楼市调控满一年房价仍高 37%平均毛利被指偏高

（来源：东方早报）史上最严厉楼市调控满一周年，尽管楼市成交陷入低迷，但房价依旧保持高位。此时又有消息称，中国房地产市场调控将进一步升级。国家发改委也正在研究商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

种种迹象越发表明：一场关于‘道德’、‘暴利’的风暴正席卷房地产行业。

政策

瞄准房地产暴利

国家发改委价格监督检查司司长许昆林在4月26日公开表示，继《商品房销售明码标价规定》于5月1日起实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。其中“实施反暴利法规定是最重要的措施之一”。

依据发改委此前发布的《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

许昆林指出，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”

根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》的规定，对于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。

值得注意的是，温家宝总理在2月27日与网友在线交流时曾指出，“我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”

现状

平均毛利37%

房地产行业的平均利润究竟有多高?至今并无权威统计，但从上市房企公布的财报就可窥一斑。

业内人士告诉记者，“据我们粗略统计，2007-2010年四年时间，上市房地产公司的平均毛利率是37%左右，这个数字相对目前国内各行业利润水平来看肯定偏高。”

上海城市经济学会高级经济师顾 介绍，在十大暴利行业排行榜上，房地产多年名列榜首。其利润高出其他行业大约5%的平均利润率。个别利润高达100%以上。

还有业内人士向记者透露，年报中反映出来的是正常情况下的企业盈利能力，还有部分盈利情况是年报中无法看出来的，比如部分开发商由于囤地后土地而带来的，这种情况下的土地开发利润率就相当高。

2011年福布斯发布的全球华人富豪榜单显示，近三成华人富豪主要涉及房地产业，远远超于其他行业。香港前40大富豪榜单中，地产业更是占据重要地位，前10位中有6位地产商长期在榜，分别是长和系主席李嘉诚、新鸿基地产的郭氏家族、恒基地产的李兆基、新世界发展主席郑裕彤、华置主席刘銮雄、九龙仓主席吴光正。

顾 表示，“根据1999年至2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等多个榜单进行调查统计，发现涉足房地产行业的亿万富豪人数，约占总数的近三成。”

担忧

或面临执行难尴尬

上海德佑地产研究中心主任陆骑麟表示，“提及房地产反暴利对于市场的心理作用要大于实质作用。由于界定暴利难度大，缺乏可操作性，反暴利作为新的房地产调控政策的可能性不大。”

“反暴利无非有两种方法执行，一个是限定房子的售价，一个就是对开发商征收暴利税。限价可能会导致区域内成本不同的开发商只能卖相同的价格，成本高的开发商显然不愿意这么做，可能会采取捂盘等行为。而对开发商征税很有可能使开发商将增加的成本转移给买家，从而进一步抬高房价。”陆骑麟强调，“两者都不是管理层愿意看到的结果。”

陆骑麟说：“这样操作还会导致开发商在拍地时更注重考虑这方面的成本，使得土地溢价率下降，地方政府的财政收入缩水，从而使得政策得不到很好的落实。”

著名地产评论人蔡为民认为，“与其出一些新的调控政策不落实，还不如将现有的政策彻底地落实执行，比如将目前的局部限购扩展到全面限购，将二三线城市同样纳入限购范畴。对于投资投机需求来一个彻底的打击，这样对于市场来说更具实质作用。”

某研究院副院长陈晟认为，“随着《商品房销售明码标价规定》等反暴利的严厉监管措施的落实，可以肯定的是房地产市场在开发商这个环节暴利的时代即将终结。”

但陈晟指出，“在控制价格的时候，除了关注市场因素外，还要充分了解企业在新材料新工艺等方面的投入以及开发商品牌溢价的投入，不能一刀切，对价格管制形成路径依赖，最终价格决定在市场供需矛盾缓解后要回归市场行为。但以地价获取暴利的房产模式将最终在中央政府的要求以及地方政府的觉醒中消失。”

焦点

暴利界定成难点

中国社科院金融研究所研究员易宪容则认为，“住房市场之所以存在巨大的暴利，最根本的问题就在于国内不少住房政策不把住房投资投机与消费区分开，并利用银行的金融杠杆及优惠的税收政策鼓励住房投机炒作。”

值得注意的是，房地产行业利润多少才不算是暴利?对暴利的界定是该政策落实的难点。

业内人士指出，“造成开发商高利润率的原因主要是目前我国的房地产市场仍处于供不应求的大背景下，因此这是市场决定的结果。单纯地给企业利润率设限不符合市场经济的规律，企业以利润化为经营原则是无可厚非的。”

“37%的行业平均毛利率确实偏高。但不能就此认定房地产行业就是暴利行业。”杨晨青强调，“从管理层反暴利的角度来看，净利率可能更合适作为判断依据，毛利率比净利率多考虑一个期间成本，也就是说平时所说的三费指标，因为三费管控是企业自身经营能力的问题，不能因为企业成本管控得好，就说有暴利。”

个案

上海部分楼盘：售价为楼板价10倍

位于上海普陀区中环沿线的某项目,2003年取得土地使用权时，方方地产咨询机构提供的数据显示，当时拿地楼板价为3936元/平方米。而项目目前在网上房地产上的参考价达到42000元/平方米，部分大平层产品，售楼处对外报价更是达到50000元/平方米。资料显示，该项目在2006年首次推盘时的网上房地产的参考价格为16000元/平方米，而随着2007、2009年的两波楼市大行情以及产品的升级换代，价格一路飙涨。

另一个位于上海浦东新区临港新城区域的某项目同样面临暴利质疑。数据显示，该项目2007年以824.68元/平方米的楼板价取得土地使用权，而目前该项目售楼处对外报价为11000元/平方米，拿地楼板价不足目前售价的十分之一。

记者在随机抽样调查中，发现几乎所有的项目的拿地楼板价都不足目前售价的十分之一。而另据开发商内部人士透露，“目前，去除土地成本，按住宅面积计算，经济适用房每平方米的建筑面积开发成本在4500元左右。商品房项目的成本因每个项目的定位、设计、用料等的不同而差异很大，很难计算。”