任志强 高不成低不就 保障性住房门槛抬高地价
腾讯2010/07/29 10:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
媒体前几天都在狂报道华远两块地高价投标，目前中标结果已经公布，华远一个也没中标，这大约也是在我预料之中的事。
许多外行人并不知道标书的实际情况，大多数媒体也不想深入了解，而仅凭表面现象来评论，引发了不利于市场的各种争论。
政府似乎并不想公布评标的内幕，又在提高财政收入和防止出现天价地之间两难，于是就让市场和普通百姓永远也弄不清楚其中的原委了。
这两个华远出了高价的地都已含有一部分保障性住房，因此标书中政府明确规定：评标中是否承担或开发过保障性住房是评标的重要条件之一，占有一定比例的分数及一定比例的印象分数。这就等于为这两块地的招标设置了一道硬性的门槛，没有承担或建设过保障性住房的企业或者你被挡在大门之外，或者你必须用其他的条件分数来弥补这些你必然会丢掉的分数，否则你就无法在评标中获胜并中标。
而如果没有次的中标、没有次保障性住房建设的资格，那么这个企业就会永远在商品房中带有配建保障性住房的投标中被挡在门槛之外，或者说永远都处于评标中的劣势地位。
于是华远为取得今后能不被永远的挡在竞标资格劣势地位的大门之外，决定用几个亿的高价购张进入商品房小区中带有配建保障性住房资格的门票，先用一次性的价格损失换取次建设保障性住房的经历，以便为今后的投标打下一个公平竞争的基础。这就是华远用高价投标的原因。
华远希望用价格的满分来弥补由于门槛不合理设定而必然丢失的分数，希望用价格的优势打动评标者的感恩之心，以便积极投入于保障性住房的建设之中。遗憾的是这张门票太贵了，几个亿都未能为一个是4千平米的保障房，另一个是八万平米的保障房的障碍换来信任。
没干过保障房的企业就建不了保障房吗？那么历史上所有开发商都配建安居、康居类保障房的经历不算吗？什么时候政府出台过正式的文件要求开发商还必须取得一个建保障住房的资格审定吗？保障性住房的质量与设计标准会比商品房的要求更高或是技术标准更高吗？
有些媒体误导说，华远在用低价抄底，因为他们没计算政府只用3500元的低价回购八万平米的保障房，或另一个项目四千平米的保障房。也有人说，华远在用高价购地是看好未来的后市市场等等各种评论频出。其实都在于他们并不知道政府设定的门槛。
最令人奇怪的是，政府为什么要专门设立这样一道门槛将更多的企业排除于保障性住房的建设大门之外呢？难道不应打开大门欢迎所有的企业参与政府保障性住房的建设吗？
所有设定的门槛都无疑是一种类似于贸易保护的非市场化工具，一定是旨在保护某些特殊的利益群体，这就像在设备采购时、贸易进出口时设置一道特殊要求的门槛，以便将更多的竞争者排除在大门之外一样，在土地的拍卖之中也在公开的用门槛来提高竞买的价格。
如果没有这种以是否干过保障性住房要占一定分数的门槛们，也许大多企业就不会出这样的高价了；如果没有这种故意将某些企业挡在大门外的做法，也许就价高者得了；如果没有这些试图对某些利益给以保护，又哪有必要专门加这样一个特殊的限定条件呢？
华远自2003年实行土地招拍挂制度以来，不管是出价还是中间价都没有中过一次标，而又没能力去用天价的方式举牌。因此许多人的疑问是，华远的能力有限还是政府部门在故意而为之。有人说大约是我对政府的多项不合理的非市场化做法提出了太多的批评，于是他们就利用权力来行使否决权。
不管华远这次是否中标，都向社会展示了自己有能力用高价买门票，也向社会证明了华远不是不为低收入家庭建设保障性住房，而是政府真的不想让所有的企业都公平的进入保障性住房的私家建设园地，真的是在用这个门槛限制一部分企业不得不出高价或者说不得不被排除在外。这也正解释了社会大众以为开发商都不愿意为低收入家庭建设保障性住房的怨气与疑问，不是开发商不愿意而是政府真的不想让我们做。
陈志武有篇文章《经济自由度决定劳动收入增长》，正是用经济的开放程度比较得出了民众收入增长与经济自由度的关系。而这种带有限制性条件的非自由度的招投标制度也从另一个侧面说明了非公开、平等的竞争一定是个怪胎。所有设定的保护性、限制性门槛一定是对市场开放的破坏，一定是权力对市场过度干预的腐败。让表面看来公平的投标也变成了一种无奈的游戏。
而更让人无奈的是人们只能看到公平的报标过程，却永远无法猜到标书中的门槛设定是否公平。中服地块的投标门槛在炮轰中被粉碎了，而其他投标中的地雷仍会不断的存在。
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在政府楼市调控的重拳之下,房价下降不仅是舆论的主流,同时也成为一种必然。但在到底怎么降价的问题上,地产开发商们眼下却颇为糊涂。
刚参加完博鳌21世纪房地产论坛第十届年会的华远集团总裁任志强昨日在出席“2010恒生中国名家聚焦财富论坛”时称,开发商们在博鳌地产论坛上开闭门会议,讨论的话题和足球差不多,就是大家一起“猜”。开发商们尽管都认为房价要降,却不知道自己该不该降和要降多少。
今年4月,国务院曾发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,也就是所谓的“国十条”,其中称“部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”,但并未指出“部分城市”具体是哪些地区。“所以一些开发商就不知道自己是否属于房价过快上涨的城市,要不要降价。”任志强笑道。
日前,他也在自己的博客中指出,与2008年也许不同的是,现在的房价给了开发商降价的余地,2009年的价格回升让开发商的房价有了盈利的空间,不至于像2008年亏损也要销售房子以保证现金流。但对开发商来说,如何降价、应降多少,确实一种心理、精神、资金与战略的博弈过程。
不过,任志强同时认为,虽然房价短期内会下降,但这是强摁着牛头喝水,而随着中国城市化进程的加快,对住房的需求将不断增加,因此房价长期肯定仍会倔强地昂起头来。
此外,任志强昨日再度反驳了开发商占用耕地说,“发改委在蔬菜价格上涨的时候就说,开发商将更多的菜地占用了,因此导致蔬菜价格上涨,我认为完全是一种谬论。”
他指出,2005年的数据,全年占用耕地的结构,生态占地占了60%,农业调整占了20%,自然损害5%,建设用地占了15%,建设用地中分为六种,房地产开发只占了其中的4.5%,也就是说房地产开发在的农地损耗中的比例是非常低的,而在房地产开发中, 70%的地用于建保障性住房,商品房占的比例更低的,如果按照4.5%的70%计算,只占了1%左右的商品房,商品房中将商业开发去掉,占用的比例更低了,因此商品房在总的比例中是非常低的。
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