房价破"7"年末惊奇 09武汉楼市七宗罪板砖横飞
房地产门户房天下2009/12/23 08:43
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| 头条导读： | |
| [罪]饕餮——疯狂圈地 | [第二罪]贪婪——捂盘不卖 |
| [第三罪]淫欲——“楼歪歪”乱像 | [第四罪]懒惰——延期交房 |
| [第五罪]愤怒——晒成本事件 | [第六罪]嫉妒——政策成救命稻草 |
| [第七罪]傲慢——房价坚挺不低头 | [本地现状]武汉楼市:政策暂免疫 房价仍坚挺 |
| [走向预测]2010年哪些调控新政将出台? | |
| 延伸阅读：小户型投资是王道 武汉均价5000元左右楼盘汇 | |
前言：“Seven”在宗教上是个神秘的数字。这一点在旧约中有最充分的表现，上帝用七天造亚当，取出亚当的第七根肋骨造了夏娃，撒旦的原身是有七个头的火龙，撒旦也是地狱中的魔王，共有七名堕落天使被称为撒旦，到十六世纪后，基督教更直接用撒旦的七个恶魔的形象来代表七种罪恶。七宗罪分别指傲慢 ，嫉妒，暴怒，懒惰，贪婪，饕餮，以及淫欲。
罪：饕餮——疯狂圈地
2009年，在天量信贷的刺激下，国有房地产商开始大肆攻占这尊由资金堆砌而成的耀眼宝座。在北京，10.22亿元的广渠路10号地块；40.6亿元的广渠路15号地；48亿元北京奥体南区；48.3亿元北京亦庄；50.5亿元的顺义区天竺开发区。在这些地块背后则是中化方兴、成都中泽置业等具备国企背景的房地产“国家队”。而在武汉，经历了一年多的低潮后，土地市场再次迎来前所未有的火爆……
“仿佛回到了2007年！”“看来要大大超过我预测的1600元的楼面地价！”7月7日，武汉出让5宗国有土地，万科、金地、保利3个地产大鳄，争抢东湖开发区一宗土地，激烈竞价652轮，才决出购买者。拍卖师陈少湘感叹：两年了，久违场面又重现了。
一宗土地开发商举牌报价652轮，在武汉土地市场上也是头一回，也创下武汉土地竞价次数之最。7月7日土地拍卖会现场座无虚席。10点18分，东湖开发区郑桥村一宗346亩土地现场竞价，起始价仅3.81亿元，每亩单价110万元。
竞价者先是50万元一加价，后来则100万元一加价，一开始是两家角逐，后来演变成三强争夺。经过30竞价，最终被武汉万科以7.275亿元竞得，高出起始价3.465亿元。楼面地价也从1100元/平方米拍到2101元/平方米，但这一价格不算太离谱。接下来，青山107街坊一宗13亩的土地，也出现激烈争夺。4家开发商经过了12、50多轮竞价后，该地块总价从4100万元拍到4960万元。本次推出的5宗地昨全部成交，总面积约566.2亩，成交总金额14.421亿元。
据分析，国家相对宽松的金融政策，为开发商买地提供了有力支持，加上开发商重拾市场信心，加大投资力度，武汉商品房销售又持续高涨，刺激开发商出手拿地。
小编点评：饕餮是传说中的一种凶恶贪食的野兽，古代青铜器上面常用它的头部形状做装饰，叫做饕餮纹。“贪食”如同开发商对土地储备的需求永不满足一样，09年开发商疯狂圈地、地王频出就是“饕餮”的体现。
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第二罪：贪婪——捂盘不卖
2009年7月，北京15家开发商因捂盘惜售被住建委约谈告诫，并要求在七日内完成整改。其实，2007年楼市的非理性上涨，捂盘“功不可没”，武汉某房产研究机构资深研究员分析，这种恶意抬高房价的行为，一度达到了开发商想要的效果，“卖房子就像卖白菜”。
去年房价下跌，不少人找关系退房；今年房价涨了，找关系买房的人又多了起来。记者8月11日在采访中了解到，楼盘借口买房人太多而捂盘的现象，近期频频在武汉出现。在武昌一楼盘现场，销售负责人介绍，该楼盘虽有房源400多套，但实际拿出来销售的不到300套，剩余100多套则暂不对外销售，“不是不愿意卖，只是现在房子俏了，托关系来买的太多，只好留出一部分专门给银行、合作伙伴等关系单位”。
据悉，武昌先后有两个楼盘都将小户型和大户型分两次开盘，目的就是为了减慢销售节奏，一边造成销售紧张的局面，一边等待房价上涨。而南湖一楼盘开盘的经过更是“曲折”，虽有超过10万平米的房源获准预售，却先后三次推迟开盘，而且几乎每次变更时间都涨一次价，理由是“买房人太多，要更换开盘场地”。
金银湖一楼盘的销售经理道出其中玄机：如果一开盘就卖完，说明当初定价明显低于购房者预期，搞不好要掉自己的饭碗；是先放出一个试探价，开盘卖个八成左右，不仅能保证资金及时回笼，还为将来继续涨价留有余地。统计显示，5、6月份，我市新房新上市量突然从4月份的2.3万平米下降到1.1万、0.2万平米。此外，在我市上半年住房施工面积和竣工面积同比分别增两成和五成的背景下，中心城区却鲜有楼盘申请上市。
对此，市开发办有关人士介绍，根据规定，所有取得预售许可的房源，10日内必须全部开盘销售；在销售过程中，不得采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价行为，市民也可向该办举报。对不按规定时间开盘、捂盘惜售、囤积房源的开发商，该办将撤销其预售许可，且6个月内不得再次申请销售。
小编点评：贪婪是人的本性之一, 世人皆贪, 要人不贪是不可能的事情. 但只要把握好一个前提, 就可以尽可能减少贪念的影响, 那就是君子取之有道。可是开发商在看到楼市升温购房需求井喷后，却捂盘不卖，只为“待价而沽”，赚更多的钱。
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第三罪：淫欲——“楼歪歪”乱像
今年以来，“楼脆脆”、“楼垮垮”等一系列房屋质量事故频频挑动购房者神经，房屋质量更被屡屡提及。也有媒体盘点除了楼歪歪楼脆脆家族十大兄弟姐妹，戏谑之余无非是希望能引起开发商和有关部门的重视。
6月27日凌晨5时30分左右，闵行区莲花南路、罗阳路口西侧，一幢在建住宅楼发生整体倾覆，造成1名工人死亡。事发后，上海市委副书记、市长韩正作出批示，要求立即组建由市建设交通委、市安监局、市公安局等部门和有关专家组成的联合调查组，迅速彻底查清事故原因，及时向社会公布查处情况。
昨天上午9时15分左右，记者在事发现场看到，倒塌的庞然大物横躺于地，所幸周边数栋在建楼房并未受损。救护车已达到现场，消防人员从倒塌楼房中抬出一名工人，该工人已宣告不治。警方透露，在事故中丧生的工人为28岁的安徽籍民工，事发时正在楼内取工具安装门窗。
记者采访到了现场施工的其他工友，这名工友凌晨5时30分正在距离倒塌住宅楼20至30米处工作，亲眼目睹了大楼倒塌的过程：“一开始看到大楼向南倾倒，不到半，就整个儿倒了下来，工人们都拼命往外逃。”据称，事发时有6名工人正在进行装修作业，其中5人在楼体倾斜时幸运逃出，另一人来不及逃出，被压在废墟下，送医后不幸伤重身亡。
在事发现场，有些人眼睁睁看着13层高楼瞬间变成废墟。人群中有一位中年妇女面色紧张，似乎惊魂未定。记者上前询问得知，她亲眼见到那幢楼房倒塌，吓得到现在还没缓过神来。据悉，附近小区的135户居民已被疏散，有关部门在闵行区罗阳小学设立了临时安置点。
小编点评：淫欲，—种单纯追求身体愉悦的不合理的欲望。俗话说万恶淫为首，那么对开发商来说，的罪过就是修建的项目楼盘成为“豆腐渣”工程。开发商高房价、捂盘等等，咱购房者都忍了，可是如果连修建的楼房都不能让购房者安心，试问有比这个更严重的吗？
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第四罪：懒惰——延期交房
经历过06、07年的楼市疯涨期，武汉楼市脚步放缓，而当初市场不理性增长所酿下的苦果也在此时一一浮现，延期交房就是其中的最典型案例。更有业内人士毫不讳言，2007年购房的业主几乎都要在2009年内收房，因而今年将是武汉楼市交房危机最为严重的一年。在搜房业主论坛里，你可以看到不少业主发起的关于“延期交房”的维权和讨论帖，既有业主对新交楼盘质量情况存在不满的，“配套不符”、“质量不过关”等等，也有“预期交房”、“面积缩水”等。
据香利国庭业主石先生反映，合同约定去年12月31日前交房，如超过60日可解除合同。但开发商迟迟不交房，于是他将开发商告上法庭要求退房。
石先生说，开发商向法院提供了一份证据，称该楼盘自2006年5月开工以来，由于“四级以上大风”等天气太多，成为不可抗拒的自然灾害，影响了施工进度。
记者在石先生的代理律师处看到了该证据。上面标称，2006年5月至2009年2月间，武汉市4级以上风力共有526天。证据件上还盖有武汉市气象局的公章。
石先生说，他在与开发商签购房合同时，是签了这么一份补充协议，其中将“四级以上大风”作为“人力不可抗拒的自然灾害”予以约定。该楼盘销售部负责人接受采访时称，该楼盘共有11栋1100户业主。春节前房子已竣工，水电气也通了，正在进行小区绿化，并办理相关验收手续，何时交房尚无法答复。
该负责人还解释，该楼盘是武汉将钢结构用于民用住宅的建设项目，对天气、施工工艺的要求比较高；加之去年年初的雪灾对工程进度影响很大。业主当初签字认同了补充条款，是否合理，法院自有公论。
小编点评：懒惰是七宗罪里最容易说明的一种, 即回避一切物理和精神工作，懒惰使人沉睡；懈怠的人，必受饥饿。交房，对于业主和房企都是一件重要的事情。业主可能倾毕生的精力买一套住宅，所以对于收房非常地重视。而房企也要面临各种各样的问题，因为房产开发是个复杂的过程，交房的时候会出现很多开发商想不到的问题。
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第五罪：愤怒——晒成本事件
商品房价格到底有没有水份？房地产业到底存不存在暴利？土地价格到底会不会推高房价？房价的成本问题，一直是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。不管怎样，房地产行业是人们眼中的暴利产业，当然，开发商会不服气，认为房产开发成本中政府所征收的各种费用占了不小的比重，为了洗脱他们身上的“原罪”，他们不惜晒房价成本……
7月25日，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。这个结果揭开了房地产业利润的冰山一角。而前不久，一位郑州的开发商提供了一份房地产成本清单，对这些问题给出了更清晰的答案。
这就是那位开发商提供的楼盘成本清单，这个楼盘处于当地市区内，属于城中村改造项目，2007年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为3.5，眼下销售均价每平方5000元。从这份清单可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩466万元，按容积率3.5计算，楼面地价达到了每平方2000元，占到了售价的40%。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方1500元，占到了售价的30%。而在这份清单上，最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。
当地某房地产开发商：“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费，安全收费多了，治安收费，反正大把的费搁一块，就500块。”
在这些收费中，的一笔费用是配套费，每平方米170元。前期规划国土局要进行土地定界，均摊后费用是每平米0.5元，而同样的工作规划局还要重新做一遍，这次的收费项目变成了规划定界费，均摊后还是要再收取每平方米0.5元。与规划局相关的费用还包括，日照复核费，每平米4元，设计图复核费，每平米1.5到2元。前期费用还包括，抗震图纸审核费均摊每平米1.5元，环境影响咨询费每平米均摊2元，公示费每平米均摊1元。工程建设当中，要交纳防雷检验费。
楼盘竣工后，测绘费每平米1.36元，预售证交易费每平米3元，销售许可证及面积测量费每平米0.2到1.8元。这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元。点房屋销售价的将近十分之一。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右。这位开发商告诉记者，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。政协委员、河南省工商联副主席王超斌对房地产业高度关注，并在2008年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案，王超斌告诉记者，这份清单和他掌握的情况完全一致。 【详细】
小编点评：教义对“七宗罪”之“愤怒”的解释为，源自憎恨而起的不适当感觉，复仇或否定他人，在律法所赋予的权力以外，行使惩罚他人的意欲。09年以来面对楼脆脆、房价高涨等问题，购房者怨声载道，面对购房者的质疑，不少开发商也站出来控诉：“直面高房价，我们很委屈，很愤怒。”
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第六罪：嫉妒——政策成救命稻草
去年底至今年初，在金融危机席卷全球的“寒冬”中，中央和各地政府密集出台一系列旨在支持购房、促进房地产市场稳定发展的政策。当中，尤以首套房贷7折利率、二手房交易营业税减免和改善型二套房房贷放松对市场影响。在此带动下，楼市回暖的速度远远超过了预期。
捂盘也好、晒地皮也罢……开发商的种种“算盘”都是为了能尽可能地赚取利润。调查发现，现阶段，开发商的算盘已“越打越精”——用捂盘、捂地的办法使自身利润化不新鲜，为什么在后市走向尚不明朗的今天，开发商会如此挺直腰杆？
“如今，开发商们不是在比谁盖的房子好，谁盖的房子卖得多，而在于谁拿的地多，谁捂地、捂盘的耐性更强，谁就是胜利者，且赚的钱更多。”业内人士如是说。
“对于开发商而言，房价越高，土地就卖得越好，而这部分收入目前却难以得到有效地监管。”近日，著名经济学家易宪容公开表示，“由于地方财政对房地产业的过度依赖，很可能是造成政府在捂盘及捂地问题上处罚力度相对温和的原因。”
“商业行为有时很微妙，所以捂盘、捂地很难去界定和防范。”一观察人士感慨，“现阶段，房价涨得这么高，也没见哪个楼盘因为捂盘被政府强制收盘；同时，也没见哪块地因为‘晒太阳’晒得太久被强制收归政府的。”
“开发商挺直腰杆只为赌‘政府救市’。”武汉鄂发房地产开发有限公司陶宏国表示，房地产调控主要目的是促销售、促投资、稳房价，可开发企业却逐渐偏离了轨道。“销售及投资目的都达到了，可房价却越涨越高，开发商应摆正心态，稳民心才能促进整个行业的良性发展。”
小编点评：嫉妒，因对方所拥有的资产、才华、身份、能力或地位比自己丰富而心怀怨怼。对于开发商来说，要赚的盆满钵满，一定离不开政府的政策支持，因为每当楼市出现低迷迹象之时，开发商就开始寄希望于政府救市。
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第七罪：傲慢——房价坚挺不低头
今年1-11月，各地成交量火热，60%城市成交量达到2008年全年的两倍以上，70%城市成交量超过2007年全年水平。武汉市场的风险相对较小，市场潜力很大。2007年、2008年，武汉处于供大于求，而到2009年供求比是1：1.6，供不应求。目前，武汉的房价均价在6000多元/平方米，市场以刚性需求为主，80平方米-100平方米户型是市场消费主力。
由于年度销售任务已完成，不少开发商琢磨着，后几个月如何把房价卖得更高。近日，有开发商放出话：“即使零成交，也不会降价”。
10月以来，江城房价依旧高位徘徊，可成交走势依旧没有起色。相比郊区楼盘的疯狂促销，中心区部分楼盘依然底气十足。汉口某楼盘销售经理坦言，“就算不卖房也不降价，即使别人降，我们也肯定不会降。”
据了解，前三季度，不少开发商就已经完成了全年的销售任务，对于他们而言，年底的任务就是如何把价格卖得更高一些。
武昌徐东片某楼盘营销人士告诉记者，该盘国庆前推出一批新房源，结果很快就卖完了，公司高层为此很不高兴，认为价格卖低了。
武汉金地置业市场总监李自东表示，由于上半年开发商加快了开工进度，预计第四季度的供应量较第三季度将有所增加，房价快速上涨的可能性不大。
“江城楼市开始进入‘震荡期’，但这个周期不会太长，即使成交价格和成交量可能会有小幅波动，但不可能再跌到2008年的底谷。”武汉浦江筑城房地产顾问有限公司事业一部总经理方略坦言，江城楼市现阶段不存在泡沫，但是要防止未来可能出现泡沫。
小编点评：傲慢，对自身能力的一种过高的自信，傲慢妨碍了个人对于真理的认识，所以它又被称为自大。在楼市，开发商最值得骄傲的资本就是楼市的各种购房需求：刚性的、改善的，乃至投资性需求，只要大家还要买房子、只要以温州人为代表的炒房团还在炒房子，他们就不担心房子没人买，自然也可以傲慢的不低头不降价。何况，开发商在今天楼市一片利好的形式下，不差钱。
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【本地现状】武汉楼市:政策暂免疫 房价仍坚挺
中指研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：12.14-12.20这一周，武汉商品房成交套数为3621套，相对上周的成交套数增加了695套，楼市依然保持在高销量的状态之中；商品房的成交面积为36.40万平方米，环比增长20.31%；本周最为惊人的突破在于全市的成交均价竟然突破了七千大关，达到7015元/平方米。在楼市的成交均价刚刚突破的六千大关之后，又迅速冲破了七千的门槛，跟以往的小幅增长大相径庭，这一的高价着实让市场感觉到触目惊心，年末房价进入了急速增长的快车道。
此前，有数据统计12月第三周武汉市商品房销售均价为6187.47元/平方米，环比下跌65.33元/平方米;销售套数1018套，环比增加152套。
进入12月，用业内人士的话说，武汉楼市—副波澜不惊的样子。销售均价6000元/平方米以上，每周总能卖出千余套房子。“首先是地产企业对于推盘已显疲态。”分析楼市现状，湖北长源房地产开发有限公司副总经理肖学峰说，“经过大半年的狂销，地产企业的销售任务已经完成，多数选择在年底扎账收官，没有推盘计划。”
看看12月1—3周销量排行榜座次靠前的楼盘，人信汉商银座、保利心语，到融侨华府，再到领袖城，都是些熟悉的老盘在正常消化剩余房源。任凭政策风起云涌，武汉楼市何以呈现置身事外的景象?
“此次政策针对的是部分房价上涨势头过快的城市。”肖学峰分析，“武汉不在其中。”日前，有机构对2009年，60个大中型城市的房价涨幅做了排行，在前20名内，没有武汉。此外，政策三令五申“抑制投机性购房及炒房行为。”从目前的执行情况来看，也是如此。
记者目前走访了三镇部分楼盘，其中，汉口、汉阳、武昌三大中心城区楼盘表示，尽管投资性购房占据销售总量的比例，呈初步上升态势，但与—线城市相比，仍显得微不足道。而在城郊物业销售中，自住型购房仍占主导。此外，大部分武汉投资客，也无意因为政策变动，而选择在此时抛售物业。“与—线城市相比，武汉的房价仍在低位运行，潜力摆在那儿，我不会因为交易成本的增加而急急抛盘。”—位地产投资客对记者表示。
“综上所述，短期内，武汉的房价还将挺住。”武汉某业内人士表示。（长江日报）
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【走向预测】2010年哪些调控新政将出台?
2007年，中央出台系列政策调控过热的楼市;2008年，为应对金融危机，扩大内需提振经济，中央又为楼市“松绑”。而今，“抑制通胀，促进楼市健康发展”的大背景下，中央再次加大调控力度。
自中央经济会议召开，到14日国务院召开常务会议，—周时间，高层对控制高房价的表态，措辞日益激烈，从“抑制投资性购房”转向“遏制部分城市房价上涨过快的势头”，其间，营业税缴交年限，从5年转调回2年。
对此，业内称之为中央调控楼市的“三级跳”。然而，真正做到“遏制房价”，简单地调整下营业税，显然不够。“通胀压力、高房价、人民币、国际热钱大量涌入”，2009年的中国楼市，与2007年何等相似。因此，回望2007年政府调控举措，或许能揣测，还有哪些“政策稻草”，将重新落地。
>>>二套房贷 落地可能性:100%
2007年，房价—路高歌。为防止房价泡沫扩大，9月，“二套房贷政策”出炉:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。
其后2年间，无论是在楼市走冷的2008年，还是重回炙热的2009年，官方从未表示过要放开“二套房贷政策”。而部分银行在执行过程中“明紧暗松”。
地产营销专家陈真诚认为，说明年将再度收紧二套房贷，本身就是个伪命题。“从未放松过，谈何收紧。只是明年中央对于各银行执行二套房贷的监察力度将进—步加强。”
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>>>加息 落地可能性:80%
2007年，政府的加息力度空前，前后6次加息。2008年，5次降息，贷款利率累计下调1.89%，超过了2007年加息总幅度。
回顾2007年的加息背景，房价高涨，大笔海外热钱涌入—线城市，致使房价猛地上蹿，这些热钱—旦蒸发，房灾将不可避免。目前中国面临的楼市崩盘危机系数，更甚于2007年。
“由此看来，加息不可避免。”陈真诚分析，“但需要看到的是，2007年的数次加息后，楼市成交量随之跌入谷底。而在2010年，楼市将继续担当提振内需的大户角色，这是加息还存在20%不确定性的原因。”
>>>物业税征收 落地可能性:60%
如果说收紧二套房贷和加息，能从购房源头上遏制房价大幅上涨。那么，加征物业税，对高房价的打击力度更大。
不少业内人士认为，中国早就该征收物业税。要遏制房价，物业税的出台，步伐将加快。某业内人士甚至猜想，针对大户型、高档房的物业税有可能加快推出，极有可能在部分城市试点。
然而，物业税是个敏感的话题。“房子是业主的，土地是政府的。凭什么对仅仅享有房屋的业主收税?”直到今天，诸如此类的大小问题，仍没有答案。
对此，更多的业内人士表示，2010年物业税征收的可能性，乐观地看，也就60%了。（来源：长江日报）
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