北京上半年超50%房子未销售 楼市进入翻盘前夜
房天下综合整理2011/07/19 12:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：财经日报）限购、限价、限贷。2011年上半年，北京楼市成交惨淡。
6月30日，正值年中分水岭，中原三级市场研究总监张大伟告诉《财经日报》，“北京2011年上半年，项目签约率仅43.1%。”这一数据说明在目前市场销售的楼盘项目中，超过50%的房子尚未销售，处于积压状态。
北京房地产交易管理网数据显示：截至6月29日，北京2011年上半年，期房住宅签约套数为36571套，同比去年下调16%，现房住宅同比下调18.5%。住宅总签约套数为43353套，同比下降16.4%。
去年同期，北京的住宅总签约套数为51869套，2009年同期为83518套，这意味着北京已经连续两年上半年的成交数量出现下滑。“成交均价相较去年同期没有明显变化。”张大伟告诉记者，“主要原因是今年6月份，北京市场上均价超过每平方米3万元的住宅项目只售出9套。因此均价相较去年没有明显变化。预计随着7月份大量新项目入市，下半年或许出现新的转机。”
8000亿元楼市库存压顶
北京某楼盘销售人员李美（化名）是从业三年的一名职业销售代表，从今年5月起，她的作息时间已经改成一周休息三天。“销售太差，没有合适的项目。”李美对记者这样抱怨。自从调控以来，李美所在的房地产公司也有意放缓了新一期项目开盘的速度。销售人员从去年年底高峰时期的忙碌到今年无事可做的萧条。这也从一个侧面反映出北京楼市的当前状况。
亚豪机构的统计数据显示，5月北京楼市29个开盘项目的平均销售率为31.1%，进入6月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29个，提供住宅套数为9508套，而当月签约的数量为1295套，签约率仅为13.6%。
对于销售签约率的持续走低，除了是淡季的原因外，张大伟认为限购政策还是最主要的原因之一，限购后，北京购房成交案例中89.6%为首次置业，而本市户籍家庭更是占到了91%。经过几个月的消化。目前市场上有意向购房且有能力购房的人群逐渐被稀释，有购房需求的部分家庭也开始观望。
其次，是北京商品房库存积压上涨，仅6月预售的商品房期房住宅项目，根据预售总值对比已经签约的项目值，合计提供的9508套住宅总市值325亿，而截至月底签约的仅有29亿，一个月的库存积压市值就超过296亿。
296亿还仅仅是积压商品房市值的一小部分。根据张大伟的计算和6月30日的数据，北京商品房库存总面积分别为：期房面积1510.5万平方米，现房面积1809.5万平方米。总库存面积为3320万平方米，相比春节调控前的3181.2万平方米增加了138.8万平方米。“根据今年在售期房预售均价，乘以库存面积，目前全市积压库存总市值已 过8000亿。预计年底有望达到万亿。”
“这一数据只保守不夸张。”张大伟表示，“目前北京还有8000多万平方米的在建面积，还有开发商手中的土地库存。如果都算在一起，也许库存市值将超过万亿。”
下半年价格松动
库存增加，导致的直接后果是土地市场低迷冷清。根据北京土地储备管理网数据显示：截至6月30日下午5点，北京上半年土地出让为114块，提供总面积约1050万平方米，成交总值为327.23亿元。相比去年同期下调了48.2%，住宅出让金更是下滑了75.4%，今年上半年仅为120.3亿。
值得注意的是，在6月27日下午，北京市崇文菜市场（含西侧地）地块被广州丰璟房地产经过33轮竞拍获得，成交总地价为7.1亿元，规划建筑面积为16424.7平方米，折合楼面价为43227.58元/平方米。这说明，在土地市场低迷的情况下，热点地块的成交及价格丝毫没有受到影响。
同时，北京市相对位置较好的楼盘价格持续上涨。2011年上半年，北京市场上房山长阳板块、朝阳区、西城区和通州的部分楼盘，依旧受到了购房者的追捧。以通州热点楼盘百合湾为例，一期平层开盘价已经突破每平方米3万元大关。价格突飞猛进，直追朝阳区楼盘。
但更多的数据显示，不少楼盘价格已经开始出现松动。
北京房地产交易管理网数据显示：上半年供应的期房商品房住宅项目合计为79个，提供的住宅套数合计为26328套，累计签约套数为11357套，签约率仅为43.1%。而签约均价为20612元/平方米，相比供应均价24672元低16.5%。张大伟认为：“6月份签约率明显开始分化，6月下旬10个项目因为最近供应而签约基本为零，有33个项目的签约率在近半年不足40%。而在签约率超过80%的20个项目中，签约均价仅为20471元。这说明低价项目签约在上半年占据了市场的主力。”
根据分析，上半年北京楼市的79个项目中，均价低于2万元/平方米的有31个，提供的住宅为12600套，累计半年来签约套数为6606套，签约率为52.4%，签约率高于平均签约率43.1%。而2万~3万元/平方米价位的项目签约率仅为33.3%，超过3万元/平方米的高价盘签约率为37.3%。
下半年北京将迎来新一波的入市项目高峰期。据统计，7月北京楼市共有44个项目开盘，其中中心城区有11个项目开盘，近郊、远郊区县共有23个项目开盘，环首都的河北共有10个项目开盘，与中心城区基本持平。业内分析人士认为，在上半年的库存积压和下半年的楼盘集中入市下，或有望促进北京楼市的价格继续松动。
（来源：经济参考报）国家统计局日前发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与上月相比这些城市中新房价格出现下降的有12个，持平的有14个。上半年，中央各部委及各地方政府纷纷出台一系列“限购”和“限贷”政策，调控政策正在逐步升级，持续从严从紧。分析机构及业界相关人士预测，在房价调控目标尚未达成的背景下，未来政策难言放松，而整个房地产市场则已经进入变盘前夜。在限购令等多重政策影响下，近期各地住宅市场持续走低，楼市下行趋势日渐明显，下半年房价全面下降似成定局。
楼市下行趋势明显
数据显示，6月份新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。其中，6月份同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。
在二手住宅市场中，与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有19个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有36个。与去年同月相比，70个大中城市中二手住宅市场价格出现下降的城市有5个，比5月份增加了1个。整个6月份，涨幅出现回落的城市有24个。
另外，记者从中原集团研究中心了解到，2011上半年四大城市一二手住宅成交量同比下跌13%。在成交量普遍下滑的同时，一二手住宅比重亦发生明显的变化，今年上半年北京、广州和深圳二手住宅所占比重较去年上半年下降4至8个百分点。
中原集团研究中心分析称“各地住宅成交量的变化差异与各地限购细则政策、执行尺度紧密相关。部分一线城市及二线中的发达城市，由于其投资性和外地购房比例相对较高，加之限购和限贷政策执行较为严格，有些甚至严于国家标准，因此市场成交萎缩尤为明显。”
具体表现在，“今年各地实施严格限购后，二手房成交量出现连续低位。新房市场，由于开发商逐步加大降价促销力度，以价补量现象越来越多。”
北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“一线城市执行限购政策后，楼市上涨幅度目前整体趋稳。可以肯定的是下半年房价将会回落，且有很大下行空间。”
市场资料显示，深圳市一些二手房放盘报价当前出现2%至10%不等的减幅。一位当地分析人士指出，深圳的二手房市场目前正处于观望期，成交低迷才刚刚开头，“预计下半年 深 圳 二 手 房 整 体 价 格 水 平 将 有10%左右的下跌。”
另外，北京住宅市场中以往较为活跃的通州地区，近期已经接连出现降价超过万元的楼盘项目。根据北京中原地产近期统计，去年10月以来，通州新增住宅供应8525套，目前签约率仅22%，为全市。当前通州楼市整体陷入低迷状态，不时有项目以特价房等形式开始降价。
北京房协公布的数据同样显示，北京市上半年新建普通住房成交价为13948元，比去年降低6 .1%，新建普通商品住房成交均价18297元，与去年持平。此外，上半年98.1%在售项目价格下降或持平，6月新建商品住房成交均价20664元，环比下降7%。
房地产经理人联盟常务理事陈俊告诉《经济参考报》记者“北、上、深、广等一线城市作为此前调控的重点地区，房价涨幅已经出现明显下降。其他地区尽管仍有不同程度上涨，但总体幅度不大，总体而言房价只可能回落。”
土地 地价环比增速趋缓
几乎与国家统计局同步，国土资源部下属中国土地勘测规划院在同一天发布《2011年第二季度主要城市地价监测分析报告》。
报告称，在今年一季度的监测中，由于宏观经济、市场预期、通胀因素及楼市调控政策持续推进等综合作用，今年二季度商品住房交易量下降，交易价格有所松动。受此影响，各用途地价增速较上一季度均有所放缓。商业、居住、工业地价环比增幅分别为2.77%、2.17%、1.13%，较上一季度分别下降了0.56、0.27和0.30个百分点。
在主要受监测城市中，超过六成城市综合地价环比增速较上一季度有所放缓，涨幅超过5.0%的城市仅有两个。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海三大区域综合地价环比增速均呈回落态势。其中南北两大热点城市北京、杭州居住地价降幅分别为0.58%和0.53%。而居住地价变化与综合地价状况基本保持了一致。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉《经济参考报》记者“相比以往数据，二季度主要城市地价之所以成交价格增速趋缓，是因为地价与房价向来联系紧密且相互作用。而二季度房价可以从统计局的数据中体现出来。”
分析人士指出，根据城市地价动态监测组数据，上半年持续收紧的调控政策是迫使地价涨幅回调的主要因素。预计下半年，随着紧缩性政策细化和新一轮限购令落实、货币信贷常态回归，各主要城市居住地价将总体趋稳。
陈俊告诉《经济参考报》记者“地价的下滑依然是调控力度使然，凡是房价趋稳的城市，地价涨幅均出现不同程度下跌。而目前地价上涨幅度较大的主要集中于二三线城市，这些地区当前正处于大规模的城市化建设过程当中。一旦调控政策深入影响到当地的城市化进程，地价涨幅也将随之回落。”
调控 未来持续从紧从严
陈俊称，“房价和地价的走势受当前调控政策影响巨大，但调控效果则最终取决于当地政府的执行力度和来自上层的监管力度。未来房价下行已成定局，但具体下降幅度则需要对未来政策落实情况进一步观察。”
伴随国务院新一轮调控政策“国八条”的实施，半年间，各部委和地方政府积极跟进，先后出台了一系列细化的调控政策和配套政策。央行今年以来连续6次提高存款准备金率，并接连几次加息，5年以上人民币贷款基准利率已 过7%。
另一方面，近期国家部委连续在各种场合强调，房地产调控绝不能放松。刚刚出台的“国五条”要求针对部分房价上涨扩快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
限购和连续加息对楼市影响明显，市场成交量迅速下滑，普通购房者也开始期待房价出现更明显的下降。根据中原地产对22个城市的调研数据显示，在各地实施限购前后，有15个城市外地购房者比重均有下滑。其中，北京、厦门、福州、杭州的外地 购 房 者 分 别 由 限 购 前 的40%、70%、50%、50%降为25%、40%、10%和30%。
中原集团研究董事程澐博士指出，“下半年在房价调控目标尚未达成的背景下，调控政策不会放松。如此背景下，开发商选择量价交换将是大势所趋。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖同样表示，“严厉的楼市宏观调控，使得北京、上海、广州、深圳、天津、南京等等许多严格实施‘限购’的一二线城市的房价过快上涨的势头得到了有效遏制，而且房价明显进入了下降通道。随着商品住宅库存压力越来越大，开发商资金链越来越紧张，下半年的新增供应不断增加，各项目之间的销售竞争压力会促使越来越多的项目加入打折促销的行列，受此影响，项目周边二手住宅的价位也将随之回落。”
胡景晖进一步分析称，“下半年，实施‘限购’的城市将达到百个左右，房地产市场上的投资投机需求将受到进一步挤压，随着范围内‘限购’政策的深入执行，下半年房价将出现普遍下降。”
