购房时注意"隐性损失" 谨防土地使用年限缩水
房天下综合整理2013/01/09 11:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：温州日报）“你买房的时候注意过土地使用年限吗？”近日，记者带着这样的问题随机调查了十位市民，发现大多数市民买房都会关注楼盘价格、环境、地段、面积等因素，但对土地使用年限不是很关心，甚至不了解，只有市民周先生表示楼盘的土地使用年限与切身利益相关，买房的时候会留意。
购房者正在参观楼盘
据了解，在购房过程中，许多市民对土地使用年限不以为然，但要知道这会给购房者带来隐性的经济损失。“实际上，在一般住宅70年的土地年限规定下，一幅地块的成交价相当于70年租金。”温州大学房地产研究所研究员向洋表示，购房者支付的房款中包含土地出让金，一旦使用年限“缩水”，意味着购房者得多缴纳出让金。
同样，土地使用年限的缩水，也会造成房产价值的贬值。一些土地证领取时间在上个世纪办的老二手房，在出售时卖不上价，部分原因就在于土地期限的过度缩水。
除此之外，土地使用期满后政策和市场情况的变化存在未知因素，会加大隐性损失的风险。“2007年10月1日起施行的《物权法》做出明确规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”温州市国土资源局用地管理处工作人员向记者解释，“但如何续期，免费还是收费，《物权法》并没有明确的规定。如果按现行的办法执行，土地使用年限到期后，应该由政府相关职能部门对该房屋与土地进行评估，看这个房子还能用多久，市民再补交一笔土地出让金，才能重新核发房产证。”根据该工作人员介绍，温州市是从1993年左右开始实施土地有偿使用，因此目前还未遇到此类问题。
向洋表示，楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列程序，一般来说开发周期为2-3年，由于合同约定开发周期，目前温州楼盘基本上不存在囤地的现象。楼盘售价也与土地所剩的使用年限无太大的关联，价格低的楼盘土地使用年限未必就短，价格高的楼盘土地使用年限未必就长。不过，商改住楼盘需要购房者注意，像龙湾区的瑶溪新天地和财智东方，用地性质均为商业金融业，土地使用年限为40年，不仅使用年限短，水电费、物业费等费用也是按照商业标准缴纳。而且物权法仅规定了住宅建设用地可自动续期，商业金融业用地并不在续期范围内。
业内人士提醒购房者，买房时一定要注意审查开发商的《建设用地规划许可证》、《建设用地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》等关键文件，要看清并考虑房子的土地性质和使用年限问题，避免不必要的麻烦，明明白白买房。
HOT:中建尚城岁末钜惠，房天下专场团购5千抵4万，额外再享99折，78—125平米优尚户型等您抢购！东2.5环核心地带，紧邻地铁三号线，坐享浐灞生态区，央企潜力大盘，品质不容错过！
相关阅读：
（来源：房天下综合整理）什么时候是买房的时机吗？这是最近购房者最关心的话题。“不买房子能买啥？十年间，股票大盘指数回到了原点，而房子却保值且。 ”这是普通老百姓的直觉。
在经历两年的严厉调控之后，有人断言，房地产市场将迎来“拐点”，想要买房的人，现在就是的出手时机。真的是这样吗？ “买房永远是的。 ”经济学家王福重给出了这样的建议。
判断1：信贷、政策信号变化
上海在2012年3月重现首套房利率再打8.5折，该优惠政策在实行后，上海二手房成交量即从5月出现明显上升态势，直至7月后成交逐步进入平缓期。
据21世纪不动产上海区域市场研究部数据显示，首套房贷打8.5折利率后，成交量明显上浮， 7月出现了一波成交高峰，到8-10月，成交量才逐渐趋于稳定。
报告明确指出，要“完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善开放型经济体系，推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展”。由此看出，完善经济资源才是未来政策变化的主基调，而经济环境的调控变化将有效地促进房地产行业健康发展。
经济资源整合，经济调控是未来的主要调控手段，而首套房打8.5折能坚持多久，或者以后会否有更大优惠或紧缩政策，值得购房者深思。政策走向的不定性足以让购房者在政策未变的时效内，尽早置业。
HOT:中建尚城岁末钜惠，房天下专场团购5千抵4万，额外再享99折，78—125平米优尚户型等您抢购！东2.5环核心地带，紧邻地铁三号线，坐享浐灞生态区，央企潜力大盘，品质不容错过！
相关阅读：
判断2：未来房价走势
据21世纪不动产上海区域市场研究部数据显示， 2012年1月至10月二手房价在春节后上涨幅度较大，而3月正是首套房利率打8.5折调整的时间，在优惠政策的刺激下，成交量大幅上升，而房价也自3月后逐步开始上扬，直至5-10月维持在一个稳定状态。
未来房价下跌可能性非常小，而出现上涨的几率却非常大，但不会像过去那样暴涨，“微涨”将是以后上涨幅度的主要代名词。
未来房价的上涨已渐渐成为趋势，而在房价发生重大变化前，提早购房是个不错的选择，毕竟房价也正是影响购房者购房的重要因素之一。
HOT:中建尚城岁末钜惠，房天下专场团购5千抵4万，额外再享99折，78—125平米优尚户型等您抢购！东2.5环核心地带，紧邻地铁三号线，坐享浐灞生态区，央企潜力大盘，品质不容错过！
相关阅读：
判断3：租金年年涨价
据21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示，从2009年至今，上海房屋租金每年平均涨幅在9%以上，而在租金上涨同时，租赁需求也不断上升。租金上涨的主要原因是房价，其次是供求关系。由此说明，房价与租金同走势。
从2012年租赁需求来看，自住需求占据了租赁市场总量的四成以上，其次是学区、工作、办公需求。从租赁客户来看，外来人士占八成之多；从租金来看，如一套威海路的70平方米一室一厅房源， 2009年时租金为3000元/月，2012年10月租金已涨到3900元/月，涨幅达30%。面对不断上涨的租金，外来租房者也慢慢有了买房的打算，纷纷出现“由租转买”。
21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，环比2011、 2012年10月，外省市人置业上升3%，而本地人则下降3%，由此可见，外省市购房者正慢慢置业沪上。
随着房价不断涨，租金年平均9%以上的涨幅，而政策、房价没发生大变化前，这些理由足够让外省市的租房者慢慢转变成为购房者。
HOT:中建尚城岁末钜惠，房天下专场团购5千抵4万，额外再享99折，78—125平米优尚户型等您抢购！东2.5环核心地带，紧邻地铁三号线，坐享浐灞生态区，央企潜力大盘，品质不容错过！
相关阅读：
判断4：需求节节攀升
21世纪不动产上海区域市场研究部数据统计显示， 2010年1-10月至2012年1-10月各年龄层次购房占比发现，23-29岁年龄段客户连续3年出现上涨，涨幅为2%，由此可见， “80后”已到适婚年龄，婚房的需求逐步增加。
另据21世纪不动产上海区域市场研究部调查显示，该年龄段需求户型面积在50-90平方米不等。 30-35岁、 36-45岁这两个年龄段，在2012年与2011年也出现了明显上涨，两年龄段涨幅同为3%，而这个年龄段客户的购房需求则是以改善型为主，需求户型面积从100-140平方米不等。
在房价日益变化的同时，需求也随着房价的变化快速释出。 2012年1-3月的低房价时，释出了一部分购房者，而4-10月购房者陆续释放，成交量已进入一个平衡释放期，而在政策未发生变化的情况下，刚需族、改善族频频出手，为的就是在房价还没涨上去时尽快置业。
未来房价的趋势已经由多个理由奠定，所以在近几年要结婚的，或明年家庭成员即将增加的人士，提醒尽早购房，以防短期内政策调控、经济环境、优质房源、需求增量等众多因素的变化，如政策松绑，导致房价上涨，优质房源因需求量增加而变得稀缺等都会影响到各种需求。
HOT:中建尚城岁末钜惠，房天下专场团购5千抵4万，额外再享99折，78—125平米优尚户型等您抢购！东2.5环核心地带，紧邻地铁三号线，坐享浐灞生态区，央企潜力大盘，品质不容错过！
相关阅读：
