得了写字楼，应该投一个什么样的写字楼，它真正的目的是什么？选对投资渠道，才会减少未来的投资风险。

做好投资商业地产的思想准备后，应该选择投资什么的商业地产呢？对此，楷林置业营销总监认为，好的写字楼必须有好的区位，设计，品质、客户群体和物业管理。均价1万3和1万5的写字楼，到底那个好，不是光看价格的，投资后的增值量和增值比是必须考虑的，而作为长线投资的写字楼项目，租金比也是必须考虑的，考虑租金的上涨空间也是相当重要。此外，开发商团队和系统的成熟度也是必须要关注的，物业服务是商务办公的二次生命能满足商务和职业白领需求的才是好的商务配套，才是好的写字楼应该具有的品质。