沪部分开发商抢领预售证 刚需楼盘或小幅涨价
东方早报2013/03/04 07:30
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3月3日，早报记者在位于松江九亭的贝尚湾售楼处看到，现场看房者仍然较多。据现场一名销售代表介绍，该楼盘此次推出约100套90平方米以下的一房、两房房源，均价在2.6万-2.7万元/平方米，“开盘当天签合同、3天内交首付的客户，总价可优惠8万元。”
有观点认为，国务院版“国五条”细则中有关提高预售门槛的规定，可能促使开发商赶在地方细则出台前，抓紧申请预售证。
一位业内人士称，贝尚湾此次推出的这批小户型房源，报价减去优惠，价格仍较去年下半年上涨了1000元/平方米，“去年下半年推盘均价在2.4万-2.5万元/平方米。”
另一市场人士认为，“国五条”的地方细则将陆续出台，由于二手房买家可能转投一手市场，届时不排除开发商会以“楼层、朝向”等为由小幅提价。
该市场人士判断，由于国务院在3月1日出台的“国五条”细则中提及，“2013年起，各地区要提高商品房预售门槛”，接下来一段时间，开发商可能会赶在地方细则出台前，抢领预售证，使得新增供应量在数据上出现“提高”。
“想要跑量就不能提价”
从销售代表手中的统计数据看，贝尚湾这批涨价房源并未出现热销。
贝尚湾售楼处现场一位销售代表提供的统计显示，截至昨日下午2时，该楼盘一房、两房房源共售出41套。当天该楼盘还推出了24套四房大户型，“已售出12套”。
据他介绍，这批大户型房源是首次推出，均价在2.7万元/平方米，“当天下定金，总价可优惠16万元。”
售楼处附近的一名房产中介称，贝尚湾是九亭区域单价的一手新盘，周边二手房的价格在1.8万-1.9万元/平方米。
“之所以这次价格上涨，是因为这次房源的位置更好。四房大户型积累客户时间较长，有大半年时间。”贝尚湾售楼处负责人称，该楼盘这批房源的开盘总体去化率在40%左右。
业内人士认为，贝尚湾此举是较为典型的通过“少量多批”推盘来提价的营销手法，“相比其他区域，贝尚湾的销售量还是可以的。”
某外资房企总经理则认为，该楼盘商提价，但去化率不到50%，说明市场接受提价还需要一个过程，“当然该楼盘开发商原本就没打算跑量。其他开发商就此也可以看到，如果想要跑量就不能提价。”
贝尚湾的一名销售代表亦称，该楼盘开发商并不打算跑量，“开发商是本地的，不是外地的品牌房企，所以我们的价格一直较为坚挺，优惠幅度也不是十分大。”
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部分购房者抢搭末班车
可见的是，国务院版“国五条”细则的出台，已经影响了部分购房者的购房计划。
在贝尚湾售楼处现场，一名方姓女购房者称，自己正犹豫要不要立即买，“我们分析有两种可能：一种可能是，由于二手房个人所得税按差价20%征收，会迫使人们去手房，那么一手房的价格会上涨；另一种可能是政策会打击市场信心，纯粹的刚需购房数量又偏少（的话），那么房价会下跌。”
方姓购房者称，自己系首次置业，去年年底开始看房，“当时是准备买二手房的，可当时二手房价格不断上涨。”
一对青年夫妻也开始犹豫。据他们讲述，他们名下已有一套房产，如果再购房就是二套房，“原先首付六成，贷款利率1.1倍，已经达到我们承受的上限了。如果首付比例进一步提高，我们承受不起，就不买了。本来是想把已有的那套房子给父母住的。”
也有部分购房者已开始出手。
一销售人员称，“国五条”细则中提及，二手房要按转让所得的20%征收个税，对一手楼市是利好的，“刚刚一个客户买了一套四房，就是一次性付款。其他买四房的客户，很多都是用自己小孩的名义买，仍能算成首套房。而且，现在上海的细则还没出，肯定会有很多二套房购房者赶末班车。”
“由于出了新政策，今天一天这个楼盘的二手房就成交了3套。”贝尚湾售楼处附近一名中介称，由于上海版细则还没出台，现在已出现了赶末班车的情况。
据该中介称，根据以往的经验，房地产交易中心会以某一天为新政策实施的时间节点。
“所以如果这几天就签合同，就肯定能规避新政策。”该中介称，贝尚湾一期价格只有7000元/平方米，目前挂牌的二手房源价格都在2万元/平方米以下，如果按转让所得的20%缴纳个税，那将是一笔不小的数额。
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“置换型买家将受冲击”
受访开发商则认为，新房市场亦难“独善其身”。
某上市房企营销总监称，“新政出台后对一手市场多少会有影响，尤其是置换型客户。因为这类客户要把房子在二手市场卖掉。”
不过，该营销总监认为，“国五条”对刚需客户的影响不大，“对开发商而言，意味着建造、推盘要以刚需产品为主。”
持有类似观点的，还有某外资房企总经理。他认为，新政对开发商来说，存在心理层面的影响，让其感到政府调控决心之大，“这轮调控让开发商真正明白，调控不再像过去几次那样，半年、一年之后就会过去。”
他同样认为，“国五条”对新房市场同样有冲击，“因为不少改善型、置换型买家需要先将手上的房子在二手市场上卖掉，才能去一手市场买新房。因此短期看，新政出台后，一二手市场并非此消彼长的关系。”
在他看来，二套房贷款政策上调对楼市会有一定影响，但相对于二手市场所受的打击要小得多。
业内人士分析，虽然新政出台后，存在客户从二手市场转向一手市场的可能性，但最终还是要看上海的细则。预计这一细则要到“两会”结束后才会出台，中间这一时期将是政策的真空期。
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“刚需楼盘开发商或小幅涨价”
“国五条”地方细则即将落地的预期，对开发商的影响还不止于此。
业内人士判断，国务院厅3月1日发布的“国五条”细则中，有关于提高预售门槛的规定，开发商可能会赶在之前抓紧申请预售证。
但某外资房企总经理则认为，上海的预售审批已经执行得比较严格了，估计不会再有新的要求。
沪上某开发商介绍，从供应量上看，今年8、9月份之前，还是比较紧张的。成交量将受新政落地影响，一方面，必须买房的刚需会加快购房速度，供不应求的局面还会持续；另一方面，一些在两三年内有购房意向的客户，则可能会选择观望。
该开发商说，价格上升的压力在今年3-5月份仍然会有，但价格暴涨现象不会出现。由于有新政策出来，开发商会出现分化，不排除有些户型紧俏的刚需开发商，在新政出台的背景下，有小幅涨价的行动。
“春节后刚需供应较为稀缺，改善型入市成交情况较多，这可能会导致3月上海房屋均价偏高。”业内人士这么判断。
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