党报谈中国房价猴年会否"蹿高"：不会暴涨暴跌

猴年钟声即将敲响，各方关注楼市走向。不久前，中指研究院发布的百城价格指数显示，1月份100个城市新建住宅平均价格为11026元/平方米，环比上涨0.42%，涨幅较上月收窄0.32个百分点；而同比则上涨4.37%，涨幅较上月扩大0.22个百分点。分析人士指出，在各项利好政策的“暖风频吹”之下，居民自住型消费需求正在有序释放，但楼市库存高企、房价分化的格局却难以在短期内改变。

自住需求正在释放

按惯例，春节前通常是政策的“空窗期”，但本月初购房首付政策的调整却让不少人对猴年楼市的“去库存行情”充满期待。

根据央行和银监会的新政策，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，低首付款比例调整为不低于30%。

记者简单算了一下，如果在城市一套总房款200万元的房子，那么首付款将从50万元降低至40万元；而首套房贷未结清的人如果想买这套房子，首付则可从80万元降至60万元。

中国民生银行首席研究员温彬表示，去年“3.30新政”以及“9.30新政”在化解楼市去库存上起到了一定的作用，但同时楼市有所分化，一线城市的交易量开始活跃，房价也上涨较快，而二三四线城市的房价却依然低迷。他认为，在很多人春节回乡探亲的时候降低房贷门槛，有利于促进自住型需求的释放。

分化格局暂难打破

尽管自住型需求不断释放，但各地楼市却依旧“冰火两重天”。统计显示，过去的一年中，北京、上海、深圳、南京等热点城市均有较大涨幅，其中深圳更是以44.98%的年度涨幅傲视；相比之下，福州、三亚、呼和浩特等地的房价相比去年同期则明显收跌。

北京市社科院经济研究所所长杨松在接受本报记者采访时表示，楼市分化很大一部分原因在于不少三四线城市房地产开发过快，造成其房价在“概念”“蓝图”的支撑下跟风上涨，但事实上这些地方所能提供的就业机会、发展空间、公共服务等内在供给却并没有与房价相匹配，如今房价下跌是一种理性回归。

“同样是房子，为何在三四线城市的售价就和一二线城市有天壤之别呢？这背后反映的是不同地区房屋可替代性较差。不久前，芬兰坦佩雷大学专门就欧洲二线城市的发展发布了一份报告，其中反映出很多西方国家重视二三线城市发展的理念，这很值得我们借鉴。如果在中国做强一批二三线城市，其对一线城市的替代性就会提高，一线城市‘高房价’与三四线城市‘高库存’并存的问题就会相应缓解，房地产市场就会更加健康。”杨松分析。

投机炒作三思后行

各地房价冷暖不一，市场各方对于猴年楼市的表现也是预测迥异。业内人士表示，2016年政策面保持宽松已成定局，二三线城市的市场很可能出现弱复苏，一线和部分强二线城市则仍将保持较强态势。相比之下，同策咨询研究部总监张宏伟则认为，大多数大中城市仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，未来楼市仍然会面临阶段性调整。

“2016年楼市整体会以稳为主、略有下降，不会暴涨暴跌。由于中国目前仍然处于降息通道之中，贷款成本将会徘徊在低位，因此对于自住型刚需来说，可以考虑在今年下半年适时出手，但对于投机炒房者而言就要三思而后行了。”杨松表示。

杨松进一步分析指出，尽管房屋具有商品属性，但由于对百姓的生活质量影响很大，因此其不同于一般商品。

近年来，一方面政府加大了对“保障房”“廉租房”的建设和供应力度，刚需问题有所缓解；另一方面，社会也意识到了房地产畸形发展对经济的危害，而且客观上中国整体房价仍处于较高水平，因此继续炒作获利的空间已经不大。

相关阅读 供求关系悖论？ 楼市库存高企房价却在上涨 中国新闻网

当下，房地产去库存已成各地一致贯彻的目标。央行联手银监会出台降低购房首付比例措施，将进一步助力楼市去库存。不过，在货品积压的情况下，市场本应表现为降价走量，但目前房价下降行情却并未显露，相反却出现小幅上涨。新的一年如何去库存与控房价，成为楼市受关切的问题。

2015楼市转暖 三类城市推高库存量

时下一直在反复强调的去库存问题，究竟到了何种地步？来看国家统计局的官方数据，截止2015年末，商品房待售面积达到71853万平米，呈现持续走高的趋势。

2015年，在“330”新政、降准降息，以及降低首付比例等一系列利好措施带动下，楼市销量出现明显回升。为此很多人不禁会问，市场在这种去化较好的状态下，为何还积压如此多的存货。

需要明确的是，房地产具有独特的区域化特性。我们看到有些城市在热销，还有不少城市却表现冷清。那么，阻断楼市血脉流通的症结在哪里？业内专家对记者表示，目前高库存情况主要出现在三类城市。

类是滨海三四线城市，此类城市经济条件较好，地方政府为吸引产业进入在土地出让方面相对激进，比如烟台、威海等。其次是二线城市的郊区市场，几乎很多二线城市的郊区市场都是大盘聚集，如杭州郊区的萧山和余杭。第三类是西部省会城市，此类城市扩展比较明显，但西部地区的人口导入和产业导入并没太大效果，比如西安。

以上分析一方面理顺了楼市库存的主要分布，也论证了高库存出现的缘由。在上述三类市场之外，以一线城市为代表，在城市资源聚集、人口流入量大需求多、产业和服务增速扩大等优势效应带动下，市场利好政策的催化，能明显看到市场产品的快速去化，而高库存城市则难以做到。

楼市库存积压 房价为何还在上涨

理清了楼市高库存问题，再来看房价变化。来自百城房价的新数据显示，2016年1月份，百城住宅平均价格为11026元/平米，环比上涨0.42%，虽然涨幅略有收窄，但同比仍有4.37%的涨幅，且涨幅呈扩大之势。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价达到20736元/平米，环比和同比也都在上涨。

面对71853万平米的高库存，市场在供大于求的格局下，本应看到的降房价并没有出现。于是市场各方处于僵持局面，开发商房子卖不出去，购房者嫌房价高迟迟难以出手。

对此，专家分析称，房价持续上涨，一定程度上和信贷政策刺激下市场需求释放有关。一方面高库存地区楼盘基本没有成交，依然占据库存较大份额。而另一类市场需求较好的物业，受政策刺激被积极抢购，占据交易份额的大多数。因此，高库存的部分物业无人问津，积极进入销售市场的物业则面临价格快速上涨的可能。

来自百城房价的分析称，经济发展良好、人口持续流入、库存水平较低的一线城市和热点二线城市房价仍存在上涨动力；而库存较高的三、四线城市，房价已有所下调，进一步降价的空间不大。综合房地产市场供需状况和不同城市价格趋势，预计2016年商品房价格将保持小幅上涨。

支招去库存：实行税收优惠 降低首付款比例

目前，从中央层面到各级地方，都将去库存任务摆在首要位置。部分库存压力较大的省市已陆续出台以满足新市民需求为主导的去库存措施，通过财政补贴、税费减免、放宽公积金政策等措施，加大对新市民购房支持力度。

2月2日，央行联手银监会发布房贷新政，下调城市购房首付比例，其中首套房首付低为20%，二套房首付比例降至三成。业内分析称，此举意在加速楼市去库存，有利于促进手握资金的白领们回乡置业。那么，未来楼市去库存还会有哪些措施？

中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为，2016年楼市仍会延续去行政化思路，政策措施或许不会再密集出台，可能会松绑几个仍在限购的城市，推进“营改增”进程等，更多的采用信贷、市场等方式调节。而在华远集团原董事长任志强看来，2016年先松动的可能就是针对去库存的政策，并看好“个人贷款利息冲抵个税”的方式，让更多人解决住房问题。