上海楼市五月观 回暖有木有？
新闻晨报2011/05/29 08:59
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
距离去年4月的楼市新政出台已经整整一年，沪九条细则也已出台3个多月，随着楼市调控的逐渐深入，买卖双方仍在博弈的敏感阶段，开发商对价格的态度决定了市场未来的走向。
与4月的折扣力度相比，5月部分楼盘的优惠幅度虽然有了明显的增加，但从总价上直接让利的楼盘仍然相对较少，二季度后期或开始“降价求量”加快推盘的速度。
楼市回暖有木有？
■21世纪不动产上海区域
从近期二手房高端市场上门客增多来看，高端价位房源成交正在走上复苏道路，但是仍只是以置换客为主。从市场上欧美客增多的现象来分析，可知限购令较限外令对市场影响更为严厉。
■李文杰（中原地产华北区域董事总经理）
虽然楼市限购限贷，股市低迷，但是四月居民储蓄净减少4678亿元仍旧说明各路资金充裕，在市场上因通胀而慌不择路泛滥，只要有机会，就会买各种东西保值。
■白玉臣：（金地上海营销总监）
几天看了宁波、绍兴、杭州的销售市场，深感调控组合拳的强大威力。一路上想，这次房地产调控的总设计师，真是无比的高明。一季度侥幸观望，二季度销售滞涨，三、四季度以价换量，基本上就是今年开发商的现实。以往的蓄客、开盘引爆，持续热销，都已经成为过去。2011是房地产坐销时代的结束年。
坐销时代结束，行销时代开始。重要的是要转变心态，我们太习惯一夜价格涨几千，客户围绕自己转的销售模式，这的确很爽，但是的确好景不长。现在的市场告诉我们，销售结果用屁股是坐不出来的，而是用脚走出来的。以往放在仓库里的定向、渠道、巡展等自力更生的销售工具都要拿出来，一锹一镐去营销。
■姚鹏微博：（万通地产副董事长）
统计局刚刚发布的住宅价格数据基本反映房地产公司经营状况：是开发商的日子日渐艰苦，尚持营生；第二是开发商今年下半年，也就今年的后几个月，大型房地产公司业绩可有回升，小型房地产公司或＂私奔＂渐多；第三是中央政府与地方政府由于在财政收入问题上压力感受不同，势必进一步出现政策分歧。
■宋会雍：（上海中原研究咨询部总监）
大浦东的概念继续在楼市中发酵，近期中心区高端物业成交出现上扬，张江板块表现特别突出，依托张江产业园的豪宅版图在进一步放大。
打折楼盘减三成越“往外”优惠越多
伴随着稳中有降的调控目标以及多数房企一季度不太乐观的成绩单，各种降价的楼盘涌现上海楼市。据新浪乐居楼盘中心统计，与4月的147个折扣楼盘相比，5月的打折楼盘锐减近3成，尽管如此，折扣力度却有了显著的增加。
从折扣力度来看，最吸引购房者的无疑是从总价上直接让利，优惠15万、20万元。从目前统计数据来看，从总价上直接让利的楼盘相对较少，更多的是各种优惠的形式或是送房产税等各种名目的促销手段。另外还有一些楼盘致电询问价格时明确表示优惠方面可以面谈，从这些方面也可看出在调控的逐渐深入之下，开发商在价格方面已经开始有所松动。
对此，业内人士指出，今年的传统地产旺季将不再，在多重的调控压力之下，一部分资金紧缺的开发商或于5月起降价销售。今年下半年，开发商将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力。部分敏感的开发商可能从二季度后期开始“降价求量”加快推盘的速度，以回笼资金。
与以往历次调控后的房价调整相类似，越“往外走”，优惠楼盘越多。从区域上来看，优惠集中于宝山区、嘉定、松江、奉贤、金山区等外环区域。内环内实际让利项目仅占5月折扣项目的2.8%，而内中环的楼盘目前为止尚未发现有打折迹象。
专家分析认为，近期市场成交基本以刚需项目为主，外环外的低总价、小户型项目这部分购买力青睐。这也使得外环外区域的市场竞争更为激烈，不少开发商势必将以优惠来吸引购房者，这在一定程度上加速了外环外的优惠楼盘数量的提升。
新面孔：楼盘低开 老面孔：送个顺水人情
在目前市场低迷下，一些取得热销的楼盘主要采取低开的营销策略。汉宇地产市场研究部分析，楼盘低开主要适合于新开盘特别是首次开盘楼盘，而老面孔的楼盘大都还是送房产税送面积等做个顺水人情。
比如位于嘉定江桥的金鼎香樟园4月份成交近500套成为上海普通住宅类产品销售，当时的成交均价仅为15016元/平方米，而周边一手楼盘均价在20000万元/平方米左右，次新房均价也在18000－20000元/平方米。那么这个楼盘为何低开而不是降价销售呢？因为随着楼盘的热销，楼盘的销售均价不断提升，即价格重心不断上移。目前该楼盘新一批房源销售均价已达到17000元/平方米，与周边新盘、次新房的价格差异已不太明显。
而对于一些老面孔的楼盘，为了促进销售还想出不同的方法，这主要有几大方面：一送房产税，这是大户型住宅的主要促销噱头之一，代表楼盘如绿地旗下的新南路壹号等楼盘，动辄送5年、10年甚至20年的房产税，其实这就是一种变相的降价。还有一种就是送面积，比如阁楼、地下室、露台等这些不能计入产证的面积，甚至把一些正常可以计入建筑面积的地方也不算进去，而是说送给你。代表楼盘有一直热销的保利叶上海，其实总体来看，送面积的概念更多的是一种宣传，因为这种面积多数是开发商不得不送的面积（建筑物构成的必要部分），说到送，开发商只不过是做了一个顺水人情。
当然也有楼盘真金白银的送面积，比如位于宝山西城区的盛高香逸湾在房间的重要区域设计了空中花园，计算一半面积。这种从开发设计时就植入的概念也成为了该楼盘项目的一个核心卖点。当然送物业管理费、送装修等促销手段目前也时有楼盘进行尝试，但总体来说推出这类概念的楼盘远不及2008年市场低迷时期的数量。
而之前另类的促销手段，如销售护照盖满4个章可便宜4万元。虽然创意来源于世博会，但是由于目前购房者多为刚性需求，这些人很多一辈子或许只有一次购房机会，所以对于买房非常慎重，往往多次前往售楼处咨询、看房。开发商根据这个市场新状况推出一应景营销策略，也可谓是用心良苦。但这类楼盘的营销方式只能赚些眼球效应，对楼盘自身的销售情况影响不大。
5月优惠楼盘
中介“乌龙短信”频现大单交易
“徐汇南站B组，成交买卖一单，收佣30000元”、“静安枫景，成交租赁一单，收佣95000元”……近日，不少房产调研机构人员和媒体从业者的手机上集中收到一组奇特的短信，来源为本市某知名连锁房产中介。虽然事后中介方确认系内部工作人员不慎“摆了乌龙”，但屡屡出现的大单交易，却让“房价降没降”的老话题再度浮出水面。
二手房交易至少降三成
遭遇“史上最严厉”的调控政策，持续低迷的申城楼市，让一些房产中介机构不得不寻找体面的方式暂时“离场”——本月初，美联物业上海公司相关负责人正式宣布美联物业关闭剩余的8家二手房门店，仅保留上海总部室。美联物业集团执行董事张锦成表示，美联不会放弃在上海的一手房和二手房市场，“希望在2012年‘卷土重来’”。
地产业内人士表示，受楼市调控影响，今年前4个月的楼市成交急剧下滑，房地产经纪的业务也受到极大影响，成交量下跌了3成左右。“从春节以来，不少中介经纪人选择离职，这个行业的员工流动性本来就很高，行情不好，卖房的人很多转做租赁，竞争越来越激烈。”据福美来不动产一名高层介绍，目前销售一套二手房可得的为2%，有时因为房屋总价高或者市场不好，中介的收费比例还会降低。而业内人士分析随着一些中介的撤离和规模的压缩，市场集中度将继续走高，未来中小中介门店的生存压力会更大，将逐渐被边缘化。
大单交易：高档房租赁吃香
而就在“中介关门倒闭潮”是否会延续的话题仍在被争论之时，本市某知名连锁房产中介机构的内部短信“流出版”却被诠释出了另一种味道，近日不少房产调研机构人员和媒体从业者的手机上集中收到一组奇特的短信，信息主要内容如下：“徐汇南站B组，成交买卖一单，收佣30000元”、“静安枫景，成交租赁一单，收佣95000元”、“东曼2店A组 成交租赁一单，收佣10850元”……当大家以为遭遇“垃圾短信”之时，发出该组短信的中介机构解释，是工作人员不慎操作失误，将内部业绩交流信息作为公共信息进行了发布，并对这起“乌龙事件”深表歉意。
“这些成交数据‘不经意间’透露出了中介行当的处境以及经营策略的转变。”业内人士分析认为，如果上述成交信息属实，那么该中介部分门店的二手房租赁业绩，在低迷的市场环境下“来之不易”。而事实上，在限购、限贷及房产税等政策打压之下，房产买卖中介业务受到的冲击尤为明显，一些大型中介机构很早就将业务重心转移至租赁市场。在部分高端项目聚集区域，近几个月以来中介门店的租赁业务量远多于买卖成交，这方面的也成为其渡过难关的重要环节。
■观点
房价基本“涨多跌少”
对于部分持币待购的购房者来说，此次短信“乌龙门”透露出的隐藏信息似乎并不是好消息。有专家分析，以南站区域成交一单能收到30000元计算，以占成交总价2%的比例，该套房源的成交总价起码在150万元以上。“中介价格大战已半公开化，甚至极个别案例出现了‘零’的情况，也就是说实际上的成交价格可能还要高。 ”
而这一观点也能从机构调研报告中获得一定的支撑。在限购、限贷、房产税等一系列严厉的楼市调控政策下，购房者陷入强烈的观望氛围，楼市成交萎缩，楼市降价呼声也愈加强烈。 然而据新浪乐居楼盘中心统计数据显示，在1月、4月均有开盘的340个在售楼盘中，4月开盘均价高于1月的涨价楼盘高达154个，接近总数的一半。降价楼盘61个，仅占总数17.94%，不到两成。且在区域上，作为开盘主要区域的外环外，4月份开盘均价相对于1月也上涨了13%。
业内人士分析，“这种成交萎缩、价格僵持的局面是难以持久的，预期未来几个月开发商将增加推盘量和加大促销力度，三季度成交量将会有所上升。 ”
不过易居中国分析师薛建雄则表示，“这种楼市僵局，没有更大政策的再次介入，很难打破。在现在通胀和经济增长的情况下，开发商的资金受到一定压力，但是民间融资和信托还比较充裕，所以开发商没有降价的压力。 ”
主笔手记
房产税僵局
本周中，财新网以“房产税试点年内不扩大范围”为题报道称，“除了上海和重庆对个人住房征收房产税，今年将不再增加试点城市。 ”
就在该报道刊发的前一天，新华社刊发了对住建部政策研究中心副主任秦虹的专访，就房产税试点“释疑”。文章援引秦虹的话说，“由于过去没有对个人住房开征房产税，民众普遍对开征房产税的认识不足，质疑声较多，而房产税又存在涉及面广，对利益的影响复杂，缺少代征代缴机制，征税成本较高等问题，所以全面开征难度很大。 ”
自从上海、重庆推行房产税试点后，关于房产税试点推广的传言一直层出不穷。上述两条消息传递的信息是：房产税将暂时偃旗息鼓。
除了征收房产税过程中本身存在的一些技术问题以外，房产税之所以没有达到之前人们对它期望甚高的降低房价的作用，似乎再一次说明，通过税收等办法抬高交易成本，以期抑制楼市价格上涨（或使之下跌）的作用是非常有限的。这类办法导致的最显而易见的结果不是价格变动，而是短期内抑制了交易的活跃度。以往几年来的经验还表明，一待宏观经济形势有所变化、政策有所松动，市场交易和价格往往会加倍报复性地回升。
所以，归根结底，只有增加有效供应，才能真正将房价降下来。虽然本期楼经的热点话题是房价降了没有，但可以看出，目前市场上在总价上直接让利的楼盘还是较少，二季度后期会否出现专家所言的“降价求量”现象还很难说。
这样的市场行情下，有必要重提本栏目之前几期中提到过的观点：在目前阶段，与其预测什么 “红五月”、“黑六月”，不如认真研究保障房推出的规模和时机。这可能才是真正决定楼市未来走向的力量。
一手房活跃板块：外郊环热点板块楼盘涨价7%
5月一手房活跃板块主要集中在外郊环区域，其中成交最为活跃的板块是奉贤南桥新城、宝山顾村板块、宝山月浦板块等三个板块。南桥和顾村都拥有成交活跃的楼盘，是一直活跃在一手房市场的刚需自住板块，而宝山月浦却是首次入选。值得注意的是，热销楼盘价格普遍有所上涨，涨幅都在7%至8%左右。
■卖点1：靠配套 涨幅8%
南桥新城的“恒盛湖畔豪庭”月内已成交房源347套，成交均价14363元/平方米，较4月份上涨1000元左右，涨幅约8%。该楼盘能够在市场低迷时期逆势热销，并大幅提价得益于周边紧邻的上海之鱼的建设。
■卖点2：送面积 涨幅7％－8％
位于顾村板块的另一楼盘“保利叶上海”本月已成交274套房源，成交均价18455元/平方米，均价较4月份上涨1200元左右，涨幅约7%，销售房型主要为90平方米左右的小三房。由于保利叶上海房型设计中一直有赠送面积的概念存在，吸引了不少自住刚性需求。不难看到，热销楼盘价格普遍有所上涨，涨幅都在7%至8%左右。
■卖点3：新盘低开
位于月浦板块的“中冶祥腾 绿茵水岸”是一个全新楼盘，该楼盘位于郊环线以外，距离轨交1号线共富新村站不远，它的入市填补了板块新房供应空白。本月该楼盘月内已成交房源204套，成交均价11728元/平方米，另外还有122套房源已经预定，实际已经售出326套，占该楼盘首批推出房源的88%，可以说基本售罄。
二手房活跃板块：以刚需盘为主
二手房成交活跃的板块：浦西区域活跃的板块主要是七宝板块、泗泾板块、徐泾板块；浦东区域活跃的板块主要是世博板块、周康板块等。整体来看，仍以刚需板块相对活跃。
■闵行七宝板块：适合预算低的购房者
最为活跃的依然是板块内的老牌知名楼盘万科城市花园，目前该楼盘房龄10年左右房源售价在1.8万－2万元/平方米，由于该楼盘占地面积很大、同时有较好的物业管理系统，所以在二手房市场成交一直非常活跃。对于预算更低一点的刚性需求，拥有轨道交通但是距离市中心更远一点的泗泾板块成为一种不错的选择。
目前该板块次新楼盘金港花园均价在14000－16000元/平方米，同时由于金港花园距离9号线泗泾站仅有800米且该楼盘房型面积较小，所以备受刚性需求购房者喜爱，近期市场月度成交都在两位数。
■世博板块：适合改善型购房者
该板块是改善型需求集中释放的区域，其中东方城市花园以其高绿化率和成熟的生活配套设施，比较吸引改善型购房者的目光。目前该楼盘成交均价在25000－28000元/平方米，但是由于东方城市花园的房型面积较大，一房面积为80多平方米，2房已经超过100平方米，所以总价在260万－300万元居多。这个总价水平对于预算有限的刚性需求者来说压力较大。
