商业地产成片区式发展 郑州东西两翼各有千秋
房天下2013/05/06 09:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
无论政策调或不调，商业地产就在哪里，不急不慢。
国五条出台后，不淡定的是投资者，他们的努力让商业地产的库存压力在这个春天减轻了不小。这其中有不少是被住宅市场挤压出来的投资客，政策的变动让他们重新思考自己的投资选择。与住宅市场相比，商业地产一直以来就以其“政策避风港”的身份和稳定性安全性的特点，而成为理财者“一揽子货币”中投资的一环。这次借着政策的东风，商业地产再次被推到风口浪尖，而一直以来作为商业地产投资主战场的郑东新区也随之映入人们的眼帘。
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郑东新区商务氛围浓厚 高端群体突出
2001年一声“郑州向东”发展的号角响彻中原大地，从此便开始了郑东新区轰轰烈烈的十年耕耘，如今郑东新区已初具雏形，CBD商圈更是成为郑州崭新形象的代表，而随着高铁站运营、龙湖蓄水等一系列大事的发生，更多地产大鳄选择入驻东区投资，高铁商圈、龙湖副CBD商圈、金水东路商圈等后进商圈逐渐兴起。除了高端住宅，房企争相布局郑东新区的另一产品便是商业地产，尤其是写字楼项目。东区的商务定位、高铁机场的便利交通、配套设施的渐全等一系列因素使得东区成为郑州商业地产的主战场。在东区发展的十年中，众多房企纷纷在此拿地规划，而竞相推出的便是写字楼。
2012年2月9日，省政府出台的《关于促进中心商务功能区和特色商业区发展的指导意见》，郑东新区中央商务区要突出强化金融、总部经济、科技研发和高端商务功能，推进高端服务业集聚发展。力争到2020年实现入驻世界500强企业100家，国内500强企业100家，各类金融机构150家。如今中储粮河南分公司、中外运空运河南分公司、康佳集团郑州分公司、三菱重工郑州办事处、深圳航空郑州分公司、平安财产保险公司郑州分公司、中华粮网、农业银行河南省分行、新华人寿保险公司等知名企业已纷纷入驻，现在的郑东新区高端企业更加活跃，商务氛围更加浓厚。
在刚刚过去的3月，郑东新区办公市场在整个市区一枝独秀，这也与投资客转战商业地产有关，东区向来是商业地产投资的之地。据同策河南研展部数据显示，3月郑东新区办公产品成总量达5.78万㎡，占全市成交总量的72.4%。而3月郑东新区办公产品均价为12015元/㎡，环比上涨18.6%，其中美盛中心、中科大厦成交均价更是达到20000元/㎡以上，而同期只有管城区办公产品均价在10808元/㎡，其余数区均在万元以下。从成交均价上看，东区写字楼的高价位挡掉了部分中低端企业。
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产能过剩 东区缺乏标杆性写字楼
在东区写字楼市场前景一片看好的同时，写字楼产能过剩等隐忧也一直困扰着众多开发商。
深圳泰辰地产提供的数据显示，郑东新区目前在售写字楼28个，2013年将入市项目13个，体量约191万平方米，区域内潜在项目至少15个，多集中在高铁片区及龙湖副CBD、龙子湖大学城区域，且多为商务金融用地，总体量约270.89万平方米。
而记者从相关部门也了解到，目前郑州高铁商圈3公里半径内，已经布局了百万平方米的商业地产项目，包括升龙、绿地在内的诸多开发商在此布局了数十个项目。
在RET郑州公司总经理王玉珂看来，郑东新区写字楼集中有两个原因，一是与郑东新区的规划有关，在土地出让上有控规性的要求。二是东区的地理特殊性，有利于商业的持续发展。交通方便、配套设施完善等比较适合商务。开发商希望把这些转为产品的优势，就出现了供应量大的局面。
一方面是开发的如火如荼，另一方面是库存的居高不下。产品单一、同质化严重，是目前东区写字楼市场必须面对的一个问题。王玉珂认东区写字楼目前体量虽然庞大，但缺乏标杆性写字楼项目，特点不突出。未来郑州写字楼应注重产品形象，整个硬件素质、服务素质等依然需要很大的发展空间。改变目前竞争格局与产品形式，才能吸引更多投资者和企业的入驻。
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郑西新区强势崛起 商业中心应运而生
一直以来郑州城市规划的主体思想是投资向东、居住向西，西区也因宜居的自然环境而成为房企住宅开发的热点区域。伴随着住宅的开发，作为配套设施的一批商业中心也随之扎根发芽。作为商业地产的另一种形式，集娱乐、购物、休闲于一体的大型商业中心的兴起填补了西区商业地产的不足，成为另一种投资渠道。
西区商业曾以碧沙岗商圈为核心，辐射到整个生活区。2010年中原万达广场(小区网论坛)的强势入驻掀起了一股西区商业中心投资浪潮。随后，锦艺城王府井百货、华润万象城、盛润锦绣城、谦祥万和城等一大批综合体项目打造成为各自区域的商业中心，西区曾经一枝独秀的商业市场状况转向为四处开花，西区商业地产开始迅速升温。
作为老城区的主力所在，商业地产在西区升温有其必然性与使命性。一方面，作为继郑东新区之后推进的又一规划，郑西新区也在去年进入人们的视野。政策的提出将会为西区发展带来更多的政府支持、优惠政策，西区在招商引资方面也更为游刃有余。2010年年底，郑州都市区的破题之作—宜居健康城的规划横空出世，更是让西区迎来了前所未有的发展机遇。另一方面，郑西新区拥有不可比拟的人文气息和悠闲的人居氛围，近年来地产商在西区一次次大手笔的住宅开发便是看中了此点。而随着住宅的开发，一批商业中心项目应运而生，作为西区消费群体的主要承载者，商业中心的遍地开花具有必然性。
河南房地产商会负责人认为：“大量商业巨鳄聚首西区，唤醒了郑州西区商业的发展，它带动的不仅仅是西区的商业经济，而是整个郑州商业格局的变动”。但是否能真正促使郑州商业地产的觉醒，迎来升级换代还需要进一步探索发展。
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点状发展缺乏集聚效应 复制模仿仍需创意
与东区的相对集中相比，西区显然不具有这个优势，点状开花、四处分散的现状也让西区商业中心无法像二七商圈、火车站商圈那样能聚集庞大的人气，西区商业中心目前辐射范围依然有限，缺乏集聚效应。
“真正的商业地产项目，是能够留住高端消费人群的，是能够刺激本地经济发展的，是一个城市商圈发展的灵魂。”河南省商业经济研究所所长张进才表示。
“郑州的购物中心建得多，精的少。”商业地产规划专家赵峰告诉记者，“以ShoppingMall为主的商业体作为商业零售业发展历程中的形式，在其不同的发展阶段，应该呈现出不同的经营风格，而纵观郑州的这些购物中心，几乎不分地段、不分区域、不分消费力地模仿、照搬、复制，缺乏自己的理念、文化、创意。”
对此，资深商业地产运营专家、郑州御智商业地产顾问公司董事长王永君也表示：“对于‘扎堆入市’的商业综合体，的竞争压力就是同质化，商场需要吸引客流，有吸引力才行，要有特殊概念，做差异化的ShoppingMall才能吸引消费人群。”
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