今日话题：新房库存创新高 上海是否进入降价通道

编者按：楼市被下行气氛笼罩，房价一向坚挺的上海也面临降价压力。在该背景下，上海新建商品住宅库存再创新高，上海的房价是否会出现下行通道，还是仅维持个别项目的零星优惠。房天下今日话题：新房库存创新高 上海是否进入降价通道，为你解读。

上海住宅现状：存货增加、成交下滑

上海库存1100万平米创新高

上海新建商品住宅(以下简称新房)库存再创新高，与此形成对比的是，新房周成交量仍然不足15万平方米。

上周本市商品房成交面积为20.60万平方米，环比前周上涨18.03%，成交均价为22930元/平方米，环比前周下跌5.82%。上周商品住宅的成交仅14.07万平方米，仍位于低位水平。

与成交走低相反的是，上海新房库存量开始节节攀升。截至本月13日，全市商品住宅存量面积历史上首次突破1100万平方米。业内分析，如按今年前5个月均销量看，这些存量去化时间约为16个月。详情

成交大幅下降 开发商入市意愿增加

5月上海共成交商品住宅59.53万平方米，环比下降21.94%，同比下降35.49%。 成交套数为4849套，环比下降27%，同比下降35.82%。相比上月5月成交下降。作为传统旺季，但是成交冷淡，创去年以来（除春节之外）历史新低。

临近年中业绩压顶之时，开发商的入市节奏也开始加急。

上周，沪上新房新增供应面积达25.84万平方米，环比大涨230.05%。

高库存诱导降价没商量

二线打响降价枪

项目降价促因中，高库存担当导火索。以杭州为例，2013年底，该市商品住宅存量消化周期为9.8个月，至2013年1月份，商品住宅存量消化周期上升至13.3个月，市场竞争环境加剧，推动项目之间价格战开启。

而放眼其他城市，也同样存在类似现象，库存消化周期逐渐增加，市场供过于求，项目随时面临去化不利问题。

之后，楼市笼罩在降价的风波之中，但留心者皆会发现，房价下行压力大或是已经绷不住降价的城市，基本上是缘于库存压力大。

一线、标杆房企也不例外

以广州降价为例，作为市场风向标之一的万科5月曾大幅降价，其位于番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊新组团的入市价格大降三成。

另外，保利、绿地、越秀、敏捷、时代地产等房企都在广州市场加大了降价促销的力度，越秀地产甚至启动了广州11盘联动的计划。

除了市场客观因素外，在业内人士看来，以万科为代表的房企在5月份加大降价促销力度的另一个原因则是高库存，因为高库存就意味着有价格调整的动力。

上海楼市是否入降价通道

上海市民：购房意愿下降

国家统计局上海调查总队近日公布今年3月-4月间对上海市民购房意愿的调查结果显示，25.4%的受访者表示无购房计划，比去年同期调查的比例上升14.4个百分点。

此次调查结果显示，近3年来受访市民对房价预期看涨面首次出现缩小，只有6.6%的市民认为未来1-2年内上海房价将“大幅上涨”，比例较去年下降12.1个百分点。

上海市民三年内购房意愿大幅回落，一年内购房意愿降至历次调查。其中27.6%的受访者计划近三年购房，比去年下降13.1个百分点。仅9.7%的受访者计划一年内购房，比2013年下降9.2个百分点。有购房计划的受访者中，51.6%是为了改善现有居住条件，比去年上升3.7个百分点，历次调查中首次超过半数。

房价过高、难以承受首付是市民无购房意愿的首要原因。经济压力是影响市民购房意愿的最主要因素，53.6%的受访者因经济原因无力购房。其中40.2%的受访者近期无购房意愿的主要原因是房价过高，难以承受首付，大大高于其他因素。而对于有能力购房却无计划者，“目前居住条件较好、购房需求不迫切”和“受调控政策限制，不具备购房条件”是主要原因。详情

开发商：想成交得促销

上海某房企总经理助理表示，如果没有利好政策出台，预计6月的楼市成交会比5月还要惨淡，现在很多开发商都不敢开盘，一些老盘会有小幅加推，新盘开盘则比较吃力，现在的市场环境下要想拉动成交，10%的促销肯定是要的。

进入6月，各楼盘售楼处来访量继续下降，长久蓄客的意义已经不大，“如果像以前那样蓄客两三个月开盘，肯定不行，只能少量多批地销售，能卖几套算几套。还有很多楼盘甚至连少量加推都取消掉了。详情

上海购房者也缺钱：房贷未见松动

自去年底，房贷收紧以来，很大一批购房者被阻挡在购房行列，舆论压力愈来愈大，央行、银监会先后喊话支持房贷。借助目前，温州等地房贷已有松动，但上海房贷的收紧政策依然“固若金汤”。

今年以来，多个城市个人住房贷款并未出现往年“年初放松、额度充裕”的现象，而是反常地延续着去年年底的普遍收紧趋势，尤其是北京、上海、深圳等一线城市，多家银行个人住房贷款总体依然趋紧。