9月房企销售乐观 但第四季度压力依旧存在

传统的“金九银十”是房企集中销售的旺季，而9月的业绩也表现抢眼。监测的20家主要房企数据显示，9月销售金额环比上涨28%，同比上升18%。

记者多方采访了解到，9月份的业绩主要来源于开发商都开始发力营销并积极推盘。

以恒大地产（03333.HK）为例，其披露9月份的未经审核营运数据显示，恒大合约销售金额约为112.2亿元，同比增长36.3%；合约销售面积约为141.8万平方米，同比增长16.9%。通过前九个月的销售，恒大地产累计合约销售金额约达1287.4亿元，同比增长31%，完成1500亿元年度合约销售目标的85.8%。

宝龙地产（01238.HK）在9月同样取得不错的成绩，宝龙地产公布的9月营运数据显示，其2015年9月，宝龙地产的合约销售额及合约销售面积分别约为9.59亿元及10.94万平方米。截至2015年9月30日九个月，宝龙地产合约销售总额及合约销售总面积分别约为98.42亿元及105.86万平方米，同比分别增长63.5%及43.7%。

无独有偶，建业地产（00832.HK）公布9月未经审核合同销售数据显示，9月份，建业地产取得物业合同销售额12.66亿元，同比增加为42.0%，合同销售建筑面积233302平方米，同比增加68.1%。

也有一些企业和之前比较持平，记者在新城地产公布的数据中看到，9月份公司实现销售面积约19.50万平方米，合同销售金额约20.20亿元。1~9月，新城地产累计销售面积约125.37万平方米，比上年同期减少8.49%；累计合同销售金额约131.51亿元，比上年同期增长2.05%。

但是总的来说，整个房企的销售在出现提升的态度。包括龙湖地产（00960.HK）、正荣集团、旭辉集团（00884.HK）等公司的内部营销人士都曾告诉记者，其9月几乎没有休息，都在完成销售指标。

虽然大部分房企业绩都很突出，但是整个市场却开始有所疲软。来自两家房地产服务机构的数据显示，北京9月纯商品房成交量环比下跌超过两成，而原因则被认为与股市下挫及通州限购有关。对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，2015年股市的快速走低使得楼市购买力也相应下滑，影响了下半年的楼市成交走势。相对于北京，上海情况要好一些，数据显示，2015年9月，商品住宅成交面积为141.57万平方米，环比上月上涨13.64%，比2014年同期水平上涨84.84%；成交均价为30857元/平方米，环比上月上涨2.06%，比2014年同期水平上涨了11.06%。而深圳相比于2015年上半年，则出现了大幅度交易下滑的局面，相对好的是广州，同比增加超过30%。

面对一线城市的分化，三四线城市滞销情况依旧没有好转，这也不难理解。在2015年9月30日，央行出台新政，对在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。

上述房企多数项目均在一二线城市，9月的销售自然好转，而对于那些在三四线的非知名开发商，显然还需要更多的时间等待销售好转。

但即使一线城市情况不错，风险依旧存在。10月9日，上海市委书记韩正表示，上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。当前上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

面对这样的情况，对于布局一线城市的房企也是压力重重。一方面，土地价格很贵，如果做刚需楼盘利润很低，另外一方面，豪宅纷纷入市竞争也非常激烈。

在监测的20家房企中，五家房企的9月销售金额环比下跌7%~26%不等，研究中心指出，四季度房企业绩压力依然较大。

同策咨询张宏伟认为，从7~8月央行两次“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。时间节点就在2015年第四季度或2016年初。因此，四季度对于房企依旧是一个考验。

从去年开始，离职潮就开始在房地产行业内蔓延，包括万科、世茂、星河湾、金融街、保利、阳光城等众多知名公司的高管相继离职，这背后或有个人因素，也与行业整体的变迁密不可分。

据新京报整理，今年以来离职的部分房企高管包括：

万科集团高级副总裁、成都区域本部首席执行官莫军，申请提前退休。

金融街广州置业有限公司董事长、金融街控股股份有限公司副总经理郑周刚，因个人原因申请辞职，业内猜测，郑周刚的离职与业绩压力不无关系。

星河湾副总裁张学凤被爆已经离职。离职感言中，张学凤称，她要“做一个互联网世界里的新人，参与其中。”

花样年控股集团有限公司执行董事王亮辞职。辞职的原因是“为决定投入更多时间追求个人事业发展”。

北京万科高端事业部负责人高广汉被爆离职。高广汉将加盟首创置业,任集团营销管理中心副总经理。

2014年，有机构不完全统计，A股上市房企共有81名关键管理人员离职，较2013年全年增加超七成，涉及万科、龙湖、招商、碧桂园、佳兆业等大型房企，不乏肖莉、林少斌等耳熟能详的大佬名字。

人事变动的背后，折射出房地产行业转型和洗盘期的剧烈波动，也能看出行业不景气给高层带来的业绩压力。

根据中原地产的统计数据，截至今年8月份,35家上市房企中,20家房企的年度销售任务完成率不足60%,部分房企的任务完成率甚至不达50%,大多数房企均面临着严峻的销售任务。

新京报则提到,年初瑞安房地产董事总经理李进港便是因为任职期间业绩不达标而离开。而业内也有传言,成都万科前总经理刘军、中航地产副总经理柏丙林、沈青川以及碧桂园首席财务官伍绮琴等的出走,都与业绩下滑、利润率下降等原因有千丝万缕的关系。

库存压力不减、销售压力剧增、企业利润率下降，房地产企业纷纷从买地、融资、卖房的传统房地产开发模式转型，寻找新的生存空间，转型过程中高层之间可能弥生不和，也可能因看不到明朗的前景而选择离职。

还有分析指出，部分高管筹备自主创业或者进入新领域，而一些电商、互联网金融等创新领域平台更愿意为这批房企管理者提供新的职业发展空间。