国土部农业部透露 土地改革总体框架有望年内出台

有关土地管理制度改革方案，特别是“农地流转”，国土部、农业部等相关部委正在紧锣密鼓地制订总体思路框架和相关配套实施细则，预计年内出台。昨日，上证报记者获悉，上述思路框架还会包含社会各方普遍关注的“农地入市流转”试点。届时“农地流转”大幕将真正开启。

配套细则正在制订

“改革的方向已经明确，接下来是具体实施。而实施的步就是要确定总体思路框架。”政协委员、国土部土地利用司司长廖永林说。

他向上证报透露，国土部正在抓紧起草《深化土地管理制度改革总体思路框架》，具体试点也在该方案中。

“土地试点的筛选原则方案正在做。”中共中央农村工作领导小组副组长、室主任陈锡文说。

廖永林说，由于涉及的问题比较复杂，预计总体思路框架年内出台。“土地管理制度改革涉及多个部门，包括城乡规划、转让、抵押、担保、作价入股土地等，也要有其他相关配套政策，因此需要时间。”

对此，政协委员、农业部副部长牛盾也称，土地流转政策已在推行，目前正组织专家评估各地情况，相关配套实施细则也在制订中，将于年内出台。

“为什么需要配套细则？流转的规模到底多大最合适？需要我们从实际出发去研究、去厘清。”牛盾说，“我们这么大的国家不可能一个标准把所有的问题都解决。”

鼓励地方先行先试

“农地流转是个新课题，各地都在积极探索。另外还有很多地方没有推动这项工作。现在从中央到地方，需要有一个完整的、统一的、的模式。”政协委员、辽宁省营口市副市长高炜说。

实际上，包括海南、江苏、安徽等省市都已经或正在探索“农地流转入市”，也一度引起了资本市场对土地流转的猜想。

“我们要推出这些重大改革，会涉及哪些法律法规和政策，应依据对农村经济社会影响的不同，来确定试点的范围。如果不涉及现行法律法规的，鼓励地方先行先试，若涉及的改革一定要经过一定程序得到批准才行。”陈锡文说。

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就在市场关注房价何去何从之际，国土部相关负责人今年来首次表态，2014年将抓几件大事，其中之一就是继续加强房地产用地调控，确保地价处于合理水平。这意味着楼市调控政策仍在继续。

国土部土地利用管理司司长廖永林说，今年除继续实行保障性安居工程用地落实的目标责任制外，要抓几件大事，其中首要之一即为：“在城市，要加强房地产用地调控，确保地价处在合理水平；密切关注市场变化情况，进一步加大分析研判和分类指导力度；要以编制和落实住房用地供应计划为抓手，稳定住房用地供应总量，优化供地结构，均衡供地时序；继续加强供后土地开发利用监管，特别是加强对房地产大企业和大地块开发建设情况的监管，督促及时开发形成有效供给。”

廖永林的此次表态，与2013年如出一辙。这意味着楼市调控政策仍在继续，并无明显变化迹象。

在去年10月份，由于部分城市土地市场的火爆，进而助推房价上涨，国土部曾“定向”敲打土地市场，要求重点城市继续增加住宅用地供应量，合理引导社会预期。其中对于大企业、大地块的监管也成为常态化。

然而，地方土地的事权在地方政府，所以国土资源部只能“引导”地方政府，而不能直接干预土地市场。上有政策，下有对策。

在国土部的“高压之下”，北京等热点城市“以退为进”，一度推迟某些热点地块的出让，缓和市场气氛。但整个土地市场却越来越火爆。回顾2013年，这一年最终却成为地王频出的一年，北京、上海、广州甚至出现了只要拍地就出“地王”的尴尬状况。虽然国土部三令五申，并要求年内禁出地王，但楼市的巨大利润让各大房企对市场非常乐观，拿地热情不减。加之地方政府对土地出让金的依赖较大，积极推出一些优质地块，导致土地价格不断上扬。

按照国土资源部发布2013年有关统计数据显示，2013年土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年3.15万亿元的历史纪录。

“别说小开发商，就是大开发商拿地也拼得头破血流，北京的很多地块是开发商和建筑商联合竞得，这意味着开发商已经赚不到什么钱，而是联合建筑商分利。”华远地产董事长任志强此前也曾多次就土地出让事宜“开炮”，他认为地方政府对土地的态度是推高房价上涨的“罪魁祸首”。

然而，从另一角度来看，虽然政策的“有形之手”无法有效抑制楼市的“膨胀”，但是市场的“无形之手”的作用却显现。

“按照2013年主要城市出现的地王价格推算，如果开发商想获得正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。”中原地产首席分析师张大伟说。

他向上证报表示，此轮地王潮主要出现在一、二线城市，也佐证房地产市场已经出现分化。

“房企选择在一、二线城市聚集，竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性。”张大伟说，市场逐渐出现了地热房冷的现象，房价的持续上涨透支了购买力，逐渐价格开始上涨乏力。而开发商对土地市场的爆棚信心，可能在未来酝酿比较大的风险。

实际上，据中原地产统计，2014年2月春节后，北京楼市收获历史最差开局，截至23日，2月北京新建住宅商品房部分仅成交1000套，二手房住宅仅成交3587套，合计成交不足5000套。相比2013年同期跌幅超过一半。

“在信贷收紧影响下，房价上涨开始乏力，特别是受到贷款影响的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。”张大伟说。