一季度乌市商品房成交量下降近4成 拐点到来?
亚心网2012/04/19 10:58
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继乌鲁木齐房价连续4个月环比（与上月相比）停止上涨后，3月份，乌鲁木齐房价出现3年来首次环比下降，降幅虽仅有0.1%，但业内人士认为乌鲁木齐房价拐点或隐现。
4月18日，国家统计局公布3月份国内70个大中城市住宅销售价格变动情况报告显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有46个，北京新建商品住宅价格已经连续6个月下跌，3月份的环比下跌幅度，下降0.5%。
3月份，乌鲁木齐新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数相比上月降幅均为0.1%；而二手住宅指数相比2月份下降0.7%，降幅进一步扩大。这是自2009年5月数据可查以来的3年内乌鲁木齐房价首次出现环比下降。
与去年同期相比，乌鲁木齐房价的涨幅也在迅速缩小，3月份，乌鲁木齐新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数相比去年同期涨幅均为1.9%。值得注意的是，在3月份国内多数城市房价同比均下降的局面下，乌鲁木齐房价已连续第12个月同比涨幅位居国内前三甲。
面对国内房价连续5个月下跌的态势，多数业内人士认为，整体房价连续3个月下跌，意味着房价下跌通道已正式确立，也预示着下跌趋势将会延续一段时间。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受记者电话采访时表示，拐点一说由来已久，他认为今后10年，房地产发展的速度会放缓，利润会摊薄，楼市的黄金10年将一去不复返。
顾云昌认为，降价的趋势肯定会蔓延到更多城市，从高层表态可以看出，中央坚持房地产市场调控的大方向不会改变，执行限购令的大中城市短期内也不会放松。一旦降价潮蔓延，不排除部分开发商在资金链吃紧的情况下继续降价。
乌鲁木齐业内人士认为，和国内多数城市一样，3月楼市的异军突起只是近期刚需在等待一年后的爆发，尚不能认为已全面回暖。在楼市调控依然从严从紧、库存高企的背景下，降价促销、“以价换量”仍将是乌鲁木齐房企年内的首要任务。
在中国证券市场研究设计中心等机构联合主办的财经中国2011年会上，接受调查的经济学家中69.9%的人认为，2012年国内房价是下行趋势，11.7%的经济学家甚至认为房价会大幅下跌。
房地产经理人联盟副主席贾卧龙则对本报记者表示，虽然中央高层屡次表态，将“坚持楼市调控不动摇”以及“促进房价合理回归”，但在经济增速持续放缓的情况下，货币政策可能会放松，从而增加了楼市反弹的可能性。而且，楼市调控造成地方财政锐减，继续调控会令其更加“饥饿难当”。因此，楼市调控目前看来存在一定的变数，楼市下一步如何，仍需一段时间的密切观察。
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楼市空置率超30%
商品房成交量的下降，使得乌鲁木齐楼市空置率再次亮起红灯，乌鲁木齐市房产交易管理中心的官方数据显示，目前，乌鲁木齐商品房预售空置面积718.69万平方米，空置率30.39%。
商品房成交量下降37.61%
4月18日，来自乌鲁木齐市房产交易管理中心的数据显示，一季度，乌鲁木齐新建商品房批准预售75.54万平方米，同比增长33.02%；其中，新建商品住房批准预售65.81万平方米，同比增长27.42%。
在楼市供应量快速增加的同时，受政策调控的影响，乌鲁木齐楼市成交量却依然大幅下降。数据显示，一季度，乌鲁木齐商品房登记成交67.82万平方米，同比下降37.61%；其中商品住房登记成交59.72万平方米，同比下降38.83%；二手房成交32.15万平方米，同比下降3.1%；二手住房累计成交30.13万平方米，同比增长1.76%。
值得注意的是，该中心统计数据还显示，截至3月末，乌鲁木齐商品房预售空置面积718.69万平方米，空置率30.39%，其中住宅预售空置482.72万平方米，空置率23.25%。
重复购买空置率上升
乌鲁木齐一家房地产开发企业营销负责人认为，面对今年前两月惨淡的销售业绩，近期实实在在的降价促销是3月份乌鲁木齐楼市销量大幅回升的主因。3月初以来，开发商在高企的库存压力下明显加大市场推介，市场频现“低首付”甚至“零首付”的促销楼盘，个别在售楼盘也试着假借“内部销售”之名，行降价优惠之实，部分优惠折扣甚至到9.3折。
对于乌鲁木齐楼市空置率，在该负责人看来，乌鲁木齐住房空置率甚至不止三成。“据我了解，多数家庭都有两套房，有些家庭甚至有四五套”，而乌鲁木齐主城区之外租金偏低，拥有多套房的家庭宁愿将房子空置等待，“导致乌鲁木齐住房空置率相当高”。
鲤鱼山路附近的一家房地产开发企业负责人告诉记者，限购措施出台后，乌鲁木齐要买楼的人群有50%以上是二次置业。该公司市场研究部置业者监测数据更显示，在2011年四季度乌鲁木齐潜在置业者中，二次或三次以上置业者已超过三成。当重复购买成为市场的主流，而租金远赶不上楼价上升带来的，买房等的现象就会增多，空置率自然会上升。
目前乌鲁木齐楼市供大于求
实际上，在住房空置率上一直有比较完善统计制度和方法的西方国家里，它们将住房空置率的警戒线定为10%左右。与之相比，乌鲁木齐住房空置率超出3倍。
三成的住房空置率，不仅表明乌鲁木齐楼市存在泡沫，还表明乌鲁木齐一手住宅供求不平衡已存在人为因素。乌鲁木齐市房产交易管理中心分析人士认为，一季度，乌鲁木齐商品房供求比为1:0.89。从前3个月总体看，由于商品房供应同比增长明显，而市场成交量依旧保持低位徘徊，因此，商品房整体供求关系较为宽松。实际上，来自该中心的数据显示，自去年四季度以来，乌鲁木齐楼市供应量明显大过需求。
近日据媒体报道，中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元(超过2011年中国GDP的10%)，存货均值同比增加50.34%，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。
“目前我国部分大城市住房空置率已接近或超过国际警戒线。房屋空置浪费了稀缺的土地资源，造成资源享有的不公平，贫富差距加大。”此前，政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海对媒体表示，对开发商竣工验收后进入流通市场的商品房，有一定数量合理库存，是客观必然。
但如果为追求利润化，捂盘惜售，故意扭曲市场供需状况造成空置的增加，对这种操纵市场的行为，则应该征收房产空置税。而长期拥有闲置房屋的业主，过多占有公共土地资源，导致资源紧张、价格上涨，其消费行为产生外部负效应，为此也应付出相应成本。
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