楼市持续回暖 内地30家房企销售额已破万亿

临近年终，内地各大品牌开发商陆续公布了前11月的销售业绩，30家房企销售额突破万亿元，同比涨幅超过三成，其中万科、保利已经突破千亿元。业内分析称，全年楼市持续回暖，今年是房企的丰收年。

中原地产研究中心统计数据显示，前11个月，万科、保利、恒大、碧桂园、富力等30家房企，销售额达到10457亿元人民币，同比涨幅高达33.7%。除了正在进行私有化的恒盛地产外，其余29家房企全部实现了销售业绩的增长。

虽然各大房企今年销售业绩明显攀升，但利润率却有所下滑。数据显示，截止日前，135家上市房企，合计总营业收入达4675亿，总利润为835亿，行业利润率17.9%，净利润只有13%。相比2012年都出现了明显的下滑。

面对房地产企业利润率逐渐走低的情况，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，主要有两方面的原因：一是由于房企的融资成本增加很多，出现居高不下的现象；二是由于近年来土地价格快速上涨，增加了开发商的购地成本。

该数据还显示，截至12月10日，内地54个主要城市，合计住宅签约套数为286.8万套，较2012年同期的255万套上涨了12.5%。有专家预计，全年住宅签约套数有望首次突破300万套大关。

张大伟认为，2013年是继2009年之后楼市的一个爆发年，成交量和价格均上涨迅速。各房企基本提前完成任务。在限购限贷的情况下，房价涨幅依然惊人，市场不改变看涨的预期，需求依然爆棚。

张大伟认为，从整体市场来看，由于各地执行“国五条”细则力度不够，淡化了之前市场对政策的担忧，大部分城市的楼市涨幅虽然放缓，但上涨趋势没有改变，房价依然惯性上涨。他称，如果供应量没有实质性增加的举措，2014年供需结构依然难以得到缓解。

12月10日，据统计，上周（12月2日-12月8日），上海市新建商品住宅成交面积为19.8平方米，环比大幅下滑28.5%，创近17周的次低，仅高于受节假日影响的10月首周。至此，12月前8天本市新房的成交面积22.1万平方米，较11月同期大幅下滑42.4%，同比则小幅下滑3.5%。

沪七条出台后，本市新房市场持续下探，上周更是跌破20万平方米大关，楼市全面遇冷。临近年末，供求两端都受到宏观调控影响显露出一定疲态，火爆行情降温，观望气氛增强，预计年末市场整体趋于平淡。”21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔对《国际金融报》记者分析。

黄河滔还认为，年末楼市调控收紧，市场开始趋冷，而开发商在去化良好的情况下降价动力不足，普遍选择暂缓入市，导致市场供应端出现明显的收缩，“预计今年开发商大力推盘的概率已经不大。目前新房市场的供应以低价段房源为主，改善型置业需求或由于供应不足受到抑制”。

不止是上海，北京的二手房市场同样区域“冷静”。据伟业我爱我家的统计，上周，北京二手住宅网签总量为2137套，环比前一周下跌23.9%，与去年同期相比下跌38.5%。链家地产市场研究中心的统计称，上周，北京二手房市场的成交量为“十一”长假以来的单周新低。

“这很正常。”一位管理多家分店的地产中介经理对《国际金融报》记者说，“就往年的规律看，一般传统的‘金九银十’是楼市销售旺季，这在今年的楼市行情中体现得特别明显。而到了年末，楼市，尤其是二手房的成交量往往会下滑。一方面是因为，年末银行的贷款额度基本用完，房贷业务很难申请；另一方面，抛开淡季不谈，年底本身也是政策出台的多发期，如之前的‘沪七条’，‘京七条’等。”

一位四线城市的房地产开发商此前也对《国际金融报》记者坦承，除了2012年底和2009年底，过去几年，年末的楼盘“往往比较难卖”，且现在抛开大城市不谈，很多三、四线城市的楼市在供大于求的情况下，只能靠品质维持销量。

事实上，中指研究院12月9日发布的数据已显示，上周监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中，厦门、汕头跌幅，分别下跌93.28%和49.62%。

11月，在月度新增供应量大于成交量的情况下，20个城市库存出现了攀升。同时，存销比的攀升，表明库存去化周期变长，这容易抑制当前房价的上涨态势。部分库存去化周期明显偏短的城市，房价上涨压力依然较大。

值得注意的是，随着年末楼市的降温，有观点指出，中国楼市似乎又到了“拐点”期。

据媒体报道，工商联房地产商会会长聂梅生在某论坛上公开表示，我国房地产存在泡沫化的趋势，部分城市泡沫开始破裂，但没有形成全局性问题。

“当前房地产各项指标处于高位,但我要强调的是,下行态势已形成并将持续。”聂梅生称，“中国房地产市场相当于2006年前后的美国房地产发展阶段，彼时美国房地产市场上涨了3倍，正处于顶端。而中国房地产目前已经上涨了5倍。”